[an error occurred while processing this directive]
Вопрос - ответ связанный с земельным участком физических лиц, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей 2020 года.
Вопрос: Какие риски возникают по налогу на прибыль и НДС при продаже земельного участка, на котором расположено здание, если в договоре указана общая стоимость объектов?

Ответ: У продавца при неуказании цен отдельных объектов возможны налоговые риски по налогу на прибыль при уменьшении доходов на суммы ранее произведенных расходов на приобретение и (или) строительство объектов недвижимости.
Со стороны покупателя возможны риски в виде доначисления налога на прибыль. Они возникнут в случае, если покупатель учтет в расходах всю сумму покупки, а не только ту часть, которая относится к зданию, или если он при распределении расходов на основании выбранной им базы необоснованно завысит часть расходов, относящихся к зданию.
У продавца существует риск последующего доначисления НДС, в случае если НДС был начислен только со стоимости здания и налоговый орган не согласится с распределением стоимости по объектам реализации, предложенной налогоплательщиком.
Если продавец добровольно уплатил НДС со всей суммы и выставил покупателю счет-фактуру на всю стоимость, по нашему мнению, покупатель имеет право принять НДС к вычету со всей суммы договора. Риски у покупателя возникают, если приобретенное имущество в какой-то части будет использоваться в не облагаемой НДС деятельности. В то же время у покупателя имеется налоговый риск и в той части, что налоговый орган может отказать в вычете полностью со всей стоимости либо частично.

Обоснование: Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ).
Однако в целях бухгалтерского и налогового учета цена отдельных объектов подлежит выделению.
При этом по зданию амортизация начисляется в общеустановленном порядке, а земельный участок амортизации не подлежит (п. п. 1, 2 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ, п. п. 4, 6, 17 ПБУ 6/01 (утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н), Письмо Минфина России от 19.05.2003 N 04-02-05/3/50).
При продаже земельного участка с расположенным на нем зданием в целях определенности налогового и бухгалтерского учета рекомендуется отдельно в договоре купли-продажи или дополнительном соглашении к нему указывать цену каждого объекта недвижимости. Если же этого не было сделано, то, по нашему мнению, возможны два подхода:
- распределить доходы от продажи этих объектов на основании выбранной и обоснованной организацией базы, например, пропорционально кадастровой стоимости объектов недвижимости (земельного участка и здания) (см., например, Письмо Минфина России от 28.06.2013 N 03-05-05-01/24812);
- распределить стоимость согласно отчету оценщика (см., например, Письма ФНС России от 18.11.2011 N ЕД-4-3/19330, Минфина России от 21.03.2013 N 03-04-05/7-262).
Со стороны продавца при неуказании цены отдельных объектов возможны налоговые риски в признании расходов. Законодательство предусматривает различный порядок уменьшения доходов при продаже земельных участков и зданий. Доходы от продажи земельных участков уменьшаются на сумму, ранее потраченную на их приобретение (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ), доходы от продажи зданий и сооружений - на остаточную стоимость амортизируемого имущества (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ). Если в договоре не выделена цена каждого из объектов, то существует вероятность возникновения налогового спора по поводу правомерности указанных уменьшений.
Кроме того, если выбранная организацией база распределения доходов по объектам является недостаточно обоснованной, то существует риск того, что налоговая посчитает долю доходов, которую организация отнесла на строения, неоправданно большой. Увеличение доли доходов от реализации здания в общей стоимости может быть выгодно организации в случае возникновения у нее убытков при продаже. Дело в том, что убытки от продажи земельного участка учесть можно сразу (п. 2 ст. 268 НК РФ), а убытки от продажи здания - только равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком их полезного использования и фактическим сроком их эксплуатации до момента реализации (п. 3 ст. 268 НК РФ).
Следует учитывать, что при продаже земельных участков, приобретенных из земель, находившихся в государственной или муниципальной собственности, в срок с 01.01.2007 по 31.12.2011, прибыль (убыток) от реализации определяется в особом порядке (п. 5 ст. 264.1 НК РФ).
Со стороны покупателя возможны риски в виде доначисления налога на прибыль. Они могут возникнуть в случае, если покупатель учтет в расходах всю сумму покупки, а не только ту часть, которая относится к зданию, или если он при распределении расходов на основании выбранной им базы необоснованно завысит часть, которая относится к стоимости здания. Дело в том, что затраты, связанные с приобретением земельных участков, не уменьшают налогооблагаемую базу (п. 49 ст. 270 НК РФ, Письмо Минфина России от 30.08.2012 N 03-03-06/1/443, Постановление Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 N 14231/05, направлено Письмом ФНС России от 31.05.2006 N ШС-6-14/557@), а затраты на приобретение здания - уменьшают. Учет затрат на земельные участки возможен только при их последующей продаже (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).
С точки зрения НДС, не признаются реализацией операции по реализации земельных участков (долей в них) (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ, Письмо Минфина России от 02.02.2017 N 03-03-06/1/5397). НДС согласно общим правилам необходимо уплатить только с реализации здания. Покупатель, в свою очередь, получив счет-фактуру от продавца, может предъявить "входной" НДС к вычету при условии, что приобретенный объект предназначен для использования в облагаемых НДС операциях (п. 16 ст. 167, ст. ст. 171, 172 НК РФ).
Следует учитывать, что, в случае если налогоплательщиком осуществляются операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), налогоплательщик обязан вести раздельный учет таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ). Данное правило касается случаев, когда осуществляются как облагаемые НДС операции, так и не облагаемые этим налогом по любым основаниям, предусмотренным гл. 21 НК РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1407/11). Следовательно, учет продажи земельного участка следует осуществлять раздельно от учета продажи здания.
Однако если отдельно определить стоимость объектов не представляется возможным, то в соответствии с позицией ФНС России уплачивать НДС необходимо со всей указанной в договоре суммы (Письмо ФНС России от 18.11.2011 N ЕД-4-3/19330). Таким образом, при указании в договоре только общей стоимости существует риск последующего доначисления НДС, в случае если НДС был начислен только на стоимость здания и налоговый орган не согласится с распределением стоимости по объектам реализации, предложенной налогоплательщиком.
Если продавец уплатил НДС со всей суммы и выставил покупателю счет-фактуру на всю стоимость, то, по нашему мнению, покупатель имеет право принять НДС к вычету со всей суммы договора, если в отношении всех приобретаемых объектов соблюдены все условия принятия НДС к вычету (ст. ст. 171, 172 НК РФ). В частности, если все объекты будут использоваться в облагаемой НДС деятельности. По нашему мнению, риск у покупателя возникнет в случае, если НДС принят к вычету в полной сумме, а приобретенное имущество в какой-то части будет использоваться в не облагаемой НДС деятельности. Позиция о возможности вычета по операциям, которые не должны были облагаться НДС, подтверждается судебной практикой, например Определением ВАС РФ от 11.02.2008 N 1358/08 по делу N А52-1201/2007, однако в данной части у покупателя не исключены риски отказа налоговым органом в вычете полностью либо частично (см., например, Письмо Минфина России от 31.01.2017 N 03-07-11/4780, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.11.2017 N Ф07-10102/2017 по делу N А13-12295/2016).

М.Д. Люлинский
Советник государственной
гражданской службы РФ
3 класса
01.11.2019



Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую
- Актуальные проблемы теории земельного права России: монография
- Жилищно-коммунальное хозяйство: 10 важных тем
- Строительство
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2020 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!