[an error occurred while processing this directive]
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
Редакция "Российской газеты", 2017. Вып. 20. 176 с.

4.3. Договор управления

Договор управления МКД важен для обеих сторон: жильцов многоквартирного дома и УО. Он регулирует взаимоотношения между собственниками помещений в доме и управляющей организацией, имеющей соответствующую лицензию (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Поскольку это договор между коммерческой организацией и частными лицами, необходимо тщательно проанализировать предлагаемый для утверждения на общем собрании договор управления МКД - ведь от этого зависит качество управления домом.
Обратите внимание: собственники в МКД обязаны выбрать УО при соответствующем способе управления, но выбранная ими УО не обязана заключать с ними договор управления, если он не учитывает ее интересы.
Договор управления - это всегда компромисс между собственниками и УО.

Деятельность по управлению МКД - выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению МКД на основании договора управления, заключенного на условиях, определенных общим собранием собственников помещений в МКД.

По договору управления МКД одна сторона (УО) по заданию другой стороны (собственников) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы или оказывать услуги по управлению МКД, по надлежащему содержанию и ремонту ОИ, а также предоставлять коммунальные услуги собственникам или пользователям помещений в МКД (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления МКД заключается в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе УО на ОСС с каждым собственником помещения в МКД заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного собрания. При этом собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Существенные условия договора управления.

Существенные условия - это условия, при несоблюдении которых договор считается не заключенным.

