Вопрос - ответ связанный с земельным участком физических лиц, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей 2020 года.
Вопрос: Вправе ли ИП применять ПСН при сдаче в аренду недвижимого имущества, если он заключит агентский договор, на основании которого агент будет от своего имени сдавать имущество в аренду, осуществлять техническое обслуживание помещений, получать арендную плату, оплачивать коммунальные услуги, осуществлять охрану?

Ответ: В указанной ситуации есть риск того, что налоговые органы переквалифицируют агентские отношения в доверительное управление имуществом, что лишает права применять патентную систему.

Обоснование: Патентная система налогообложения применяется в отношении такого вида деятельности, как сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ).
При этом гл. 26.5 НК РФ не раскрывает понятия "сдача в аренду нежилых помещений".
Пункт 1 ст. 11 НК РФ устанавливает, что институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в названном Кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки (п. 1 ст. 1005 ГК РФ).
Нормы гл. 26.5 НК РФ не содержат прямых указаний на то, что индивидуальный предприниматель должен заключать договоры аренды исключительно лично, без привлечения сторонних лиц.
Вместе с тем ПСН не применяется в отношении видов предпринимательской деятельности, указанных в п. 2 ст. 346.43 НК РФ, в случае их осуществления в рамках договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом (п. 6 ст. 346.43 НК РФ).
По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).
Имеющаяся судебная практика показывает, что в данных обстоятельствах налоговый орган и суд исследуют подлинное экономическое содержание взаимоотношений с агентами с учетом положений агентских договоров, договоров аренды и фактически сложившихся между сторонами отношений по их исполнению с целью установления либо исключения признаков доверительного управления. К последним могут относиться не только правоотношения по сдаче в аренду помещений, но и по их надлежащему содержанию, получению арендных платежей, оплате коммунальных расходов, охране, иному обслуживанию.
Если экономическое содержание взаимоотношений с агентами заключается не в сдаче в аренду нежилых помещений через уполномоченных лиц (агентов), что прямо не запрещено нормами гл. 26.5 НК РФ, а в передаче предпринимателем своего недвижимого имущества в управление в своих интересах, такое экономическое содержание взаимоотношений с агентами подпадает под признаки договора доверительного управления. К такому выводу пришел, например, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 31.07.2019 по делу N А05-14941/2018. В другом деле (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.04.2018 N Ф07-153/2018 по делу N А05-757/2017) суд посчитал, что первая и апелляционная инстанции, а также налоговый орган не в полной мере исследовали обстоятельства на предмет наличия признаков доверительного управления, и направил дело на новое рассмотрение.

О.А. Курасов
ООО "М-СТАЙЛ"
Региональный информационный центр

11.11.2019



Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Юридический справочник: долевая собственность
- Комментарий к ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
- О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую
- Актуальные проблемы теории земельного права России: монография
- Жилищно-коммунальное хозяйство: 10 важных тем
- Строительство
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2020 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!