3.2. Переустройство и перепланировка жилого помещения

Основные положения о переустройстве и перепланировке содержатся в гл. 4 ЖК РФ.
Статьей 25 ЖК РФ определены виды переустройства и перепланировки жилого помещения. Так, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Конституционный Суд РФ в Определении от 13 октября 2009 г. N 1273-О-О отметил, что "нормы статей 25 - 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, определяющие порядок переустройства и перепланировки жилого помещения, направлены на защиту жилищных прав граждан и сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявителя" <1>.
--------------------------------
<1> Определение Конституционного Суда РФ от 13 октября 2009 г. N 1273-О-О.

Определением Конституционного Суда РФ от 26 мая 2011 г. отказано в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Л.А.И., которой оспаривалась конституционность положения ч. 2 ст. 25, согласно которому перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения; положения ч. 1 ст. 40, согласно которому собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение; ч. 2 ст. 40, согласно которой если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
По мнению заявительницы, оспариваемые законоположения ввиду отсутствия в Жилищном кодексе Российской Федерации определений терминов "конфигурация", "жилое помещение", "нежилое помещение" и "реконструкция" позволяют правоприменительным органам произвольно толковать слова "перепланировка" и "реконструкция", что препятствует объединению смежных помещений, одно из которых принадлежит заявительнице на праве собственности, а другое относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с этим она просит признать оспариваемые положения противоречащими ст. ст. 18 и 19 Конституции Российской Федерации.
Конституционный Суд РФ указал, что ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, предусматривающая необходимость получения согласия на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, направлена на защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме посредством недопущения произвольного уменьшения размера их общего имущества, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права граждан <1>.
--------------------------------
<1> См.: Определение Конституционного Суда РФ от 26 мая 2011 г. N 602-О-О.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16 февраля 2017 г.) (ред. от 26 апреля 2017 г.) разъяснено, что "обязанность по приведению помещений в первоначальное состояние, возложенная решением мирового судьи на общество (ответчика по делу), являлась долговым обязательством последнего перед истцом.
Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит нормы, регламентирующей то, на кого данная обязанность будет возложена при продаже нежилых помещений, требующих приведения их в первоначальное состояние в случае отчуждения их иному лицу. В связи с этим судам надлежало руководствоваться по аналогии (п. 1 ст. 6 ГК РФ) законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно ст. 29 ЖК РФ.
Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
В соответствии с ч. 6 той же статьи орган, осуществляющий согласование для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном ч. 3 данной статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном ч. 5 этой статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние.
Таким образом, по смыслу изложенных норм, обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения. Это правило, касающееся жилых помещений, по аналогии должно применяться и в отношении нежилых помещений" <1>.
--------------------------------
<1> Солидарность. 2017. 1 - 8 марта. N 9.

Применяя положения ЖК РФ о переустройстве/перепланировке жилого помещения, Московский городской суд в Апелляционном определении от 24 января 2017 г. по делу N 33-2632/2017 указал следующее: "Согласно ч. 1 ст. 25 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
В соответствии с ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Как установлено судом первой инстанции, Д.С., О.В. на основании договора передачи от 17.12.1997 являются сособственниками квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, зарегистрированы по указанному адресу по месту жительства. В квартире также зарегистрирована дочь <Ф.И.О.> - <Ф.И.О.>.
Из актов периодической проверки вентиляционных каналов, составленных (наименование организации) от 12.12.2014, 30.12.2014, 04.02.2015, 26.03.2015, 13.04.2015, 07.05.2015, а также предписаний, неоднократно направленных ответчикам, следует, что вентиляционный короб в указанной квартире был демонтирован без соответствующего разрешения.
Ответчиками в материалы дела не было представлено доказательств, подтверждающих законность переоборудования.
В обоснование возражений на заявленный иск сторона ответчика ссылалась на то, что вентиляционный короб в их квартире не переоборудовался.
Согласно заключению, наименование организации в результате обследования венткороба, по причине несанкционированного частного демонтажа вентиляционного короба в квартире N 188, который произвели собственники помещения, была нарушена система вентиляции кухни и санузла по всему стояку. Было констатировано, что сечение общей шахты заужено на 70%, имеет место подрез спутниковых каналов. Для удовлетворительной работы системы вентиляции кухни и санузла в квартирах по всему стояку жителям квартиры N 188 должны восстановить в своей квартире вентиляционный короб в полном объеме.
Также принимая во внимание то обстоятельство, что ответчики для осмотра кухни изнутри квартиры не пустили проверяющего сотрудника в квартиру, суд счел недоказанным то обстоятельство, что вентиляционный короб в квартире ответчиков восстановлен или не переоборудовался.
На основании вышеизложенного суд первой инстанции обязал ответчиков восстановить систему вентиляции в полном объеме, а именно восстановить ранее демонтированный вентиляционный короб в своей квартире по адресу: <адрес>.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, основанными на законе и фактических обстоятельствах дела" <1>.
--------------------------------
<1> Апелляционное определение Московского городского суда от 24 января 2017 г. по делу N 33-2632/2017.

В Апелляционном определении от 22 ноября 2016 г. по делу N 33-45512/2016 Московский городской суд указал: "...как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, З.О.П. является собственником 1/2 доли квартиры N... расположенной по адресу:... собственником другой 1/2 доли является С.О.Н.; в указанной квартире З.О.П. произвела переустройство ванной комнаты и обратилась в ГЖИ г. Москвы с вопросом о его согласовании;
24.08.2015 за N... вынесено решение Государственной жилищной инспекции г. Москвы об отказе З.О.П. в оформлении акта о переустройстве и перепланировке указанного жилого помещения в связи с отсутствием согласия на это собственника другой 1/2 доли квартиры.
Положениями ч. ч. 1 и 2 ст. 26 ЖК РФ установлено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Согласно ч. 4 ст. 26 ЖК РФ решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с ч. ч. 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.
В соответствии с ч. 3 ст. 27 ЖК РФ решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения; перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения; для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо предоставляет в орган, осуществляющий согласование, документы, предусмотренные ч. 2 ст. 26 ЖК РФ; в числе документов предоставляется согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение; жилое помещение находится в собственности истца и третьего лица С.О.Н., чье согласие с переустройством (перепланировкой) отсутствует; решение Мосжилинспекции от 24.08.2015 истцом не оспаривалось, не отменено, незаконным не признано; произвольное внесение изменений в технический паспорт помещения законом не предусмотрено, а основания иска к Профсоюзному ТБТИ не заявлены, нарушения со стороны данного ответчика каких-либо прав истца не установлены.
Судебная коллегия считает, что судом все обстоятельства по делу были проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам, основаны на нормах действующего законодательства, регулирующих спорные правоотношения" <1>.
--------------------------------
<1> Апелляционное определение Московского городского суда от 22 ноября 2016 г. по делу N 33-45512/2016.

Если судьей будет установлено наличие нормативного правового акта субъекта по вопросам перепланировки и переустройства, положения такого акта также подлежат применению.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
-
Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
-
Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
-
Индустрия гостеприимства в России
-
Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
-
Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
-
Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
-
Как купить жилье: советы юриста
-
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
-
Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
-
Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
-
Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
-
Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
-
Справочник собственника и арендатора.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Имущественный налоговый вычет.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
-
Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!