[an error occurred while processing this directive]
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
Редакция "Российской газеты", 2017. Вып. 20. 176 с.

2. Спецсчет

При выборе способа формирования ФКР на спецсчете собственники на ОСС должны принять решение:
1) о прекращении формирования ФКР на счете регионального оператора и дате прекращения;
2) формировании ФКР на спецсчете;
3) выборе владельца спецсчета;
4) выборе кредитной организации, в которой будет открыт спецсчет;
5) размере ежемесячного взноса на КР;
6) сроке, в течение которого владелец спецсчета обязан его открыть;
7) лице, уполномоченном на представление платежных документов;
8) порядке представления платежных документов;
9) размере расходов на представление платежных документов и об условиях оплаты этих услуг.
Реализация решения собственников происходит следующим образом.
Решение ОСС об изменении способа формирования ФКР в течение пяти рабочих дней после принятия такого решения направляется региональному оператору (ч. 4 ст. 173 ЖК РФ).
Решение об изменении способа формирования ФКР в пользу спецсчета вступает в силу через один год после уведомления регионального оператора. При этом законом субъекта РФ может быть установлен меньший срок вступления в силу решения о смене способа формирования ФКР в пользу спецсчета (ч. 5 ст. 173 ЖК РФ).
Вступить в силу такое решение не может, если:
- на проведение КР предоставлены и не возвращены кредит, заем;
- имеется подлежащая за счет средств фонда КР задолженность по оплате оказанных услуг или выполненных работ по капитальному ремонту в МКД.
Принятие решения об изменении способа формирования фонда КР допускается после погашения указанной выше задолженности (ч. 2 ст. 173 ЖК РФ).
Региональный оператор обязан перечислить накопленные собственниками в МКД денежные средства на спецсчет в случае изменения способа формирования ФКР.
Перечисление денежных средств на спецсчет осуществляется в течение пяти дней после вступления в силу соответствующего решения ОСС (ч. 5 ст. 173 ЖК РФ).
Контроль за формированием ФКР осуществляется органами ГЖН.
Основанием для проверки может послужить обращение:
- регионального оператора;
- любого из собственников помещений в МКД;
- организации, осуществляющей управление МКД (УО, ТСЖ, кооператива).
Владельцем спецсчета для формирования фонда капремонта МКД может быть:
- ТСЖ, ЖК, ЖСК, осуществляющие управление МКД (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ);
- УО, осуществляющая управление МКД на основании договора управления (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ);
- региональный оператор (ч. 3 ст. 175 ЖК РФ).
Региональный оператор не вправе отказать собственникам помещений в МКД в открытии на свое имя спецсчета (п. 2 ч. 1 ст. 180 ЖК РФ).
Права на денежные средства со спецсчета, предназначенного для перечисления средств на проведение КР, принадлежат собственникам в МКД (ч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ).
У регионального оператора, УО, ТСЖ, кооператива нет полномочий в отношении денежных средств, размещенных на специальном счете, владельцем которого они являются.
Совершение любых операций со спецсчетом осуществляется только при наличии соответствующего протокола ОСС (ст. 177 ЖК РФ).
Спецсчет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем 20 млрд руб. (ч. 2 ст. 176 ЖК РФ).
Кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению спецсчетов на территории соответствующего субъекта РФ (в случае если владельцем счета собственники в МКД определили регионального оператора).
Если собственники не приняли решение о выборе российской кредитной организации в установленный срок, а также в случае неполучения копии протокола ОСС по данному вопросу, владелец спецсчета самостоятельно определяет такую организацию и в течение 15 дней открывает спецсчет с уведомлением собственников и органов ГЖН об открытии спецсчета, в том числе в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ.
Банк не вправе отказать в заключении договора на открытие и ведение спецсчета в случае, если собственники в МКД определили данную кредитную организацию для открытия спецсчета (ч. 1 ст. 176 ЖК РФ).
Контроль за соответствием банка установленным требованиям обязан осуществлять владелец спецсчета (ч. 2.1 ст. 176 ЖК РФ).
По спецсчету могут совершаться операции по начислению процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора спецсчета (п. 6 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ).
Решение об оплате комиссии банку за открытие и обслуживание спецсчета принимается ОСС. Договором банковского счета могут быть предусмотрены источники уплаты комиссионных вознаграждений:
- средства ФКР, сформированного исходя из размера взноса, превышающего минимальный;
- начисленные банком проценты за пользование денежными средствами;
- оплата услуг банка с другого счета клиента.
При открытии спецсчета для формирования ФКР необходимо предоставить в кредитную организацию (банк) следующие документы:
1) протокол ОСС, содержащий решения:
- о выборе способа формирования ФКР;
- размере взноса на КР в части превышения над установленным минимальным размером;
- минимальном размере ФКР в части превышения его размера над установленным законом субъекта РФ минимальным размером ФКР;
- выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на спецсчете;
2) свидетельство о государственной регистрации юридического лица - владельца спецсчета;
3) свидетельство о постановке данного юридического лица на учет в налоговом органе.
Владелец спецсчета не может исполнять возложенные на него обязательства, и ОСС обязано выбрать нового владельца спецсчета или принять решение об изменении способа формирования ФКР в следующих случаях (ч. 8 ст. 175 ЖК РФ):
- принятие решения о ликвидации и (или) реорганизации владельца спецсчета;
- признание владельца спецсчета банкротом;
- прекращение УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК (владельца спецсчета) управления МКД на основании решения ОСС;
- прекращение деятельности по управлению МКД в случаях, предусмотренных законодательством или на основании решения суда.
