19. К вопросу о депозитах
Традиционная форма обеспечительного платежа - это депозит, т.е. сумма, уплачиваемая как бы авансом в качестве обеспечения в счет потенциально возможных убытков.
Статья 381.1 "Обеспечительный платеж" ГК РФ появилась недавно, в 2015 году, но по сути такие платежи существовали давно, только назывались по-другому (залог, гарантийный взнос и т.п.). Депозитом могут обеспечиваться самые различные денежные обязательства:
- вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) - это наиболее распространенный вариант;
- возмещать стоимость неотделимых улучшений;
- возмещать убытки, платить неустойку и проч.
Обратите внимание: к неденежным обязательствам депозит не применяется.
Чтобы согласовать условия о депозите, необходимо определить в договоре:
- какое конкретно обязательство или комплекс обязательств им обеспечивается;
- каковы размеры депозита. Например: "В качестве обеспечительного платежа при подписании Договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за три месяца в размере 15 000 руб.";
- в какой срок вносится депозит. По умолчанию - в течение семи дней с момента предъявления соответствующего требования другой стороной (ст. 314 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором;
- когда депозит засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства или же не засчитывается;
- когда депозит возвращается;
- что происходит с депозитом при заключении договора на новый срок и при смене собственника.
Депозит может вноситься и в неденежной форме (ст. 381.2 ГК РФ), тогда применяются правила, аналогичные уже рассмотренным при внесении арендной платы в форме передачи вещи в собственность арендодателя.
Особое внимание следует уделить формулировке случаев, когда депозит засчитывается в счет исполнения обязательства. Как правило, это неисполнение самого обязательства, расторжение договора и истечение срока его действия.
По общему правилу депозит возвращается, если согласованные обстоятельства не наступили.
Например, если обеспечительный платеж вносился на случай невнесения арендной платы, а арендатор платит аккуратно, то по окончании срока аренды депозит должен быть возвращен.
Поскольку ст. 381.1 ГК РФ формулирует лишь основания для возврата обеспечительного платежа, то хорошо будет определить в договоре сроки, которые могут быть указанием на дату, истечение периода времени, указанием на неизбежное событие (см. выше), а также моментом исполнения обязанности, наступления иных обстоятельств (возвращения объекта аренды, прекращения договора и т.п.). Если не согласовать это условие, то включается стандартный семидневный срок (ст. 314 ГК РФ).
Как правило, в договоры включают условия о том, что депозит не возвращается:
- при досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя в связи с нарушением арендатором условий договора;
- при одностороннем отказе от срочного договора, т.е. заключенного на определенный срок.
Это традиционная форма, направленная на защиту прав хозяина вещи, для компенсации неудобств, связанных, в частности, с поисками нового арендатора. В то же время, если вы уже договорились о возмещении убытков или уплате неустойки, то стоит подумать, надо ли соглашаться на еще одну, по сути, санкцию.
Если не исключено заключение договора на новый срок, то следует оговорить судьбу депозита и на этот случай.
Например, согласовать, что уже внесенный платеж становится депозитом по новому договору.
