[an error occurred while processing this directive]
Вопрос - ответ связанный с недвижимостью физических лиц, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей 2020 года.
Страница 1 >> 2
Вопрос: 1. Какова очередность погашения просроченной задолженности, в случае если она сформировалась до обращения заемщика за предоставлением ипотечных каникул? Возможно ли включение пропущенных сроков в состав каникул (с перенесением просроченной задолженности на текущую)?
2. Рассматривается ли предоставление в соответствии с законодательством ипотечных каникул как реструктуризация по договорам, заключенным до принятия Федерального закона от 01.05.2019 N 76-ФЗ (в которых возможность предоставления ипотечных каникул не прописана)?

Ответ: 1. Если просроченная задолженность образована не ранее начала двухмесячного периода с даты обращения с требованием о предоставлении льготного периода, то заемщик вправе установить льготный период с учетом периода просроченной задолженности. В этом случае, по нашему мнению, банку следует перенести суммы просроченной задолженности, образованные в течение льготного периода, на счета по учету текущей задолженности.
При поступлении денежных средств в льготный период в первую очередь платеж идет на погашение отложенных обязательств заемщика, оставшиеся денежные средства - на погашение задолженности в порядке, предусмотренном ч. 20 ст. 5 Закона N 353-ФЗ. При поступлении денежных средств по окончании льготного периода очередность погашения задолженности определяется нормами ч. 20 ст. 5 Закона N 353-ФЗ.
2. Полагаем, что при наличии в кредитном договоре условия об ипотечных каникулах (в кредитных договорах, заключенных с 01.08.2019) при предоставлении льготного периода ссуда может не признаваться реструктурированной. В иных случаях предоставление льготного периода означает реструктуризацию ссуды.

Обоснование: 1. Федеральным законом от 01.05.2019 N 76-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком - физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика" (далее - Закон N 76-ФЗ) внесены изменения в Федеральные законы от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах", от 30.12.2004 N 218-ФЗ "О кредитных историях", от 21.12.2013 N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" (далее - Закон N 353-ФЗ), от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в части регулирования отношений при предоставлении гражданам, попавшим в трудную жизненную ситуацию, права требовать изменения условий кредитного договора (договора займа), заключенного в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и обязательства по которому обеспечены ипотекой.
Соответствующие изменения предусматривают предоставление гражданам, попавшим в трудную жизненную ситуацию, "ипотечных каникул" (льготного периода) - отсрочки погашения суммы основного долга и уплаты процентов по ипотечным жилищным кредитам (займам) и установление запрета для кредиторов на применение в указанный период предусмотренных законодательством Российской Федерации последствий нарушения заемщиком сроков возврата основной суммы долга и (или) уплаты процентов по соответствующим договорам, а также на обращение взыскания на заложенное имущество, в случае если оно является единственным жилым помещением заемщика.
Закон N 76-ФЗ предусматривает право заемщика, находящегося в трудной жизненной ситуации, обратиться к кредитору с требованием об установлении льготного периода сроком до шести месяцев, в рамках которого по выбору заемщика может быть приостановлено исполнение заемщиком своих обязательств либо уменьшен размер периодических платежей заемщика. Данное право может быть реализовано заемщиком один раз в отношении предоставленного ему кредита (займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания заемщика, или прав требования участника долевого строительства, объектом которого является единственное жилое помещение заемщика.
По истечении льготного периода платежи, предусмотренные кредитным договором (договором займа), продолжают осуществляться заемщиком в размере и с периодичностью, установленных первоначальными условиями договора. При этом те платежи, которые должны были быть уплачены заемщиком согласно первоначальным условиям кредитного договора (договора займа), но не уплаченные им в связи с установлением льготного периода, уплачиваются заемщиком на первоначальных условиях в конце срока возврата кредита, который, соответственно, увеличивается на срок, необходимый для их уплаты.
Меры, предусмотренные данным Законом, направлены на установление дополнительных гарантий защиты имущественных интересов граждан, оказавшихся в трудной жизненной ситуации, а также на снижение финансовой нагрузки на граждан при обслуживании ипотечных жилищных займов в случае их реструктуризации на условиях, предусмотренных Законом N 76-ФЗ.
