style="max-height: 50vh;">

2.3. Правовое значение государственной регистрации прав на недвижимость

style="max-height: 50vh;">
имущество"*(233). На первый взгляд такое разъяснение не вызывает возражений. Однако при более внимательном анализе можно обнаружить его существенные недостатки, если считать, что оно распространяется на все случаи внесения недвижимого имущества в уставный капитал.

Будучи абсолютно справедливым по отношению к случаям создания новых юридических лиц, оно вряд ли может распространяться на внесение недвижимости в уставный капитал уже созданных юридических лиц при увеличении уставного капитала. Такая передача недвижимости в уставный капитал уже созданного юридического лица является сделкой отчуждения недвижимости, заключаемой между учредителем юридического лица и этим юридическим лицом. По этой сделке учредитель приобретает соответствующие обязательственные права в отношении имущества юридического лица, а юридическое лицо - право собственности на вносимое недвижимое имущество. Поэтому, по мнению автора, нет никаких оснований изменять момент возникновения права собственности в случаях совершения таких сделок - этот момент должен определяться моментом регистрации права на недвижимость за лицом, в чей уставный капитал оно вносится. Вот почему в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 следовало внести третий абзац следующего содержания:

Право собственности на недвижимое имущество, вносимое в уставный капитал ранее созданного юридического лица, возникает у этого юридического лица с момента регистрации права.

Особое место среди оснований возникновения вещных прав на недвижимость занимают судебные решения.

Решение, как акт судебной власти, имеющей силу закона, порождает права непосредственно. Нельзя ставить возникновение прав, порожденных судебным решением, в зависимость от совершения административного акта регистрации. Статья 12 ГК РФ называет признание права судом одним из способов защиты гражданских прав. Пункт 3 ст. 165 ГК РФ дает право суду вынести решение о регистрации сделки. Статья 28 Закона о регистрации указывает на то, что регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного решением суда, а также говорит о том, что сам момент возникновения права определяется решением суда. Все это исключает зависимость момента возникновения права, установленного судебным решением, от государственной регистрации. Поэтому вряд ли можно признать обоснованной позицию М.Г. Пискуновой, которая полагает, что "если момент не указан в решении, то права на недвижимость регистрируются на общих основаниях и возникают также по общему правилу с момента государственной регистрации"*(234).

Очевидно следует считать, что момент возникновения права, установленного решением суда, определяется либо в тексте самого решения, либо связывается с моментом вступления этого решения в законную силу. Между тем во избежание разногласий ст. 28 Закона о регистрации следовало бы дополнить следующим указанием: "на момент возникновения права, установленного решением суда, в случае если этот момент не определен в решении".

Итак, мы рассмотрели значение регистрации прав на недвижимость применительно к различным основаниям возникновения прав. Теперь вернемся вновь к историческому аспекту. С учетом предшествующего анализа можно сделать однозначный вывод о том, что до введения в действие Закона о регистрации не во всех случаях права на недвижимое имущество возникали независимо от регистрации. Поэтому, прежде всего, в каждом случае необходимо определить, имеем ли мы дело с возникшим правом, или это право таковым не является. Важность решения этого вопроса видна на следующих примерах.

В регистрирующий орган обратились два юридических лица с заявлением о регистрации перехода права собственности на здание на основании договора купли-продажи, заключенного в 1999 г. При этом в качестве устанавливающих право продавца на объект были представлены документы, ...подтверждающие, что данный объект был с соблюдением законодательства построен продавцом в 1996 г., при этом право продавца зарегистрировано не было. В такой ситуации регистрирующий орган правильно отказал в регистрации перехода права, поскольку право продавца на объект не возникло, так как не было зарегистрировано (ст. 219 ГК РФ).

Теперь изменим условия и предположим, что строительство дома было закончено в 1994 г. При таких обстоятельствах отказ был бы неправомерным, поскольку в 1994 г. закон не связывал момент возникновения права собственности с государственной регистрацией. Неправомерен отказ в регистрации и в том случае, если продавцом в качестве правоустанавливающего документа предоставлен план приватизации, имеющий дату утверждения до введения в действие Закона о регистрации. Таким образом, решать вопрос о том, является ли право возникшим, необходимо с учетом законодательства, действовавшего в период составления правоустанавливающих документов, либо возникновения соответствующих юридических фактов. Поэтому в каждой ситуации следует определять, считалось ли право на данный объект возникшим с учетом, во-первых, основания его возникновения и, во-вторых, документов, подтверждающих наличие этого основания.

Теперь вернемся к п. 2 ст. 6 Закона о регистрации. В нем говорится о том, что права, возникшие до введения в действие этого закона, требуют государственной регистрации только в том случае, если имеется необходимость регистрации перехода этого права, его ограничения (обременения) или иной сделки с объектом. Что это означает? По мнению автора, эта норма подчеркивает, что при возникшем праве собственник имеет возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом без государственной регистрации. Но, если ему необходимо будет в процессе распоряжения этим имуществом обратиться за государственной регистрацией, то такая регистрация может быть произведена лишь после того, как уже возникшее право будет зарегистрировано в порядке, установленном Законом о регистрации.

Наличие такого положения в указанном Законе вполне объяснимо. С одной стороны, оно диктуется чисто техническими соображениями: невозможно заполнить разделы об обременении ЕГРП, не заполнив предварительно раздел о самом вещном праве, которое обременяется. С другой стороны, необходимость регистрации ранее возникшего права может быть продиктована задачей проверки в процессе этой регистрации действительности самого этого права.

С учетом изложенного выше можно говорить об определенной унификации правового значения государственной регистрации для всего многообразия случаев возникновения прав на недвижимость, выделив два варианта:

1. Регистрация - условие возникновения права: право без регистрации не считается возникшим.

2. Регистрация - условие распоряжения правом: право существует без регистрации, но для того, чтобы осуществить распоряжение этим правом, существующее право необходимо зарегистрировать.

Вполне очевидно, что распорядиться правом без регистрации нельзя как в первом, так и во втором случае, разница лишь в том, что в первом случае это распоряжение невозможно по причине отсутствия самого права, а во втором - регистрация служит лишь "техническим" условием осуществления распоряжения.

В связи с изложенным вызывают возражения предложения об "абсолютной" унификации правового значения государственной регистрации. Так, например, О.Б. Круглова считает, что "необходимо четко закрепить, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит правоустанавливающий характер путем внесения соответствующих изменений в Гражданский кодекс и Закон о государственной регистрации прав"*(235). При реализации этого предложения непонятно, как быть с правами, возникающими на основании универсального правопреемства и судебных решений, его внедрение потребовало бы пересмотра многих положений гражданского законодательства, которые, по нашему мнению, в таком пересмотре не нуждаются.

Результаты анализа правового значения государственной регистрации прав на недвижимое имущество (с учетом положений о регистрации сделок) можно было бы представить в виде следующей таблицы.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
-
Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
-
Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
-
Индустрия гостеприимства в России
-
Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
-
Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
-
Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
-
Как купить жилье: советы юриста
-
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
-
Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
-
Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
-
Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
-
Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
-
Справочник собственника и арендатора.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Имущественный налоговый вычет.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
-
Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

В случае если надоело чувствование первенства в кровати, снимите индивидуалку с услугой рабыня на страничках интим сайта https://prostitutkikazanigood.com/rabynya/. Ассортимент дамских образов огромный, всякий останется счастливым.
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2022 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!