[an error occurred while processing this directive]
Вопрос - ответ связанный с недвижимостью физических лиц, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей 2020 года.
Страница 1 >> 2
Вопрос: Организация сдавала в аренду нежилые помещения ИП. Срок договора составляет три года. Однако ИП умер в апреле 2020 г., а оставшийся срок действия договора составляет два с половиной года. Как документально оформить прекращение договора аренды, если наследники не вышли на связь в течение трех месяцев? Куда обратиться за поиском наследников арендатора? Следует ли продолжать начислять арендную плату, если фактически помещения не используются? С какого момента возможно использовать указанные помещения?

Ответ: Смерть арендатора - индивидуального предпринимателя не является основанием для прекращения договора аренды, если в договоре аренды не указана смерть одной из сторон в качестве основания для прекращения его действия. В отсутствие такого условия право аренды нежилых помещений может перейти к наследнику на оставшийся срок действия договора. Информацию о наследниках можно получить у нотариуса, в нотариальный округ которого входит территория проживания умершего, либо на сайте ФНП с использованием сервисов "Реестр наследственных дел" и "Розыск наследников" в разделе "Справочная".
При отсутствии наследника срочный договор аренды может быть расторгнут арендодателем в одностороннем внесудебном порядке, если в нем содержится условие о возможности подобного расторжения. При отсутствии данного условия досрочно расторгнуть договор аренды арендодатель может на основании решения суда. С даты вступления в законную силу судебного решения арендодатель сможет использовать нежилые помещения по своему усмотрению.
У арендодателя нет оснований для начисления арендной платы за период со дня смерти арендатора.

Обоснование: В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ч. 1 ст. 1112 Гражданского кодекса РФ).

Действие договора аренды
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (п. 2 ст. 617 ГК РФ).
Из п. 1 ст. 418 ГК РФ следует, что обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.
Согласно Письму ФАС России от 12.12.2013 N АД/50427/13 статус индивидуального предпринимателя неразрывно связан с личностью гражданина и отнесен к личным неимущественным правам гражданина, которые в силу ст. 1112 ГК РФ наследованию не подлежат, поэтому обязательство по договору аренды прекращается смертью арендатора. Таким образом, если арендатор обладал статусом индивидуального предпринимателя, право аренды государственного или муниципального имущества не входит в состав наследственной массы и не может быть передано наследникам гражданина.
Однако суды отклоняют доводы о том, что заключение договора аренды с умершим арендатором было обусловлено его личными качествами (наличием у него статуса индивидуального предпринимателя), поскольку такой статус не является личным качеством в смысле, придаваемом этому понятию п. 2 ст. 617, ст. 1112 ГК РФ (например, Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 05.07.2016 по делу N А79-2201/2015, Постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.01.2015 N Ф08-10450/2014 по делу N А32-7261/2011, ФАС Уральского округа от 01.06.2012 N Ф09-3396/12 по делу N А60-21615/2011, ФАС Московского округа от 15.02.2013 по делу N А41-8426/12).
Наследство открывается со смертью гражданина (ст. 1113 ГК РФ).
Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). При этом датой открытия наследства является день смерти гражданина (п. 1 ст. 1114 ГК РФ).
Таким образом, договор аренды продолжает действовать в течение срока аренды в случае смерти арендатора - индивидуального предпринимателя, если в договоре аренды не указана смерть одной из сторон в качестве основания для прекращения его действия (п. 2 ст. 617, ст. 1112, п. 4 ст. 1152 ГК РФ). В этом случае право аренды нежилых помещений может перейти к наследнику на оставшийся срок его действия (замена стороны арендатора в договоре - умершего гражданина на его наследника).