Существенными условиями договора управления МКД являются (ст. 162 ЖК РФ):
- состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ, порядок изменения такого перечня, перечень КУ, которые предоставляет УО;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание жилого помещения и размера платы за КУ, а также порядок внесения такой платы;
- порядок осуществления контроля собственников за выполнением УО ее обязательств по договору управления.
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Таким образом, если на ОСС не принято решение о порядке определения цены договора, размера платы за содержание жилого помещения и, как следствие, такое условие отсутствует в договоре управления МКД, данный договор считается не заключенным, соответственно, способ управления МКД не реализованным.
Кроме этого, на основании п. 19 Правил предоставления коммунальных услуг договор управления МКД должен содержать:
- дату и место заключения договора;
- наименование, адрес, реквизиты расчетного счета и иную контактную информацию исполнителя;
- сведения о потребителе (собственниках жилых и нежилых помещений);
- адрес помещения в МКД, собственникам или пользователям которого предоставляются КУ, с указанием общей площади помещения, общей площади помещений, входящих в состав ОИ, площади жилых и нежилых помещений, и иных сведений, необходимых для расчета платы за КУ в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг;
- наименование предоставляемых потребителю КУ;
- требования к качеству предоставляемых КУ;
- порядок определения объема (количества) потребленного коммунального ресурса исходя из нормативов потребления КУ, показаний приборов учета или иным способом;
- сведения о наличии и типе установленных ИПУ, дату и место их установки (введения в эксплуатацию), дату опломбирования заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку, установленный срок проведения очередной поверки, а также порядок и условия приема показаний ИПУ;
- периодичность и порядок проведения исполнителем проверок наличия или отсутствия ИПУ, распределителей и их технического состояния, достоверности предоставленных потребителем сведений об их показаниях;
- порядок определения объема и размера платы за КУ, порядок, срок и форму внесения платы;
- меры социальной поддержки по оплате КУ, предоставленные потребителю в соответствии с законодательством РФ;
- адрес и способ доставки потребителю платежного документа для оплаты КУ;
- порядок установления факта непредоставления КУ или предоставления услуг ненадлежащего качества, порядок изменения размера платы при предоставлении КУ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
- права, обязанности и ответственность исполнителя и потребителя;
- основания и порядок приостановки и ограничения предоставления КУ;
- основания и порядок изменения и расторжения договора;
- срок действия договора.
УО не вправе отказаться от включения в договор управления условий о предоставлении КУ того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства МКД, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг (п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг).
Собственники помещений в МКД обязаны утвердить на ОСС перечень услуг и работ по содержанию ОИ в МКД, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил содержания общего имущества).
Совет МКД представляет собственникам до рассмотрения на ОСС свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения (п. 4 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).
Председатель совета МКД до принятия ОСС решения о заключении договора управления вправе вступить в переговоры с УО относительно условий указанного договора (п. 1 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
Обратите внимание: условия договора управления МКД утверждаются одновременно с выбором УО.
Не забудьте, что с каждым собственником помещения в МКД заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания по выбору УО (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников жилых и нежилых помещений в МКД (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).
Важно: проект договора управления должен быть полностью заполнен. В частности, в нем должны быть указаны периодичность выполнения работ и оказания услуг конкретно в разрезе вашего МКД, а также цена договора, за которую именно эта УО готова им управлять.
Внимательно прочитайте проект договора управления - после подписания возможность изменить его практически равна нулю.
Стороны договора управления.
Одной из сторон договора управления МКД всегда является УО, имеющая лицензию на управление МКД, второй стороной могут быть (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ):
- собственники помещений в МКД;
- органы управления ТСЖ, ЖК, ЖСК;
- застройщик (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ);
- лицо, принявшее от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещения в доме по передаточному акту или иному документу о передаче помещения.
Собственники нежилых помещений в МКД в отношении ОИ обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений.
Обратите внимание: собственник помещения в МКД (как жилого, так и нежилого) вправе заключать любые договоры, касающиеся содержания принадлежащего ему помещения, но не вправе самостоятельно заключать договоры, предметом которых является содержание (эксплуатация, обслуживание и проч.) общего имущества.
С учетом того, что согласно действующему законодательству стороной по договору управления МКД с УО могут быть различные лица, документами, подтверждающими право заключить такой договор, будут являться:
1) для собственника помещения - документ, удостоверяющий личность (для физических лиц), устав (для юридических лиц), а также документы, подтверждающие наличие в собственности жилого (нежилого) помещения в МКД;
2) для лица, принявшего от застройщика помещение в МКД по акту приема-передачи или иному акту, - документ, удостоверяющий личность (для физических лиц), устав (для юридических лиц), а также копии разрешения на ввод МКД в эксплуатацию и передаточные акты или иные документы о передаче помещения в МКД;
3) для застройщика - устав, разрешение на ввод МКД в эксплуатацию, а также решение органа управления застройщика, уполномоченного в соответствии с уставом на принятие решений о заключении договора управления.
Председатель совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений (ст. 185.1 ГК РФ), заключает договор управления на условиях, указанных в решении ОСС (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
В этом случае все собственники помещений в МКД, предоставившие председателю совета доверенности, приобретают права и становятся обязанными по договору управления.
Обратите внимание: УО не имеет права заверять доверенности собственников в МКД.
Собственник, не участвовавший в ОСС по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом, не вправе отказаться от заключения договора управления МКД.
Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 и 12 ст. 161 ЖК РФ).
Основные разделы договора управления.
Договор управления МКД содержит следующие разделы:
1) сведения о лицах, которые вправе заключать договор с УО;
2) место исполнения договора - адрес МКД, состав ОИ и его техническое состояние;
3) предмет договора;
4) цена договора;
5) периодичность и сроки оказания услуг по договору;
