16. Арендная плата: традиционный и альтернативные варианты
Вот мы и добрались до ключевого признака аренды - платы.
Арендная плата - вознаграждение, уплачиваемое хозяину вещи арендатором за пользование его имуществом.
Почему это так важно?
Потому, что договор аренды по общему правилу является возмездным (ст. 423, 606 ГК РФ). Безвозмездной аренды не бывает, обязанность вносить арендную плату - святая обязанность арендатора.
Закон не ограничивает нас в видах арендной платы, т.е. стороны могут договориться практически о любых формах оплаты, в том числе о выполнении поручений арендодателя, деньгах плюс некотором количестве плодов, продукции, доле от дохода от реализации продукции, произведенной с помощью или с использованием объекта аренды, и т.п.
Однако важно помнить, что нельзя устанавливать в качестве арендной платы оплату коммунальных услуг, топлива, кормов и вообще всех вещей, расходников, материалов, необходимых для использования объекта аренды. В такой ситуации, по сути, хозяин вещи не получает никаких доходов, что противоречит сути аренды, которая возмездна по умолчанию (на это указывал ВАС РФ в п. 12 информационного письма о разрешении споров, связанных с арендой).
Возмездный характер арендных отношений до такой степени подразумевается, что условие о плате даже не относится к существенным условиям договора (за исключением аренды зданий, сооружений, земельного участка). Следует учитывать, что условие об арендной плате станет существенным условием договора, если одна из сторон заявит о его обязательности. Это следует из положений ст. 432 ГК РФ:
"Существенными являются... все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение".
Обратите внимание: в данном случае не применяются правила ст. 424 ГК РФ о том, что если в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, то "исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги". Стороны должны согласовать это условие.
Немного забегая вперед, заметим, что при заключении договора проката и аренды транспортных средств условие о размере платы относится к существенным. Однако в любом случае во избежание споров следует согласовывать размер арендной платы. Для этого достаточно согласовать вид, размер арендной платы или способ его определения.
Принято считать, что плата может быть произведена лишь деньгами в твердой сумме, хотя п. 2 ст. 614 ГК РФ допускает и иные варианты:
"Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды".
С арендной платой в твердой сумме, полагаем, все понятно. Если выбираете этот вариант, то просто укажите в договоре твердую сумму в рублях (ст. 317 ГК РФ). Отметим лишь ряд моментов, связанных с курсом рубля. Рубли - это великолепно и патриотично. Однако не все так считают, и в нынешней экономической ситуации стараются опередить инфляцию, привязывая арендную плату к курсу валют.
Как это правильно сделать?
В принципе, закон не запрещает оперировать эквивалентами иностранной валюты или у. е., но надо понимать, что привязка к у. е. или курсу того же доллара - это способ расчета арендной платы, а не условие о том, что в обусловленный день арендатор вручит арендодателю пачку "зелененьких". Никто не отменял ст. 140 ГК РФ, согласно которой расчеты на территории России по-прежнему производятся в рублях (за исключением случаев, предусмотренных законом). Из этого следует, что крайне важно согласовывать курс перерасчета - в твердом размере либо путем указания на курс Банка России на дату расчета или получения имущества, на определенный день каждого месяца и т.п. Если не согласовать курс, то оплата производится по официальному курсу Банка России на дату платежа (ст. 317 ГК РФ).
Можно оговорить арендную плату за каждую вещь в отдельности или за весь комплекс объектов, передаваемых в аренду.
Что до "натуральных" ценностей, то прежде всего отметим следующее. Приходится иной раз слышать утверждение о том, что продукция, плоды и доходы от вещи принадлежат собственнику, т.е. арендодателю, при этом следует ссылка на ст. 136 ГК РФ:
"Плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений".
Однако в силу ст. 606 ГК РФ, которая является специальной "арендной" нормой, собственником плодов, продукции и доходов от использования арендованного имущества является арендатор. Арендодатель вправе лишь предложить такой вариант, как передачу некоторой доли полученного в счет арендной платы.
Устанавливая плату в виде доли от полученных плодов, доходов, продукции, можно оговорить как плату в одном виде (например, столько-то литров молока за такой-то период с арендованной козы), так и комбинированный вариант (столько-то молока плюс сыр). Только надо договариваться сразу об объеме плодов и продукции.
Вот, например, сдает хозяин в аренду козу, оговаривая некоторое количество молока и сыра в качестве арендной платы. Казалось бы, молоко и сыр - это плоды, полученные от козы. Но молоко тоже само по себе не выдоится, а сыр - не сварится, надо приложить много усилий (плюс корма, уход, ветеринарная помощь, выпас, сыроварение, вызревание, хранение и проч.).
В связи с этим крайне важно максимально конкретно оговорить все виды поступлений и доли, на которые претендует арендодатель.
Под плодами принято понимать результаты развития растений и животных, под доходами - финансовые вливания, поступления от участия имущества в экономическом обороте, продукцией может быть результат труда.
