Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества
Законом ограничивается возможность залогодателя отчуждать имущество, заложенное по договору об ипотеке (см. п. 1 и 2 ст. 37 Закона и комментарий к ним). Если он поступил вопреки имеющимся запрещениям, то залогодержатель наделяется правом принять к нему установленные меры (ч. 1 ст. 39 Закона). Ему в этом случае предоставлена альтернатива:
а) потребовать признания совершенной сделки недействительной, т.е. противоправной, и применения к ней последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ;
б) потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество (независимо от того, кому оно принадлежит).
Здесь необходимо обратить внимание, что во втором случае содержание нормы имеет расхождение с правилом п. 4 ст. 50 Закона, несмотря на существующую между ними взаимосвязь.
Данная статья исключает возможность защиты интересов недобросовестного приобретателя имущества, заложенного по договору об ипотеке. Он считается таковым при наличии доказательств, что в его действиях имеется умысел или даже неосторожность, поскольку в момент приобретения недвижимости он знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается залогодателем с нарушениями правил по отчуждению заложенного имущества (см. ст. 37 Закона и комментарий к ней). Поэтому недобросовестный приобретатель становится ответственным за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству в пределах стоимости указанного имущества. Порядок удовлетворения кредитором своих требований за счет солидарных должников раскрыт в ст. 323 ГК РФ.
Предусмотрены защитные меры в отношении обеспечения прав залогодержателя и в том случае, когда залогодатель, не являющийся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, осуществил отчуждение заложенного имущества с нарушениями, указанными в данной статье. Закон (ст. 39) содержит императивную норму, по которой с этим должником солидарную ответственность несут как прежний залогодатель, так и приобретатель имущества. При наступлении солидарной ответственности указанных лиц залогодержатель (кредитор) вправе требовать исполнения обязательства от любого из названных лиц или обоих лиц совместно (ст. 323 ГК РФ).