6) ответственность сторон договора;
7) порядок расторжения договора;
8) срок договора.
Примерные условия договора управления многоквартирным домом утверждены Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр. Но этот Приказ имеет рекомендательный характер, поэтому условия договора могут пересматриваться по желанию сторон в рамках действующего законодательства.
Цена договора.
УО выполняет работы и оказывает услуги в рамках договора управления в соответствии с перечнем услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ в пределах цены договора, утвержденных собственниками на ОСС.
Обоснование стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту ОИ происходит на этапе утверждения условий договора управления МКД.
В договоре управления необходимо прописать порядок определения и изменения его цены. Стоимость договора определяется в зависимости от расценок за фактически выполненные УО работы или услуги, а также от размера тарифов на коммунальные услуги.
Кроме этого, в договоре управления следует предусмотреть порядок и сроки внесения платы за предоставляемые работы и оказываемые услуги.
Собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание ОИ соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капремонт (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).
Как отмечалось ранее, определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт МКД с учетом его естественного износа является предпринимательским риском УО. Если выполнение неотложных работ и услуг (текущего и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые УО не могла разумно предвидеть и предотвратить и за возникновение которых она не отвечает, такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в МКД.
Размер платы за содержание жилого помещения представляет собой сумму:
1) стоимости оказания услуг и выполнения работ, включенных в Минимальный перечень услуг и работ, с учетом расходов на управление МКД, включая плату за лифт и ТКО (до момента переноса платы за ТКО в коммунальные услуги и заключения договора с региональным оператором по обращению с ТКО);
2) размера платы за холодную и горячую воду, электроэнергию, отведение сточных вод в целях содержания ОИ.
Размер платы за содержание жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному собственниками перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию конкретного дома (п. 35 Правил содержания общего имущества).
Размер платы устанавливается:
1) ОСС с учетом предложений УО на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 Правил содержания общего имущества);
2) ОМСУ, если собственники не установили на общем собрании размер платы (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).
Обратите внимание: УО обязана направить собственникам предложение с исчерпывающим перечнем работ и услуг, указанием объемов и стоимости. Если УО не направила собственникам данное предложение, она будет нести ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества.
Обязанности УО.
Обязанности УО в рамках договора управления целесообразно устанавливать в каждом конкретном случае. Но они должны соответствовать стандартам, установленным Правилами осуществления деятельности по управлению МКД.
Обязанности УО как исполнителя КУ предусмотрены в Правилах предоставления коммунальных услуг.
Важно: если вы хотите грамотно контролировать исполнение УО договора управления, в разделе "Обязанности управляющей организации" необходимо прописать все, что она должна предоставить представителю собственников в МКД для контроля (право подписания актов выполненных работ, перечень предоставляемой информации в рамках договора управления, в том числе так называемых оперативных отчетов, и др.). Если этого не сделать, право собственников на контроль за выполнением договора управления может оказаться нереализованным.
Права УО.
Согласно ЖК РФ и общим правилам заключения договоров УО в рамках договора управления МКД вправе:
- вносить предложения по изменению условий договора управления;
- требовать допуска представителей УО в помещение собственника для осмотра ОИ;
- вносить предложения по утверждению порядка и периодичности такого допуска;
- требовать вносить плату за ЖКУ в порядке, утвержденном договором управления;
- требовать погашения задолженности за ЖКУ, в том числе в судебном порядке;
- требовать от собственников предоставления информации, необходимой для выполнения УО своих обязанностей по договору управления;
- по решению ОСС заключать договоры о передаче ОИ в пользование третьим лицам, об использовании общего имущества;
- ограничивать предоставление коммунальных услуг в случаях, предусмотренных Правилами предоставления коммунальных услуг;
- самостоятельно определять способ выполнения работ и (или) оказания услуг в рамках содержания и ремонта ОИ (собственными силами или с помощью привлеченных организаций на основании договоров подряда, иных договоров);
- не раскрывать информацию о стоимости выполнения работ и (или) оказания услуг по договорам подряда, иным договорам, заключенным в целях договора управления;
- выполнять иные действия в целях управления МКД, которые не противоречат законодательству РФ и договору управления.
Права УО в рамках договора управления МКД также целесообразно предусматривать индивидуально в каждом конкретном случае.
Обязанности собственников.
При составлении договора управления МКД необходимо отразить следующие обязанности собственников помещений в МКД:
- своевременное внесение платы за КУ, содержание и ремонт ОИ в МКД;
- предоставление документов и иной информации, необходимых УО для надлежащего исполнения обязанностей, предусмотренных договором управления;
- обеспечение допуска представителя УО в занимаемое помещение в установленных случаях;
- прочие обязанности, установленные законодательством РФ и договором управления.
Права собственников.
Собственники помещений в МКД являются заказчиками по договору управления с УО. Права собственников помещений в МКД в рамках договора управления МКД целесообразно определять индивидуально в каждом конкретном случае.
Утвержденные Приказом Минстроя России Примерные условия договора управления многоквартирным домом могут быть взяты за основу при составлении договора управления МКД.
Собственники помещений в МКД в рамках договора управления вправе:
- требовать предоставления коммунальных услуг в объеме и порядке, предусмотренных законодательством и условиями договора;
- требовать обеспечения надлежащего содержания ОИ, предусмотренного законодательством и условиями договора;
- в случае выявления фактов ненадлежащего исполнения работ и (или) оказания услуг требовать составления документов, подтверждающих данный факт;
- требовать перерасчета за КУ, содержание и ремонт ОИ в порядке и сроки, которые предусмотрены законодательством и условиями договора;
- осуществлять контроль за исполнением договора управления в порядке, установленном договором;
- устанавливать условия для взаимодействия УО с членами совета МКД;
- вносить изменения в условия договора управления в порядке, установленном законодательством РФ и условиями договора;
- расторгать договор управления в случаях и порядке, которые предусмотрены законодательством РФ и условиями договора;
- получать информацию о ходе исполнения работ и оказания услуг в рамках содержания ОИ в порядке, установленном условиями договора управления;
