3.3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение
и нежилого помещения в жилое помещение
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение предусмотрен гл. 3 ЖК РФ (ст. ст. 22 - 24).
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 21 декабря 2011 г. N 1830-О-О, "нормы части 2 статьи 22 и части 5 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и, рассматриваемые в системной связи с положениями части 3 статьи 36, части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 246 ГК Российской Федерации, не могут трактоваться как нарушающие конституционные права заявительницы, поскольку не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме" <1>.
--------------------------------
<1> Определение Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2011 г. N 1830-О-О.
Конституционный Суд РФ в Определении от 29 сентября 2011 г. N 1093-О-О указал следующее: "Статья 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, определяющая порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое компетентными органами, не предполагает произвольного ее применения, не содержит неопределенности и не может рассматриваться как нарушающая конституционные права" <1>.
--------------------------------
<1> Определение Конституционного Суда РФ от 29 сентября 2011 г. N 1093-О-О.
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 г. (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17 сентября 2008 г.) (ред. от 4 июня 2014 г.) разъяснено, что "часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.
Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.
Однако, как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").
При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме" <1>.
--------------------------------
<1> БВС РФ. 2008. N 11 (извлечение).
В Апелляционном определении Московского городского суда от 12 мая 2017 г. по делу N 33-17858/2017 указано следующее: "Отклоняя ссылку истца на выписку из ЕГРП, согласно которой помещение номер значится нежилым, суд учитывая положения ч. 2 ст. 22 ЖК РФ, исходил из того, что комната N номер, которую занимает <Ф.И.О.>, является частью жилого помещения, в многоквартирном доме, а потому в силу закона не может быть переведена в нежилое помещение" <1>.
--------------------------------
<1> Апелляционное определение Московского городского суда от 12 мая 2017 г. по делу N 33-17858/2017.
Применяя ст. 23 ЖК РФ, Московский городской суд в Апелляционном определении от 30 марта 2017 г. по делу N 33-12455/2017 указал, что "согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений (ч. 4 ст. 23 ЖК РФ).
Из материалов дела усматривается, что пунктом 3 распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от... помещение, расположенное по адресу: г. ... находящееся в собственности К.С., переведено из жилого в нежилое с разделением на 2 помещения в целях использования в качестве салонов-магазинов непродовольственных товаров при условии проведения ремонтно-строительных работ в соответствии с представленным проектом и заключением Государственной жилищной инспекции города Москвы.
К.С. выполнены все действия, получено согласование и необходимая документация относительно переустройства жилого помещения, необходимая для перевода жилого помещения в нежилое. Данные обстоятельства подтверждаются представленными письменными доказательствами, именно: актом о завершении переустройства жилого помещения от... планом помещения после переустройства, выпиской из протокола общего собрания собственников от... г., свидетельством о собственности от... г., экспертным заключением, проектом перепланировки и переустройства, техническим заключением.
Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от... внесены изменения в распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от. ...
Данное распоряжение принято в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от... "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах", выявленным нарушением порядка принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое в части организации тамбуров, а также представления документов, подтверждающих факт проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Департамент городского имущества города Москвы в своем письме от... разъяснил К.С., что нарушение порядка принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое в части организации тамбуров выразилось в следующем.
Согласно пункту 7 приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25.11.2008 N 508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах", при создании, изменении тамбуров общая площадь тамбура не должна превышать 10 кв. м.
В нарушение указанного Постановления проектом предусмотрено возведение двух наружных тамбуров общей площадью более... кв. м (... кв. м и... м).
Между тем с данными выводами Департамента городского имущества города Москвы суд первой инстанции обоснованно не согласился по следующим основаниям.
Суд правильно указал, что Постановлением Правительства Москвы от 15 мая 2015 г. N 276-ПП пункт 7 приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП признан утратившим силу.
Таким образом, на момент принятия оспариваемого распоряжения указанная норма, на которой основано распоряжение, не действовала, требования, предъявляемые к размеру общей площади тамбура, которая не должна превышать 10 кв. м, отсутствовали" <1>.
--------------------------------
<1> Апелляционное определение Московского городского суда от 30 марта 2017 г. по делу N 33-12455/2017.
Обжалование решения об отказе в переводе помещения производится в порядке гл. 22 КАС РФ, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
В Апелляционном определении Московского городского суда от 22 июня 2016 г. по делу N 33а-15834/2016 указано следующее: "Распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от... года N. принадлежащее С.В.С. нежилое помещение по адресу... было переведено в жилое помещение в соответствии с заявлением собственника для проживания.
... года Департамент городского имущества г. Москвы издал распоряжение N... о внесении изменений в распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от... года N. и отменил пункт 7 распоряжения, касающийся решения о переводе принадлежащего С.В.С. нежилого помещения в жилое и согласования соответствующих видов работ.
Как указано в оспариваемом распоряжении основанием для его принятия послужило нарушение порядка принятия решения о переводе нежилого помещения в жилое ввиду отсутствия решения межведомственной комиссии по использованию жилищного и нежилого фонда административного округа города Москвы.
В отношении рассматриваемой квартиры акт о завершенном переустройстве и перепланировке жилого (нежилого) помещения не оформлялся. Вопрос о переводе помещения в указанном доме в жилой фонд в настоящее время не разрешен.
Согласно ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается, в том числе в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения.
Пунктом 4 ст. 22 ЖК РФ установлено, что перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Требования, которым должно соответствовать жилое помещение, предусмотрены Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (далее - Положение).
В соответствии с пунктом 7 Положения уполномоченным органом, к компетенции которого относится признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, является межведомственная комиссия, порядок создания которой урегулирован данной нормой.
Оценка соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признание жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции производится межведомственной комиссией на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции.
По результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений:
о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;
о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;
о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания;
о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции (пункт 47 Положения).
В соответствии с пунктом 49 Положения на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения.
Таким образом, Правительством Российской Федерации установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.
В настоящее время в городе Москве вопросы признания помещения жилым помещением пригодным (непригодным) для проживания возложены на межведомственную комиссию по использованию жилищного и нежилого фонда административного округа города Москвы (далее - окружная МВК) в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 21 августа 2007 года N 712-ПП "О признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в городе Москве".
Согласно п. 2.2 указанного Постановления признание помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания осуществляется в порядке и на основании оценки соответствия требованиям, установленным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 путем принятия решения, оформленного в виде заключения.
В силу п. 2.2.1 вышеуказанного Постановления Правительства Москвы на основании заключения окружной МВК префект административного округа города Москвы издает распоряжение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания с указанием о дальнейшем использовании помещения.
В нарушение указанных норм права заключение окружной МВК в отношении принадлежащего административному истцу помещения не оформлялось и документы для рассмотрения этого вопроса в межведомственную комиссию не передавались.
Таким образом, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для принятия оспариваемого распоряжения является ошибочным и в ходе рассмотрения дела надлежащим образом не проверен" <1>.
--------------------------------
<1> Апелляционное определение Московского городского суда от 22 июня 2016 г. по делу N 33а-15834/2016.
Если судьей будет установлено наличие нормативного правового акта субъекта по вопросам перепланировки и переустройства, положения такого акта также подлежат применению.
