[an error occurred while processing this directive]
Вопрос - ответ связанный с земельным участком физических лиц, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей 2020 года.
Вопрос: Как отражается в бухгалтерском учете первоначального арендатора продажа права аренды (перенаем)?

Ответ: В бухгалтерском учете прежнего арендатора арендованный объект недвижимости списывается с забалансового счета 001, плата по договору перенайма учитывается в составе прочих доходов, а в составе прочих расходов признается сумма госпошлины за госрегистрацию договора перенайма.

Обоснование: По общему правилу арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ).

Договор перенайма
Перенаем - это передача прав и обязанностей первоначальным арендатором по договору аренды другому лицу. При такой передаче происходит перемена лица в арендном обязательстве: первоначальный арендатор, уступив свои права и обязанности, выбывает из обязательства, а его место занимает новый арендатор (п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Объектом перенайма может быть любой объект недвижимости, включая земельный участок.
Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права требования и переводе долга (гл. 24 ГК РФ, Определение ВАС РФ от 23.05.2012 N ВАС-5805/12 по делу N А26-10902/2010).
Это обусловлено тем, что право аренды как право пользования имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования имуществом. Эти обязанности вытекают из закона или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания и другого (п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, доведенного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
В соответствии со ст. 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и с согласия кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемой к основной сделке, включая государственную регистрацию.
Договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, требует государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, ст. ст. 25, 26 ЗК РФ). Договоры уступки и перевода долга тоже требуют государственной регистрации, если они основаны на сделке, которая этого требует (п. 2 ст. 389, п. 4 ст. 391 ГК РФ). Поэтому если первоначальный договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке, то и соглашение о перенайме необходимо зарегистрировать.
За государственную регистрацию перехода права аренды объекта недвижимости к новому арендатору по договору перенайма взимается госпошлина (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ). Ее плательщиком является заявитель - лицо, обращающееся за совершением регистрационных действий. Она уплачивается до подачи заявлений на совершение регистрационных действий либо в случае, если заявления на совершение таких действий поданы в электронной форме, после подачи указанных заявлений, но до принятия их к рассмотрению (пп. 1 п. 2 ст. 333.17, пп. 5.2 п. 1 ст. 333.18 НК РФ).
Необходимо также иметь в виду, что по общему правилу заключение сделки перенайма в отношении государственного (муниципального) недвижимого имущества возможно только по результатам проведения конкурса (аукциона) на заключение такого договора (ч. 1, 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции").

Бухгалтерский учет у первоначального арендатора
До момента перехода прав и обязанностей по договору аренды к новому арендатору права и обязанности, отраженные в учете прежнего арендатора, корректировке не подлежат, так как отражены правомерно в соответствии с договором аренды, действующим в отношении прежнего арендатора до указанного момента.
Арендованный объект недвижимости учитывается на забалансовом счете 001 "Арендованные основные средства" в оценке, указанной в договоре аренды (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н). При продаже права аренды (перенайме) данный объект недвижимости списывается с забалансового счета 001 (Письмо Минфина России от 24.08.2004 N 03-03-01-04/1/8).
Передача прав по договорам аренды облагается НДС на общих основаниях (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 5 ст. 155 НК РФ, Письмо ФНС России от 01.08.2011 N ЕД-4-3/12444@). Плата по договору перенайма, причитающаяся первоначальному арендатору от нового арендатора, учитывается в составе прочих доходов (как выручка от продажи имущественных прав) на дату передачи имущественных прав (на дату государственной регистрации договора перенайма, если она необходима) (абз. 2 п. 3, пп. "б" и абз. 5 п. 4, п. п. 6, 7, 10.1, 12, 16 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н).
Следует учесть, что Минфин утвердил ФСБУ 25/2018 "Бухгалтерский учет аренды", который будет применяться в обязательном порядке с 2022 г. Документ устанавливает, как вести учет арендатору и арендодателю, а также, как раскрыть информацию в бухгалтерской (финансовой) отчетности. Однако учитывать объекты аренды по-новому можно и раньше, но это следует раскрыть в бухотчетности (п. 48 ФСБУ 25/2018).
Для учета расчетов с новым арендатором может использоваться счет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты по договору перенайма с новым арендатором" (Инструкция по применению Плана счетов).
При признании в учете дохода в виде платы за перенаем производится запись по дебету счета 76, субсчет "Расчеты по договору перенайма с новым арендатором" и кредиту счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-1 "Прочие доходы" (Инструкция по применению Плана счетов).
Если необходима госрегистрация договора перенайма, то расходы на уплату госпошлины признаются в составе прочих расходов на дату передачи имущественных прав (п. п. 2, 4, 11, 16 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).
В бухгалтерском учете прежнего арендатора должны быть сделаны следующие записи на дату передачи имущественных прав:
на дату уплаты госпошлины:
Дебет 68, субсчет "Госпошлина", Кредит 51 - уплачена госпошлина;
на дату передачи имущественных прав (дату государственной регистрации договора перенайма, если она необходима):
Кредит 001 - стоимость объекта недвижимости списана с забалансового счета;
Дебет 76, субсчет "Расчеты по договору перенайма", Кредит 91.1 - признан прочий доход от передачи прав по договору перенайма объекта недвижимости;
Дебет 91.2 Кредит 68, субсчет "Расчеты по НДС", - начислен НДС со стоимости переданных имущественных прав;
Дебет 91.2 Кредит 68, субсчет "Госпошлина", - признана в составе прочих расходов госпошлина;
Дебет 51 Кредит 76, субсчет "Расчеты по договору перенайма", - получена плата по договору перенайма.

Подготовлено на основе материала
Е.В. Орловой,
начальника отдела аудита
ООО "ПАРТИ"
29.07.2019



Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую
- Актуальные проблемы теории земельного права России: монография
- Жилищно-коммунальное хозяйство: 10 важных тем
- Строительство
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2020 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!