Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом
Предписания п. 1 комментируемой статьи аналогичны соответствующим правилам ГК РФ о залоге без передачи заложенного имущества залогодержателю (п. 1 ст. 338), о содержании и сохранности заложенного имущества (ст. 343), о пользовании и распоряжении предметом залога (ст. 346). В данной статье названные нормы ГК РФ конкретизированы применительно к залогу недвижимости (ипотеке).
Право пользования предметом залога по общему правилу принадлежит залогодателю, когда предмет залога остается у него. Недвижимость - особый вид имущества (ст. 130 ГК РФ), а потому заложенные объекты недвижимого имущества всегда остаются у залогодателя и он сохраняет право пользования недвижимостью. При этом необходимо соблюдать обязательное условие - пользование имуществом должно находиться в соответствии с его назначением, т.е. носить целевой характер. Например, жилое помещение при его использовании не может быть превращено в нежилое, и наоборот. Поэтому перемена целевого назначения объекта недвижимости влечет изменение предмета ипотеки со всеми вытекающими отсюда для залогодателя последствиями (см. ст. 35 Закона и комментарий к ней).
Закон (ч. 2 п. 1 ст. 29) защищает право залогодателя на пользование заложенным имуществом, и поэтому если в тексте договора об ипотеке (см. ст. 9 Закона и комментарий к ней) будут содержаться условия об ограничении указанных прав, то они ничтожны (ст. 180 ГК РФ).
По закону (ч. 3 п. 1 ст. 29) при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен, если иное не предусмотрено договором, допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
Формулировку "при пользовании заложенным имуществом" нельзя признать удачной, поскольку в соответствии с ней залогодатель становится ответственным и за уменьшение стоимости объекта недвижимости, которое может произойти вследствие изменения ценовой ситуации на рынке. В указанной правовой конструкции, учитывая ее диспозитивный характер, целесообразно применять словосочетание "вследствие пользования заложенным имуществом", подчеркивающее причинную связь состояния имущества и его стоимости с воздействиями на них залогодателя. Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Правило п. 2 ст. 29 Закона корреспондирует с нормой п. 1 ст. 346 ГК РФ. Однако и в том и в другом случае законодатель не включил продукцию в перечень благ, получаемых залогодателем от использования заложенной недвижимости. Определяя правомочность залогодержателя на извлекаемые залогодателем плоды и доходы из предмета ипотеки, законодатель сделал эту норму диспозитивной. Поэтому если договором об ипотеке предусмотрено, то залогодержатель может иметь права на плоды и доходы (например, они служат средством погашения основного обязательства).
|
||
Copyright 2008 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!
|
||
