Государственная регистрация договора аренды недвижимости
Налогоплательщиков-арендаторов нередко волнует вопрос о правомерности учета ими расходов (арендной платы, коммунальных платежей, расходов на текущий ремонт и т.п.) по договору аренды, заключенному на календарный год или более и не прошедшему государственную регистрацию. Давайте разберемся.
Известно, что в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 227.11 НК РФ исчисление и уплату НДФЛ производят, в частности, физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, по суммам доходов, полученных от осуществления такой деятельности.
Согласно ст. 221 НК РФ при исчислении налоговой базы по НДФЛ указанные налогоплательщики имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов. При этом состав указанных расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения прибыли. В частности, в соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком.
Аналогично на основании п. 3 ст. 237 НК РФ налоговая база по ЕСН для индивидуальных предпринимателей определяется как сумма доходов, полученных ими (за налоговый период) от предпринимательской либо иной профессиональной деятельности, уменьшенная на величину расходов, связанных с извлечением доходов. Причем состав расходов, вычитаемых в целях налогообложения, определяется в порядке, аналогичном порядку определения состава затрат, установленных для плательщиков налога на прибыль соответствующими статьями гл. 25 НК РФ.
Так, пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ определено, что арендные платежи по договору аренды включаются в состав расходов (разумеется, при соблюдении условий ст. 252 НК РФ). При этом (Внимание!) каких-либо дополнительных условий для признания таких расходов кодекс не содержит.
В то же время согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества (в том числе земельного участка в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ) со сроком аренды более года*(1) (п. 2 ст. 651 ГК РФ) подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента ее проведения.
Таким образом, если регистрация договора обязательна в силу гражданского законодательства, то, по мнению контролеров (письма Минфина России от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172, от 17.02.2006 N 03-03-04/3/3, ФНС России от 13.07.2005 N 02-1-07/66, УФНС по г. Москве от 22.08.2006 N 20-12/74633), незарегистрированный договор аренды считается не заключенным (см., например, постановления Президиума ВАС РФ от 15.01.2008 N 11694/07, ФАС СЗО от 16.01.2007 N А56-49957/2005), и расходы по нему нельзя учесть в целях налогообложения прибыли.
Однако данное утверждение весьма сомнительно, и вот почему. Критерии признания расходов определены ст. 252 НК РФ. В рассматриваемом случае затраты произведены для осуществления деятельности, цель которой - получение дохода. Налоговый кодекс обязывает документально подтвердить произведенные расходы, а не правомерность заключенного договора аренды. Поэтому если у арендатор а есть подтверждающие документы, то требования кодекса выполняются. Другими словами, отсутствие государственной регистрации договоров аренды не влияет на порядок учета сумм арендной платы при исчислении налога на прибыль организаций (НДФЛ у индивидуальных предпринимателей).
К тому же налогоплательщиков поддерживают суды. Так, в Постановлении от 14.02.2007 N Ф03-А59/06-2/5389 ФАС ДВО указал, что отсутствие регистрации договора аренды при подтверждении факта использования арендованного помещения и несения расходов по оплате арендных платежей не может служить основанием для неучета таких расходов. Аналогичные выводы можно увидеть в постановлениях ФАС СЗО от 14.06.2007 N А05-12472/2006-1 (причем данное решение поддержали и высшие арбитры, например в определениях от 15.10.2007 N 12342/07), ФАС ЗСО от 04.04.2007 N Ф04-1979/2007(33065-А27-26), ФАС УО от 25.01.2007 N Ф09-12242/06-С2, ФАС СКО от 16.05.2007 N Ф08-2776/2007-1132А, ФАС ДВО от 27.09.2006 N Ф03-А73/06-2/3152, ФАС МО от 20.11.2007 N КА-А40/11852-07, от 16.08.2007 N КА-А40/7304-07, от 25.02.2005 N КА-А41/850-05 и др.
Тем не менее (несмотря на многочисленную арбитражную практику) во избежание споров с налоговыми органами рекомендуем не пренебрегать (в случае необходимости) государственной регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней. В противном случае (если регистрация договора не планируется) лучше заключить несколько краткосрочных контрактов.
К сведению: если договор аренды, заключенный на срок менее года, продлевается на такой же срок (менее года), то независимо от фактического срока аренды государственная регистрация такого договора не требуется. Этот вывод следует из п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 59*(2). По мнению столичных налоговиков (см., например, Письмо от 18.10.2006 N 20-12/92230), расходы по такому договору аренды учитываются при отсутствии государственной регистрации договора.
