[an error occurred while processing this directive]
Вопрос - ответ связанный с земельным участком физических лиц, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей 2020 года.
Вопрос: Организация приобрела земельный участок, на котором расположены здание и асфальтовая площадка для автомобильной парковки, при этом в договоре купли-продажи указана общая стоимость и отдельно цена объектов не выделена. Как определить стоимость земельного участка и основных средств (здания и площадки) в целях налога на прибыль и НДС?

Ответ: По нашему мнению, в целях налога на прибыль возможно распределить общую стоимость объектов исходя из рыночной стоимости на основании отчета оценщика, поскольку земельный участок амортизации не подлежит, а здание и асфальтовое покрытие при соблюдении установленных гл. 25 НК РФ условий могут амортизироваться. Если продавец предъявил НДС со стоимости здания, то указанный НДС может быть принят покупателем к вычету. Если продавец уплатил НДС со всей указанной в договоре суммы и предъявил покупателю НДС на всю стоимость, то, по нашему мнению, покупатель будет иметь право принять НДС к вычету со всей суммы договора, если соблюдены все условия принятия НДС к вычету. Риски у покупателя возникают, если приобретенное имущество в какой-то части будет использоваться в не облагаемой НДС деятельности. В то же время у покупателя имеется налоговый риск и в той части, что налоговый орган может отказать в вычете полностью со всей стоимости либо частично. Правоприменительная практика по последнему вопросу различна.

Обоснование: Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ).
Однако в целях бухгалтерского и налогового учета цена отдельных объектов подлежит выделению, поскольку по зданию амортизация начисляется в общеустановленном порядке, а земельный участок амортизации не подлежит (п. п. 1, 2 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ, п. п. 4, 6, 17 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н), Письмо Минфина России от 19.05.2003 N 04-02-05/3/50).
Следует отметить, что укладка на части земельного участка определенного покрытия (из бетона, песка, асфальта, щебня) не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка. Поскольку спорный объект не является объектом недвижимости, права на него не подлежат государственной регистрации (Определение Верховного Суда РФ от 29.05.2017 N 308-ЭС17-5500 по делу N А53-8645/2016). Также в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 указано, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.
В то же время асфальтовая площадка для автомобильной парковки является самостоятельным объектом ОС и может быть признана амортизируемым имуществом при условии соответствия требованиям п. 1 ст. 256 НК РФ (Письмо Минфина России от 03.08.2012 N 03-03-06/1/386, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21.10.2015 N Ф02-5804/2015 по делу N А74-3646/2014). В частности, площадка должна использоваться для извлечения дохода и иметь первоначальную стоимость более 100 000 руб. (п. 1 ст. 256 НК РФ).
Учет доходов и расходов по амортизируемому имуществу ведется пообъектно, за исключением начисленной амортизации по объектам амортизируемого имущества при применении нелинейного метода начисления амортизации (ч. 2 ст. 323 НК РФ). Таким образом, по нашему мнению, расходы на здание, земельный участок и асфальтовую площадку должны быть учтены покупателем отдельно.
В связи с этим при заключении договора купли-продажи земельного участка с расположенными на нем зданием и асфальтовым покрытием в целях определенности налогового и бухгалтерского учета рекомендуется в договоре купли-продажи или дополнительном соглашении к нему указывать отдельно цену каждого объекта. Если же этого не было сделано, то, по нашему мнению, возможен подход, согласно которому стоимость объектов распределяется на основании рыночной стоимости на основании отчета оценщика (см., например, Письма ФНС России от 18.11.2011 N ЕД-4-3/19330, Минфина России от 21.03.2013 N 03-04-05/7-262).
Также существует подход, согласно которому распределение затрат между объектами осуществляется пропорционально кадастровой стоимости объектов недвижимости (Письмо Минфина России от 28.06.2013 N 03-05-05-01/24812), однако асфальтовая площадка, не являясь объектом недвижимости, кадастровой стоимости не имеет, поэтому использовать его для разделения затрат между тремя объектами, по нашему мнению, проблематично, поскольку показатели могут оказаться несопоставимыми.
Отметим также, что для учета расходов при покупке участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с 01.01.2007 по 31.12.2011 применялись особые правила (ст. 264.1 НК РФ).
С точки зрения обложения НДС следует учитывать, что не признаются реализацией операции по реализации земельных участков (долей в них) (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ, Письмо Минфина России от 02.02.2017 N 03-03-06/1/5397). Таким образом, НДС согласно общим правилам продавцу необходимо уплатить только с реализации здания.
Следует также учитывать, что, в случае если налогоплательщиком осуществляются операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), он обязан вести раздельный учет таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ). Данное правило касается случаев, когда осуществляются как облагаемые НДС операции, так и не облагаемые этим налогом по любым основаниям, предусмотренным гл. 21 НК РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1407/11). Следовательно, учет продавцом продажи земли с покрытием следует осуществлять раздельно от учета продажи здания.
Покупатель недвижимости, получив счет-фактуру от продавца, может предъявить "входной" НДС к вычету при условии, что приобретенный объект предназначен для использования в облагаемых НДС операциях (п. 16 ст. 167, ст. ст. 171, 172 НК РФ).
Однако если отдельно определить стоимость объектов (земельного участка с покрытием и здания) не представляется возможным, то согласно позиции ФНС России уплачивать НДС необходимо со всей указанной в договоре суммы (Письмо ФНС России от 18.11.2011 N ЕД-4-3/19330).
В указанном случае, по нашему мнению, если продавец уплатил НДС со всей суммы договора и выставил покупателю счет-фактуру на общую стоимость, покупатель имеет право принять НДС к вычету со всей суммы договора, если в отношении всех приобретаемых объектов соблюдены все условия принятия НДС к вычету, в частности, если все объекты будут использоваться в облагаемой НДС деятельности (ст. ст. 171, 172 НК РФ). По нашему мнению, риск у покупателя возникнет в случае, если НДС принят к вычету в полной сумме, а приобретенное имущество в какой-то части будет использоваться в не облагаемой НДС деятельности. Позиция о возможности вычета по операциям, которые не должны были облагаться НДС, подтверждается позицией ВАС РФ, например Определением ВАС РФ от 11.02.2008 N 1358/08 по делу N А52-1201/2007, однако в данной части у покупателя не исключены риски отказа налоговым органом в вычете полностью либо частично (см., например, Письмо Минфина России от 31.01.2017 N 03-07-11/4780, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.11.2017 N Ф07-10102/2017 по делу N А13-12295/2016).

М.Д. Люлинский
Советник государственной
гражданской службы РФ
3 класса
01.11.2019



Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую
- Актуальные проблемы теории земельного права России: монография
- Жилищно-коммунальное хозяйство: 10 важных тем
- Строительство
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2020 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!