Что до сыра, то есть серьезные основания полагать, что это не плод и не продукция, а новая вещь, причем изготовленная из материала арендатора, т.е. молока. Так что все зависит от согласованной воли сторон.
Чтобы установить арендную плату в виде доли от доходов, надо согласовать, доля от каких доходов уплачивается в счет арендной платы, или же, если это неважно, просто указать процент от доходов, полученных в результате использования имущества вообще.
Максимальная конкретизация этих моментов важна для обеих сторон, в противном случае условие будет считаться несогласованным, включится норма ст. 614 ГК РФ (о применении аналогии) и стороны получат совершенно не то, на что рассчитывали.
Не менее важным представляется вопрос и об учете поступлений от имущества. Ведь в отношениях между юридическими лицами все проще, достаточно затребовать соответствующие бухгалтерские и статистические документы за период аренды, или представитель арендодателя присутствует лично при учете фактического объема поступлений, результаты которых оформляются актами, и т.п. В отношениях между частными лицами придется полагаться на добросовестность своего визави, но оговорить при этом, какими документами и каким образом будет оформляться учет поступлений от использования вещи. В любом случае следует помнить, что арендодатель не может и не должен настаивать на показателях, не подтвержденных арендатором.
Также возможно установление арендной платы в виде предоставления определенных услуг. Тут достаточно детально прописать все те услуги, действия и мероприятия, которые арендатор окажет или произведет в счет арендной платы (например, при аренде бензопилы с такой-то периодичностью совершать санитарную очистку такой-то площади или напиливать столько-то кубов дров). В договоре указываются не только перечень и виды работ и услуг, но и:
- конкретное место выполнения работ или оказания услуг;
- площадь и иные данные об объектах;
- периодичность выполнения работ или оказания услуг,
а также их цена. Последним лучше не пренебрегать, ведь в противном случае опять включится норма об аналогии, и стороны получат не то, на что рассчитывали.
Теперь что касается вещей. Возможны два варианта предоставления имущества или вещи:
1) передача в аренду или
2) в собственность.
Про аренду уже достаточно сказано. Все это применимо и к вещи (имуществу), передаваемой в качестве платы (конкретизация объекта, права и обязанности сторон, сроки, предоставление и возврат и т.п.).
Главное - прямо указать в договоре на то, что объект передается в качестве арендной платы.
Что до передачи вещи в собственность, то тут следует руководствоваться нормами ГК РФ о купле-продаже, поскольку в данном случае складываются отношения, аналогичные передаче имущества от продавца покупателю, и применима аналогия закона (ст. 6 ГК РФ). Поэтому как минимум должны быть согласованы наименование, количество вещей, требования к комплектности, качеству, порядку приема, перехода права собственности - чем детальнее проработаны детали, тем меньше риск того, что включатся нормы об аналогии.
Кроме этого, если стороны договорились о "натуральной" арендной плате, хозяин вещи уже не сможет потребовать от арендатора внесения иной платы. И при просрочке исполнения нельзя будет потребовать взыскания законных процентов по ст. 395 ГК РФ, поскольку передача вещи в собственность - обязательство неденежное. Впрочем, никто не запрещает включать в договор условия о штрафах или пенях.
Еще один весьма популярный способ внесения арендной платы - это улучшение арендованного имущества. Сдача квартиры в аренду за ремонт встречается довольно часто, но и с иными вещами это работает не хуже.
Например, нередко можно встретить предложения передать в аренду компьютер за апгрейд, условно работающую оргтехнику - за ремонт, молодую лошадку - за обучение (заездку) и т.п.
В любом случае перечень и объем затрат должны быть согласованы и закреплены в договоре (ст. 614 ГК РФ). Закон не дает четкого определения того, что считать улучшением, а в зависимости от ситуации, имущества, уровня ожиданий под улучшением можно понимать что угодно - от капремонта до простой смены аккумулятора. Можно договориться о том, что сам арендатор выполнит улучшения или кого-то наймет для этого - и то и другое допускается.
Главное, чтобы стороны согласовали:
- саму обязанность арендатора произвести улучшение имущества - самостоятельно или силами привлеченных специалистов, но в любом случае своим иждивением;
- конкретный перечень ожидаемых улучшений и их стоимость.
Будет очень хорошо, если в договоре будут содержаться условия о том, как именно будет производиться документальное оформление подтверждения выполненных работ и их цена. По аналогии с подрядом (эти отношения в данном случае схожи) можно посоветовать сформировать смету, отразив в ней, в частности:
- список и цену улучшений;
- наименование, количество, цену материалов;
- наименование, количество, цену оборудования и т.п.
Сама смета должна стать неотъемлемым приложением к договору.
Можно договориться о том, что арендатор просто оплачивает арендодателю мероприятия по улучшению имущества - тем более в договоре должны быть условия, подтверждающие как саму эту обязанность, так и конкретное указание на размер (цену) затрат и то, чем они подтверждаются (чеки, акты, сметы и проч.). Пренебрежение детальной проработкой условий о том, какие именно затраты следует считать арендной платой, ведет к включению аналогии в порядке ст. 614 ГК РФ.