Поиск наследников арендатора
Наследник становится арендатором с даты смерти наследодателя, если он не захочет расторгнуть договор аренды из-за отсутствия заинтересованности в продолжении арендных отношений (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Арендодатель не может заведомо знать, есть ли у умершего арендатора наследники и кто они. Поэтому в рассматриваемом случае организации-арендодателю нужно подождать завершения продолжительной по времени процедуры наследования.
По общему правилу наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства (п. 1 ст. 1154, ст. 1155 ГК РФ). Свидетельство о праве на наследство в общем случае выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства (п. 1 ст. 1163 ГК РФ).
Юридическое оформление наследства осуществляется у нотариуса (п. п. 1, 27, 28 ст. 35, ст. 57, гл. XI Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1 (далее - Основы о нотариате)).
Сведения об открытии наследства при поступлении заявлений, являющихся основанием для заведения наследственного дела, вносятся нотариусом в обязательном порядке в Единую информационную систему нотариата, которая включает в себя ведущийся в электронной форме Реестр наследственных дел (п. 2 ч. 1 ст. 34.2, п. 2 ч. 2 ст. 34.3 Основ о нотариате).
В целях поиска наследника арендатора организация-арендодатель может узнать, где открыто наследство и какой нотариус будет вести наследственное дело.
Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя (ч. 1 ст. 1115 ГК РФ). Место жительства - место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (п. 1 ст. 20 ГК РФ).
Наследственные дела ведет нотариус, в нотариальный округ которого входит территория проживания умершего (или наследственное имущество) (ст. ст. 13, 40, 62 - 64, 69, 70 Основ о нотариате, п. 1.3 Методических рекомендаций по оформлению наследственных прав, утвержденных Решением Правления ФНП от 25.03.2019, протокол N 03/19).
Организация-арендодатель может осуществить поиск наследника арендатора одним из следующих способов:
- обратиться в нотариальную палату субъекта РФ (например, в Московскую городскую нотариальную палату), которая координирует деятельность нотариусов в этом регионе и может направить к нужному нотариусу за получением необходимой информации (ч. 4 ст. 2, ст. ст. 24, 25 Основ о нотариате);
- самостоятельно проверить, не открыто ли наследственное дело наследниками умершего арендатора, а также публикацию сведений о розыске наследников в рамках наследственных дел на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты с помощью сервисов "Реестр наследственных дел" и "Розыск наследников" в разделе "Справочная" по адресу: https://notariat.ru/ru-ru/help/ (п. 2 ч. 1 ст. 34.2, п. 2 ч. 2 ст. 34.3 Основ о нотариате).

Документальное оформление прекращения арендных отношений
Выяснив, кто является наследником умершего арендатора, нужно оформить правоотношения с ним, заключив дополнительное соглашение к договору аренды, если наследник заинтересован в продолжении арендных отношений (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452, п. 1 ст. 609 ГК РФ).
Если по завершении процедуры наследования и до истечения срока договора аренды выяснится, что наследников нет, договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут арендодателем в одностороннем внесудебном порядке, если в нем содержится условие о возможности подобного расторжения по инициативе арендодателя (п. 2 ст. 310, п. 1 ст. 450, п. 2 ст. 610 ГК РФ).
В отсутствие данного условия расторгнуть договор аренды арендодатель может на основании решения суда, поскольку выбытие из договора одной из сторон (в результате наступления смерти арендатора до истечения срока договора аренды) судьи признают существенным изменением обстоятельств и обстоятельством непреодолимой силы, которое при заключении договора аренды ни одна из сторон не могла предвидеть и не предвидела (пп. 2 п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 451 ГК РФ, Решения Агрызского районного суда Республики Татарстан от 23.05.2018 по делу N 2-423/2018, Шолоховского районного суда Ростовской области от 06.12.2016 по делу N 2-1076/2016, Нижнеломовского районного суда Пензенской области от 09.02.2015 по делу N 2-48/2015).
С даты вступления в законную силу судебного решения о досрочном расторжении договора аренды арендодатель сможет использовать нежилые помещения по своему усмотрению.

Начисление арендной платы после смерти арендатора при отсутствии наследников
Исходя из положений ч. 1 ст. 606, п. п. 1, 2 ст. 611, п. п. 1, 4 ст. 614 ГК РФ арендная плата взимается за пользование арендованным имуществом.
В рассматриваемой ситуации арендованные нежилые помещения из-за смерти арендатора и отсутствия наследников фактически не используются. В связи с этим у арендодателя отсутствуют правовые основания для начисления арендной платы за период со дня смерти гражданина и до даты вступления в законную силу решения суда о досрочном расторжении договора аренды.
Документами, служащими основанием для неначисления арендной платы, являются копия свидетельства о смерти гражданина, справка бухгалтера (ст. 68 Федерального закона от 15.11.1997 N 143-ФЗ "Об актах гражданского состояния", Приложение N 1 к Приказу Минюста России от 13.08.2018 N 167, ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете").

Е.В. Орлова
Начальник отдела аудита
ООО "ПАРТИ"
19.05.2020



Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую
- Актуальные проблемы теории земельного права России: монография
- Жилищно-коммунальное хозяйство: 10 важных тем
- Строительство
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2020 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!