Заемщик - физическое лицо, заключившее в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, кредитный договор (договор займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой, вправе в любой момент в течение времени действия такого договора обратиться к кредитору с требованием об изменении его условий, предусматривающим приостановление исполнения заемщиком своих обязательств либо уменьшение размера платежей заемщика на срок, определенный заемщиком (льготный период), при одновременном соблюдении следующих условий (ч. 1 ст. 6.1-1 Закона N 353-ФЗ):
- размер кредита (займа), предоставленного по такому кредитному договору (договору займа), не превышает максимальный размер кредита (займа), установленный Правительством Российской Федерации для кредитов (займов), по которому заемщик вправе обратиться с требованием к кредитору о предоставлении льготного периода. Максимальный размер кредита (займа) для кредитов (займов), по которому заемщик вправе обратиться с требованием к кредитору о предоставлении льготного периода, может быть установлен Правительством Российской Федерации с учетом региональных особенностей (п. 1);
- условия такого кредитного договора (договора займа) ранее не изменялись по требованию заемщика (одного из заемщиков), указанному в настоящей части (вне зависимости от перехода прав (требований) по указанному договору к другому кредитору), а также не изменялись по требованию заемщика (одного из заемщиков), указанному в настоящей части, условия первоначального кредитного договора (договора займа), прекращенного в связи с заключением с заемщиком (одним из заемщиков) нового кредитного договора (договора займа), обязательства по которому обеспечены тем же предметом ипотеки, что и обязательства по первоначальному кредитному договору (договору займа) (п. 2);
- предметом ипотеки является жилое помещение, являющееся единственным пригодным для постоянного проживания заемщика, или право требования участника долевого строительства в отношении жилого помещения, которое будет являться единственным пригодным для постоянного проживания заемщика жилым помещением, вытекающее из договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом не учитывается право заемщика на владение и пользование иным жилым помещением, находящимся в общей собственности, если соразмерная его доле общая площадь иного жилого помещения не превышает норму предоставления площади жилого помещения, установленную в соответствии с ч. 2 ст. 50 Жилищного кодекса РФ (п. 3);
- заемщик на день направления требования, указанного в настоящей части, находится в трудной жизненной ситуации (п. 4).
Кредитор, получивший требование заемщика, указанное в ч. 1 настоящей статьи, в срок, не превышающий пяти рабочих дней, обязан рассмотреть указанное требование и в случае его соответствия требованиям настоящей статьи сообщить заемщику об изменении условий кредитного договора (договора займа) в соответствии с представленным заемщиком требованием, направив ему уведомление способом, предусмотренным договором, а в случае, если договором он не определен, - путем направления уведомления по почте заказным письмом с уведомлением о вручении либо путем вручения уведомления под расписку (ч. 9 ст. 6.1-1 Закона N 353-ФЗ).
Со дня направления кредитором заемщику уведомления, указанного в ч. 9 настоящей статьи, условия соответствующего кредитного договора (договора займа) считаются измененными на время льготного периода на условиях, предусмотренных требованием заемщика, указанным в ч. 1 настоящей статьи, и с учетом требований настоящей статьи. Кредитор обязан направить заемщику уточненный график платежей по кредитному договору (договору займа) не позднее окончания льготного периода (ч. 14 ст. 6.1-1 Закона N 353-ФЗ).
В случае неполучения заемщиком от кредитора в течение 10 рабочих дней после дня направления требования, указанного в ч. 1 настоящей статьи, уведомления, предусмотренного ч. 9 настоящей статьи, или запроса о представлении подтверждающих документов либо отказа в удовлетворении его требования льготный период считается установленным со дня направления заемщиком требования кредитору, если иная дата начала льготного периода не указана в требовании заемщика (ч. 13 ст. 6.1-1 Закона N 353-ФЗ).
Заемщик вправе определить длительность льготного периода не более шести месяцев, а также дату начала льготного периода. При этом дата начала льготного периода не может отстоять более чем на два месяца, предшествующие обращению с требованием, указанным в ч. 1 настоящей статьи. В случае если заемщик в своем требовании не определил длительность льготного периода, а также дату начала льготного периода, льготный период считается равным шести месяцам, а датой начала льготного периода - дата направления требования заемщика кредитору (ч. 5 ст. 6.1-1 Закона N 353-ФЗ).
