[an error occurred while processing this directive]
Вопрос - ответ связанный с недвижимостью физических лиц, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей 2020 года.
Страница 1 >> 2
Вопрос: Банк и физическое лицо заключили кредитный договор, обеспеченный ипотекой. Заложенное имущество является долей квартиры в праве общей долевой собственности на квартиру. Должен ли банк зарегистрировать у нотариуса договор об ипотеке доли квартиры в праве общей долевой собственности на квартиру?

Ответ: Действующим законодательством не предусмотрена обязанность банка удостоверять нотариально договор об ипотеке доли квартиры в праве общей долевой собственности. Вместе с тем нотариальное удостоверение данной сделки может быть осуществлено на основании соглашения банка с клиентом - физическим лицом.

Обоснование: Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1 и 2 ст. 244 Гражданского кодекса РФ).
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ей иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (п. 2 ст. 246 ГК РФ).
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке)).
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору (ст. 2 Закона об ипотеке) и обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, а также уплату причитающихся кредитору процентов за пользование кредитом (ст. 3 Закона об ипотеке).
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в ст. 130 ГК РФ, включая жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (ст. 5 Закона об ипотеке).
Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. п. 1, 2 ст. 10 Закона об ипотеке).
Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости (п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).
В случае если стороны нотариально удостоверили договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, для целей внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости заявителем представляется в орган регистрации прав нотариально засвидетельствованная копия такого договора (п. 6 ст. 10 Закона об ипотеке).
Нотариальное удостоверение сделки осуществляется в случаях, установленных законом либо соглашением сторон.
Согласно п. 3 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
Таким образом, вышеуказанная норма п. 3 ст. 8.1 ГК РФ является бланкетной и отсылает к требованиям иных федеральных законов или соглашению сторон.
Ранее ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации недвижимости) предусматривала обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, вне зависимости от того, с банком или с другой организацией заключены такие договоры.
Федеральным законом от 01.05.2019 N 76-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком - физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика" в ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости из общего порядка нотариального удостоверения сделок по отчуждению или договоров ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество сделано исключение - договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями.
Указанный Федеральный закон вступил в силу по истечении 90 дней после дня официального опубликования (опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru 01.05.2019), а его положениям в части изменений Закона об ипотеке, Закона о регистрации недвижимости и иных придана обратная сила - они распространяются на правоотношения, возникшие из кредитных договоров (договоров займа), заключенных с заемщиками - физическими лицами, до дня вступления в силу данного Федерального закона (ст. 6 Федерального закона N 76-ФЗ).
Банком признается кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц (ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности").
Таким образом, требования обновленной ст. 42 Закона о регистрации недвижимости распространяются и на договоры ипотеки, заключаемые с банками.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, установленных законом, либо в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ).
Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством РФ установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (далее - Основы о нотариате)).
При заключении договоров ипотеки в отношении объектов недвижимости банки зачастую прибегают к нотариальному удостоверению сделки даже в случаях, когда она не является обязательной по закону.
Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (ст. 163 ГК РФ).
В ходе нотариального удостоверения сделки нотариус проверяет личности обратившихся к нему сторон, принадлежность закладываемого имущества лицу, его закладывающему, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров (ст. 55 Основ о нотариате).
В соответствии со ст. ст. 53, 54 Основ о нотариате нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
В дальнейшем исходя из буквального толкования норм ст. 55 Основ о нотариате, если стороны договора не возражают против представления нотариусом документов на государственную регистрацию прав, нотариус обязан направить их в орган регистрации прав в сроки, установленные в законе или определенные сторонами в договоре (Письма ФНП от 08.02.2019 N 488/03-16-3, Минюста России от 18.12.2019 N 12-160585/10).
Соответственно, нотариальное удостоверение сделки в данном случае обусловлено целесообразностью проверки юридической чистоты и прозрачности как самой сделки, так и статуса закладываемого имущества и означает для сторон упрощение процедуры государственной регистрации ипотеки.
В случае если банк и клиент договорились о нотариальном удостоверении сделки, - она может быть удостоверена нотариально.

Д.Г. Алексеева
Московский государственный
юридический университет
имени О.Е. Кутафина
27.04.2020



Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую
- Актуальные проблемы теории земельного права России: монография
- Жилищно-коммунальное хозяйство: 10 важных тем
- Строительство
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2020 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!