11. Кто должен содержать имущество?
По общему правилу поддерживать имущество в исправном состоянии обязан арендатор, если иное не установлено законом или договором.
Под исправным состоянием ГОСТ 27.002-2015 "Межгосударственный стандарт. Надежность в технике. Термины и определения", введенный в действие Приказом Росстандарта от 21.06.2016 N 654-ст, понимает такое состояние объекта, пребывая в котором он соответствует требованиям сопровождающей его документации.
Для поддержания вещи в исправном состоянии необходимо не только соблюдение правил пользования, хранения, транспортировки и проч., но и грамотное, своевременное техническое обслуживание.
ГОСТ 27.002-2015 "Межгосударственный стандарт. Надежность в технике. Термины и определения" дает следующие важные определения.
Техническое обслуживание - это комплекс организационных мероприятий и технических операций, направленных на поддержание работоспособности (исправности) объекта и снижение вероятности его отказов при использовании по назначению, хранении и транспортировании.
Плановое техническое обслуживание - это ТО, постановка на которое осуществляется в соответствии с требованиями документации.
Внеплановое техническое обслуживание - это ТО, постановка на которое осуществляется без предварительного назначения по техническому состоянию.
Но ГОСТ - это одно, а мнения сторон относительно исправного состояния имущества могут различаться. Поэтому будет разумным при аренде имущества, нуждающегося в регулярном ТО, при отсутствии прямых указаний в законе согласовывать:
- условия о стороне, обязанной поддерживать имущество в исправном состоянии;
- каким образом распределяются расходы по поддержанию имущества в исправности;
- в каком объеме, с какой периодичностью проводятся работы по поддержанию исправности имущества.
Как уже было сказано, по умолчанию лицом, обязанным поддерживать имущество в порядке, является арендатор. Если нет желания изменять этот порядок, то нет смысла дублировать в договоре положения ст. 616 ГК РФ:
"1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды".
Если же требуется изменить это условие (что может быть оправданно, например, если у арендатора нет необходимых навыков (персонала, разрешения, материалов) для качественного ТО, транспортировки, хранения, если эксплуатация имущества производится с привлечением специалистов арендодателя), то надо указать в договоре на то, что арендодатель обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии. При этом, если арендодатель пренебрегает своими обязанностями и вследствие этого возникает невозможность использования объекта, то арендатор вправе приостановить внесение арендной платы.
Следует помнить, что за ущерб, причиненный неисправным объектом, отвечает тот, кто обязан поддерживать это имущество в исправности.
Стороны могут договориться о том, что будут совместно нести затраты на поддержание исправного состояния, или о том, что арендодатель возмещает арендатору соответствующие расходы, или же поддержание вещи в исправности производится арендодателем за свой счет (в последнем случае арендодатель уже не сможет потребовать взыскания с арендатора стоимости расходов).
Объемы, правила и периодичность мероприятий по поддержанию исправного состояния следует определять исходя из правил, изложенных в руководствах по эксплуатации и иных аналогичных документах.
Если же, например, на вещь нет руководства и иных аналогичных документов, то стороны вправе самостоятельно определить правила эксплуатации, хранения, транспортировки и т.п., закрепив их письменно и оформив в качестве приложений к договору. В случае если стороны решат не менять общего порядка, то будет считаться достаточным, чтобы арендатор пользовался, хранил, перемещал имущество в соответствии с его назначением способами, исключающими его повреждение, утрату или гибель.
Вот почему будет разумным не пренебрегать детальной проработкой рассматриваемых условий. Это позволит максимально снизить риск возникновения конфликтных ситуаций.
