12. Кто должен оплачивать капитальный ремонт?
Как известно, содержание вещи, т.е. поддержание ее в исправном, нормальном, безопасном, годном для использования состоянии, - обязанность ее хозяина. В содержание включается не только ремонт (капитальный и текущий), но и правильное хранение и использование, своевременная замена комплектующих, расходных материалов, в общем, техническое обслуживание.
Общее правило распределения содержания арендованной вещи таково (ст. 616 ГК РФ): капитальный ремонт - забота арендодателя, а текущий ремонт и расходы по содержанию (за минусом расходов на капремонт) - задача арендатора.
Но окончательное решение данного вопроса зависит от того, что предусмотрено законом, иными нормативными правовыми актами и договором.
Вот почему, если нет прямых указаний в законе (о чем будет речь чуть ниже), то во избежание конфликтов необходимо оговаривать:
- за чей счет осуществляется капитальный ремонт;
- за чей счет осуществляется текущий ремонт;
- кто обязан оплачивать меры по поддержанию арендованной вещи в исправности;
- кто несет расходы по ее содержанию.
Стоит договориться и о том, что подразумевается под капитальным ремонтом, потому что на практике под этим термином понимается одно, а ГОСТ определяет его по-иному.
Так, согласно п. 2.3.7 ГОСТ 18322-2016 "Межгосударственный стандарт. Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения", введенного в действие Приказом Росстандарта от 28.03.2017 N 186-ст, капитальный ремонт (major repair) - "плановый ремонт, выполняемый для восстановления исправности и полного или близкого к полному ресурса объекта с заменой или восстановлением любых его частей, включая базовые".
Анализ судебных дел дает основания говорить о том, что капитальным ремонтом признаются работы, направленные на сохранение целостности, назначения и стоимости объекта, восстановления его узлов, частей, элементов, требующие существенных затрат и т.п.
В любом случае безопаснее будет выяснить, одинаково ли стороны понимают термин "капитальный ремонт", и, конечно, договориться:
- в каком виде, объеме, в пределах какой суммы производится капремонт;
- в какие сроки проводится капитальный ремонт;
- какая сторона его оплачивает;
а если стороны договорились нести расходы сообща, то в какой пропорции распределяются эти траты, а также в каком порядке вносится арендная плата в период капремонта.
Еще раз напомним, что если иное не предусмотрено законом и договором, то все расходы по капремонту ложатся на арендодателя, который будет обязан выполнить операции и работы, направленные на полное (или близкое к полному) восстановление исправности.
Несколько слов об арендной плате в период капремонта. По здравому рассуждению, поскольку в это время вещь или имущество непригодны для использования, арендная плата не должна взиматься. Однако по умолчанию закон устанавливает, что и в период капремонта арендатор обязан вносить плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Поэтому в договор хорошо было бы (для арендатора) включить условие о том, что арендатор освобождается от внесения арендной платы в период капитального ремонта, или хотя бы о том, что на это период арендная плата снижается.