- направлять в УО письменные обращения по вопросам, связанным с управлением МКД;
- участвовать в осмотрах объектов, входящих в состав ОИ;
- требовать от УО раскрытия информации о своей деятельности в объеме и порядке, предусмотренных ЖК РФ и Стандартом раскрытия информации (до даты, установленной законодательством по ГИС ЖКХ);
- требовать от УО предоставления отчета о выполнении договора управления в порядке, установленном ЖК РФ и условиями договора;
- выполнять иные действия, не противоречащие законодательству РФ и условиям договора управления МКД.
Контроль собственников по договору управления.
Согласно действующему законодательству собственники в соответствии с условиями договора управления вправе:
- получать от ответственных лиц не позднее пяти рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре управления указанный срок может быть уменьшен (пп. "б" п. 40 Правил содержания общего имущества);
- проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ;
- требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.
Важно: условия контроля собственников за выполнением УО своих обязанностей должны быть указаны в договоре управления МКД.
В частности, могут быть определены следующие формы контроля собственников за выполнением УО условий договора:
- получение от УО информации о состоянии и содержании переданного в управление ОИ (с указанием периодичности и формы получения такой информации);
- участие в осмотрах ОИ, проверках технического состояния инженерных систем и оборудования с целью подготовки предложений по их ремонту;
- личное присутствие уполномоченного лица и (или) собственников помещений в МКД во время выполнения работ (оказания услуг) УО или путем использования средств видеонаблюдения, ознакомление с актами технического состояния МКД и подписание таких актов;
- подписание актов выполненных работ.
Во избежание спорных ситуаций, связанных с порядком оформления и подписания актов сдачи-приемки выполненных УО работ, целесообразно в договорах на управление МКД предусмотреть сроки и порядок подписания указанных актов, перечни конкретных лиц, уполномоченных на их подписание, а также имеющих право на подписание актов в случаях невозможности подписания актов первыми из указанных лиц из-за их болезни, отъезда и т.д. либо уклонения от подписания при отсутствии мотивированных оснований для отказа от подписания актов.
Не надо впадать в крайности - запрашивать ежемесячный финансовый отчет, подписывать ежедневно акты по уборке подъездов и придомовой территории и т.п. Механизм контроля должен быть продуманным и согласованным с управляющей организацией.
Обратите внимание: чем более подробно вы пропишите в договоре управления механизм контроля за работой УО, тем более эффективным будет управление домом.
Приложения к договору управления.
В Примерных условиях договора управления многоквартирным домом приведен примерный перечень приложений к договору управления. Из предлагаемого перечня приложений выберите необходимые для вашего дома:
1) реестр собственников в МКД с указанием типа помещения (жилое или нежилое), площади помещений, количества проживающих граждан и количества комнат в жилых помещениях;
2) состав ОИ и его техническое состояние;
3) перечень технической документации и иных связанных с управлением МКД документов;
4) характеристика МКД и границы эксплуатационной принадлежности;
5) информация о представителях УО, уполномоченных на взаимодействие с собственниками;
6) информация о лицах, уполномоченных собственниками для взаимодействия с УО;
7) перечень работ, услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту ОИ в МКД, определение их стоимости и размера платы за содержание жилого помещения;
8) форма платежного документа и порядок его предъявления для внесения платы по договору управления (Примерная форма платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг утверждена Приказом Минстроя России от 29.12.2014 N 924/пр);
9) форма отчета УО;
10) форма акта установления факта непредоставления КУ или предоставления КУ ненадлежащего качества;
11) форма акта выполненных работ и (или) оказанных услуг по содержанию и ремонту ОИ (Форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме утверждена Приказом Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр).
Ни гражданским, ни жилищным законодательством не предусмотрена обязательная государственная регистрация договора управления МКД.
УО обязана приступить к выполнению договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. При этом договором может быть установлен иной срок начала исполнения обязательств сторон (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).
Срок договора управления.
При выборе УО решением ОСС договор управления МКД заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.
Срок договора управления МКД, заключаемого по результатам проведения открытого конкурса по отбору УО, составляет не менее чем один год и не более чем три года.
Застройщик, заключающий договор управления МКД в срок не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, заключает его на срок не более чем на три месяца (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
Пролонгация договора управления.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления по окончании срока его действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
Порядок пролонгации и расторжения договора управления целесообразно прописать в заключаемом договоре управления с учетом положений ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Количество пролонгаций договора управления законодательством не ограничено.
Фиксированные условия в договоре управления пролонгируются в неизменном виде.
В случае если в пролонгированный договор управления внесены изменения, они должны быть утверждены решением ОСС.
Разногласия при заключении договора управления.
В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ "Заключение договора в обязательном порядке" либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.
Порядок заключения договора, содержащего условия предоставления КУ, каковым является договор управления, регулируется разд. III Правил предоставления коммунальных услуг.
Изменения в договор управления должны:
- оформляться в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ путем составления одного документа, подписанного сторонами;
- размещаться УО в ГИС ЖКХ (ч. 2.1 ст. 162 ЖК РФ).
Изменение договора управления МКД в устной форме законодательством не предусмотрено.
В договор управления, заключенный с собственниками помещений в МКД или ТСЖ, ЖК, СПК, изменения можно внести путем оформления протокола общего собрания или заседания правления ТСЖ, ЖК, СПК.
В решении необходимо указать, какие именно пункты договора излагаются в новой редакции.
Утверждение и изменение условий договора управления происходит только на ОСС и не может быть осуществлено по предложению одного из собственников помещений в МКД.
Любой собственник вправе инициировать проведение ОСС с такой повесткой дня.
Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются (п. 2 ст. 434.1 ГК РФ):
- предоставление стороне неполной или недостоверной информации, умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;
- внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.
Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 3 ст. 434.1 ГК РФ).

Убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом.

Обязанность стороны возместить убытки, причиненные другой стороне, не распространяется на граждан, признаваемых потребителями в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей" (п. 6 ст. 434.1 ГК РФ).
Расторжение договора управления.
Изменение и расторжение договора управления осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (ст. 450 ГК РФ).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:
- в связи с окончанием срока его действия;
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором.

Существенным признается нарушение, когда пострадавшая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым.
Собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения договора, если до истечения срока действия договора на ОСС принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
Собственникам также предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, если УО не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Однако доказать это достаточно сложно, ведь если в дом подаются коммунальные ресурсы, то договор исполняется. К тому же УО почти всегда сможет указать, что ваших денежных средств недостаточно для надлежащего содержания общего имущества в доме.
В одностороннем порядке договор управления МКД расторгается в случае изменения собственниками способа управления МКД (ч. 2 ст. 161, ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).
При одностороннем расторжении собственниками договора управления обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).
Согласно ст. 310 ГК РФ в случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.
Так как собственники помещений в МКД не ведут предпринимательской деятельности по управлению МКД, отказ УО от исполнения договора управления законодательством не предусмотрен.
Дата прекращения договора управления МКД определяется днем, предшествующим дню начала управления МКД управляющей организацией, выбранной решением ОСС помещений в МКД (или определенной по результатам открытого конкурса).
Если способ управления МКД был изменен, дата прекращения договора управления МКД определяется днем, предшествующим дню начала реализации нового способа управления МКД (п. 24 Правил осуществления деятельности по управлению МКД).
Отчет УО по договору управления.
УО обязана предоставлять собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления МКД. Однако в законодательстве не содержится положений, касающихся ответственности УО за непредоставление собственникам помещений в МКД отчета о выполнении договора управления.
Отчет о выполнении договора управления МКД за предыдущий год предоставляется собственникам ежегодно в течение первого квартала текущего года (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ).
При этом иные сроки предоставления указанного отчета могут быть установлены условиями договора управления МКД (ежеквартально, за полугодие, за весь период действия договора и т.п.).
Порядок предоставления и форма отчета УО о выполнении договора управления МКД не утверждены нормативными актами РФ. В связи с этим в договор управления желательно включать условие о порядке предоставления управляющей организацией отчета перед собственниками.
Форму отчета УО о выполнении договора управления МКД целесообразно утвердить на общем собрании собственников помещений в МКД в рамках утверждения условий договора управления МКД (в качестве приложения к договору).
Примерная форма отчета управляющей организации приведена в приложении N 2 к Примерным условиям договора управления многоквартирным домом.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!