Нормами ст. 6.1-1 Закона N 353-ФЗ регулируются порядок и очередность совершения платежей по кредитному договору с установленным льготным периодом:
- по окончании льготного периода платежи, которые должны были быть уплачены заемщиком в течение льготного периода исходя из действовавших до предоставления льготного периода условий кредитного договора (договора займа), но не были уплачены заемщиком в связи с предоставлением ему льготного периода (далее - отложенные платежи, отложенные обязательства), фиксируются в качестве обязательств заемщика (ч. 18);
- по окончании льготного периода платежи по кредитному договору (договору займа), уплачиваемые согласно действовавшим до предоставления льготного периода условиям кредитного договора (договора займа), уплачиваются заемщиком в размере, количестве и с периодичностью (в сроки), которые установлены или определены в соответствии с действовавшими до предоставления льготного периода условиями указанного кредитного договора (договора займа), и согласно графику платежей, действовавшему до предоставления льготного периода (ч. 19);
- отложенные платежи уплачиваются им после уплаты платежей, предусмотренных ч. 19 настоящей статьи (платежи в соответствии с первоначальными условиями кредитного договора в части, приходящейся на период после окончания льготного периода), в количестве и с периодичностью (в сроки), которые аналогичны установленным или определенным в соответствии с действовавшими до предоставления льготного периода условиями указанного кредитного договора (договора займа), до погашения размера обязательств заемщика, зафиксированного в соответствии с ч. 19 настоящей статьи. При этом срок возврата кредита (займа) продлевается на срок действия льготного периода (ч. 20);
- платежи, уплаченные заемщиком в течение льготного периода, направляются кредитором прежде всего в счет погашения обязательств по отложенным платежам (ч. 21).
Из изложенного следует, что предоставление льготного режима не освобождает заемщика от уплаты его платежей по отложенным обязательствам, а переносит срок их исполнения заемщиком: отложенные обязательства подлежат исполнению после погашения заемщиком всех обязательств, предусмотренных первоначальными условиями кредитного договора, в части, приходящейся на период после окончания льготного периода. При этом для исполнения заемщиком отложенных обязательств срок возврата кредита продлевается на срок действия льготного периода. Если в течение льготного периода заемщик производит погашение обязательств, то произведенный платеж в первую очередь направляется на погашение отложенных обязательств.
Таким образом, при предоставлении льготного периода общая сумма обязательств (включая суммы причитающихся процентов) заемщика не изменяется (по сравнению с суммой обязательств в соответствии с первоначальными условиями договора), а изменяется лишь порядок исполнения обязательств заемщиком (срок и распределение сумм частичного погашения по срокам).
Аналогичный вывод содержится в Информации Банка России от 30.12.2019 (вопрос 1).
Основываясь на нормах ч. 1 ст. 6.1-1 Закона N 353-ФЗ, можно сделать вывод о том, что законодательно не установлено ограничений на возможность заемщика использовать льготный период при наличии у него просроченной задолженности по кредитному обязательству. Одновременно ст. 6.1-1 Закона N 353-ФЗ не содержит норм, определяющих необходимость проведения реструктуризации всей имеющийся на момент предоставления льготного периода просроченной задолженности.
Заемщик вправе потребовать предоставления льготного периода с даты, которая не может отстоять более чем на два месяца, предшествующие обращению с требованием (далее - двухмесячный период) (ч. 5 ст. 6.1-1 Закона N 353-ФЗ).
Таким образом, если просроченная задолженность образована не ранее начала двухмесячного периода, заемщик вправе установить льготный период с учетом периода просроченной задолженности. В этом случае, по нашему мнению, банку следует перенести суммы просроченной задолженности, образованные в течение льготного периода, на счета по учету текущей задолженности, поскольку с предоставлением льготного периода изменяются (переносятся в "пролонгированный" период) установленные первоначальными условиями кредитного договора сроки погашения обязательств (в том числе и просроченных обязательств).
В иных случаях при обращении заемщика, имеющего просроченную задолженность, в банк с требованием о предоставлении льготного периода просроченная задолженность, срок возникновения которой не вошел в льготный период на основании ч. 5 ст. 6.1-1 Закона N 353-ФЗ, продолжает учитываться банком на тех же счетах, как и до момента установления льготного периода.