При смене владельца спецсчета договор спецсчета сохраняется в силе. При этом права и обязанности по указанному договору переходят к новому владельцу спецсчета. Прежний владелец спецсчета в течение трех дней с даты принятия решения о выборе нового владельца спецсчета обязан передать, а новый владелец спецсчета обязан принять документы, связанные с открытием и ведением спецсчета, в том числе (ч. 7 ст. 173, ч. 12 ст. 175 ЖК РФ):
- договоры с российской кредитной организацией, в которой открыт спецсчет;
- документы, представляемые в органы ГЖН;
- договоры займа и (или) кредитные договоры, по которым погашение соответствующих займов и (или) кредитов осуществляется за счет средств, поступающих на спецсчет;
- иные документы, связанные с осуществлением деятельности владельца спецсчета.
Перечень операций, которые могут совершаться по спецсчету, на котором формируется ФКР (ч. 1 ст. 177 ЖК РФ):
- списание денежных средств, связанное с расчетами за оказанные услуги и (или) выполненные работы по КР и расчетами за иные услуги и (или) работы, указанные в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ;
- списание денежных средств в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату данных услуг и (или) работ, уплату процентов за пользование такими кредитами, займами, оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам;
- в случае смены спецсчета перечисление денежных средств, находящихся на нем, на другой спецсчет и зачисление на него списанных денежных средств на основании решения собственников в МКД;
- в случае изменения способа формирования ФКР перечисление денежных средств на счет регионального оператора и зачисление денежных средств, поступивших от регионального оператора, на основании решения собственников в МКД;
- списание денежных средств во исполнение вступившего в законную силу решения суда;
- списание ошибочно зачисленных на спецсчет денежных средств, связанное с ошибкой плательщика либо кредитной организации, при представлении владельцем спецсчета заявления на возврат денежных средств, а также документа, подтверждающего оплату;
- зачисление взносов на КР, пеней за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов;
- зачисление средств финансовой поддержки за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ, местного бюджета (ст. 191 ЖК РФ);
- начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора спецсчета;
- перечисление денежных средств, находящихся на данном спецсчете, в случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка под МКД;
- размещение денежных средств (части денежных средств) на специальном депозите и их зачисление со спецсчета на специальный депозит, возврат денежных средств (части денежных средств), процентов от размещения денежных средств на специальном депозите в соответствии с условиями договора специального депозита на спецсчет;
- иные операции по списанию и зачислению средств, связанные с формированием и использованием средств ФКР в соответствии с ЖК РФ.
В ч. 2 ст. 177 ЖК РФ указано, что приведенный перечень является исчерпывающим, т.е. операции, не предусмотренные ч. 1 ст. 177 ЖК РФ, не допускаются.
Специальный депозит - это дополнительная возможность собственников получать доход от временно свободных средств на спецсчете. Такой доход не считается дополнительным фондом или вкладом, отдельным от спецсчета.
Владельцы спецсчета могут разместить средства ФКР на депозите при соблюдении двух условий (ч. 1 ст. 175.1 ЖК РФ):
- первое - фонд капремонта формируется на спецсчете;
- второе - разместить можно только временно свободные средства ФКР.
Правила заключения договора депозита устанавливают гл. 44 ГК РФ и ст. 175.1 ЖК РФ.
Для размещения средств ФКР на специальном депозите владелец спецсчета заключает договор специального депозита.
Специальный депозит открывают на определенный срок, под конкретную сумму, на которую банк начисляет проценты, образующие доход (п. 2.10 Инструкции Банка России от 30.05.2014 N 153-И "Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов").
Законодательно не запрещено заключать договор специального депозита и спецсчета в разных банках.
Главное условие - банк для открытия специального депозита должен соответствовать требованиям, установленным ч. 2 ст. 176 ЖК РФ (ч. 1 ст. 175.1 ЖК РФ).
Решение о размещении средств на специальном депозите вправе принять только ОСС (п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 175.1 ЖК РФ).
Повестка дня ОСС должна включать вопросы:
- о размещении временно свободных средств ФКР, формируемого на специальном депозите, с целью заключения договора специального депозита владельцем спецсчета;
- выборе банка для открытия специального депозита;
- выборе лица, которое будет определять условия размещения временно свободных средств ФКР на специальном депозите (сумма, срок размещения, тип депозита и т.п.).
Решение о размещении средств на специальном депозите будет считаться принятым, если за него проголосуют не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
При формировании повестки дня ОСС желательно согласовать ее с банком, в котором планируется открыть специальный депозит, чтобы избежать недоразумений.
Для заключения договора специального депозита в банк необходимо представить (ч. 1 ст. 176 ЖК РФ и п. 5.3 Инструкции Банка России "Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов"):
- протокол ОСС с решением соответствующих вопросов;
- свидетельство о госрегистрации и свидетельство о постановке на учет в налоговом органе юридического лица.
Банк может затребовать дополнительные документы в соответствии с законодательством.
Все операции по депозиту проводятся только через спецсчет (ч. 3 ст. 175.1 ЖК РФ).
Так, внести деньги на депозит можно только со спецсчета.
Возврат денег и уплата процентов по специальному депозиту происходят также только на спецсчет.
Обратите внимание: снятие денежных средств наличными со специального депозита законодательством не предусмотрено.
Договор специального счета может быть расторгнут по заявлению владельца спецсчета при (ч. 3 ст. 176 ЖК РФ):
- наличии оформленного протоколом решения ОСС об изменении способа формирования ФКР, о замене владельца спецсчета или кредитной организации;
- условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному кредиту на проведение КР в этой кредитной организации.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!