О каком договоре идет речь?
Можно ли передать по договору аренды отдельные конструктивные элементы здания - крышу, стену, балкон и т.п. Разъяснения на этот счет даны в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, посвященном арендным отношениям, в п. 1 которого, в частности, рассматривалась ситуация, связанная с договором о предоставлении в пользование крыши здания для размещения на ней рекламы. Высшие арбитры отметили, что такие действия не противоречат законодательству, но отношения сторон в этом случае должны оформляться не договором аренды, а договором возмездного оказания услуг, поскольку такой элемент здания, как крыша, не является отдельным объектом недвижимости и не может быть передан в аренду отдельно от здания.
Следует также учитывать, что если арендуется здание (его часть) совокупно с элементом здания, например, наружной (внешней) стеной, то п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 применению не подлежит, поскольку стена здания в таком случае не является самостоятельным предметом аренды. В качестве примера можно привести Постановление ФАС ВСО от 06.11.2007 N А19-5732/07-7-Ф02-8215/07, суть которого такова. По договору аренды ОАО (арендодатель) передало в пользование налогоплательщику помещения в здании торгового комплекса, а также наружную (внешнюю) часть стены здания торгового комплекса для размещения рекламы. Однако арендатор не мог в полной мере реализовать свое право пользования арендованным имуществом (на данной стене была размещена рекламная продукция другой организации), в связи с чем обратился в суд.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что стены внешнего периметра здания торгового комплекса являются собственностью ОАО, одна из которых передана им в аренду в соответствии с действующим гражданским законодательством. При этом стена здания передана в пользование истца (арендатора) для размещения на ней рекламной продукции не отдельно от самого объекта недвижимости, а непосредственно с ним, что не противоречит положениям гл. 34 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции и со ссылкой на п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 пришел к выводу о том, что стена представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Исходя из этого апелляционная инстанция указала на незаконность владения арендатора данным имуществом и отсутствие у истца права на предъявление иска на основании положений ст. 304, 305 ГК РФ.
Постановлением от 06.11.2007 N А19-5732/07-7-Ф028215/07 ФАС ВСО отменил решение Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2007, оставив без изменения вывод суда первой инстанции (АС Иркутской обл.).