Сумма произведенного заемщиком платежа по договору потребительского кредита (займа) в случае, если она недостаточна для полного исполнения обязательств заемщика по договору потребительского кредита (займа), погашает задолженность заемщика в следующей очередности (ч. 20 ст. 5 Закона N 353-ФЗ):
1) задолженность по процентам;
2) задолженность по основному долгу;
3) неустойка (штраф, пени) в размере, определенном в соответствии с ч. 21 настоящей статьи;
4) проценты, начисленные за текущий период платежей;
5) сумма основного долга за текущий период платежей;
6) иные платежи, предусмотренные законодательством Российской Федерации о потребительском кредите (займе) или договором потребительского кредита (займа).
Вместе с тем ч. 21 ст. 6.1-1 Закона N 353-ФЗ предписывает все поступившие в льготный период платежи "сверх" графика, установленного для льготного периода, в первую очередь направлять на погашение отложенных обязательств.
В Письме Банка России от 26.07.2019 N 59-7-2/60430 (ответ на вопросы 3.4, 4.2.1) содержится вывод о том, что ч. 21 ст. 6.1-1 Закона N 353-ФЗ не обусловливает применение данного правила отсутствием просроченной задолженности, возникшей до начала льготного периода.
Руководствуясь разъяснениями Банка России, можно сделать вывод о том, что при поступлении денежных средств в льготный период в первую очередь платеж идет на погашение отложенных обязательств заемщика, оставшиеся денежные средства - на погашение задолженности в порядке, предусмотренном ч. 20 ст. 5 Закона N 353-ФЗ. При поступлении денежных средств по окончании льготного периода очередность погашения задолженности определяется нормами ч. 20 ст. 5 Закона N 353-ФЗ.
2. Ссуда признается реструктурированной, если на основании соглашения с заемщиком изменены существенные условия первоначального договора, на основании которого ссуда предоставлена, при наступлении которых заемщик получает право исполнять обязательства по ссуде в более благоприятном режиме, кроме случаев, когда платежи по реструктурированной ссуде осуществляются своевременно и в полном объеме или имеется единичный случай просроченных платежей в течение последних 180 календарных дней, в пределах сроков, определенных в пп. 3.7.1.2 п. 3.7 Положения Банка России от 28.06.2017 N 590-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности" (далее - Положение N 590-П), а финансовое положение заемщика в течение последнего завершенного и текущего года может быть оценено не хуже чем среднее, в соответствии с п. 3.3 Положения N 590-П (пп. 3.7.2.2 п. 3.7 Положения N 590-П).
Ссуда может не признаваться реструктурированной, если договор, на основании которого ссуда предоставлена, содержит условия, при наступлении которых заемщик получает право исполнять обязательства по ссуде в более благоприятном режиме и параметры этих изменений и в дальнейшем указанные условия наступают, и если соблюдаются параметры изменений условий исполнения обязательств по ссуде, предусмотренные договором, на основании которого ссуда предоставлена, а также в случае снижения размера процентной ставки при оценке финансового положения заемщика как хорошее или как среднее при неухудшении оценки финансового положения заемщика (абз. 3 пп. 3.7.2.2 п. 3.7 Положения N 590-П).
Законом N 76-ФЗ внесены изменения в ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ, указанная статья дополнена ч. 6 следующего содержания: в кредитном договоре (договоре займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой, должна содержаться информация о праве заемщика обратиться к кредитору с требованием, указанным в ч. 1 ст. 6.1-1 настоящего Федерального закона, и об условиях, при наступлении которых у заемщика возникает соответствующее право. При этом указанная информация должна быть размещена на первой странице кредитного договора (договора займа). В соответствии с ч. 3 ст. 6 Закона N 76-ФЗ положения ч. 6 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ распространяются на правоотношения, возникшие из кредитных договоров (договоров займа), заключенных с заемщиками - физическими лицами, после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Полагаем, что при наличии в кредитном договоре условия, предусмотренного ч. 6 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ (в кредитных договорах, заключенных с 01.08.2019), при предоставлении льготного периода ссуда может не признаваться реструктурированной на основании абз. 3 пп. 3.7.2.2 п. 3.7 Положения N 590-П. В иных случаях предоставление льготного периода означает реструктуризацию ссуды.

Аудиторско-консультационная группа
"Коллегия Налоговых Консультантов"
24.03.2020



Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую
- Актуальные проблемы теории земельного права России: монография
- Жилищно-коммунальное хозяйство: 10 важных тем
- Строительство
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2020 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!