style="max-height: 50vh;">

2.5. Объект регистрации прав на недвижимость

style="max-height: 50vh;">
правления. Оптимальная же организация ведения реестра должна обеспечивать наглядность динамики прав каждого уровня: возникновения, прекращения и изменения первичного права, вторичных прав и обременений как первичных, так и вторичных прав. В свете этих положений представляется необходимым вместо формы регистрации "запись о праве собственности и об иных вещных правах" ввести две самостоятельные формы: "запись о праве собственности" и "запись об иных вещных правах".

Необходимость выделения раздела "иных вещных прав" связана с тем, что ряд этих прав хотя и является обременением права собственности, но не является правом однопорядковым с другими обременениями. Специфика таких производных прав, как, например, право хозяйственного ведения и право оперативного управления, состоит в том, что они, выступая обременением права собственности, в свою очередь, могут быть обременены (например, правами арендатора или залогодержателя). Именно поэтому указанные права не могут быть включены в реестр обременений.

Подводя итог сказанному выше, полагаем, что ст. 131 ГК РФ нуждается в уточнении, и ее начало могло бы быть изложено в следующей редакции:

1. Государственной регистрации подлежит право собственности и иные вещные права (их возникновение, изменение и прекращение), а также обременения (ограничения) этих прав.

2. Права и их обременения (ограничения) подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Иные права на недвижимое имущество и их ограничения регистрируются по желанию правообладателей в порядке, установленном законом.

Следующий вопрос, который подлежит рассмотрению в рамках проблемы объекта регистрации, - соотношение регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с ним.

Прежде чем перейти к непосредственному рассмотрению этого вопроса, который без преувеличения является более чем запутанным как в теории, так и в правоприменительной практике, нужно оговориться, что к этой проблеме возможны, по крайней мере, три подхода. Регистрация сделок может рассматриваться:

1) с точки зрения выяснения действительного смысла действующего законодательства;

2) с точки зрения оценки реализации этого законодательства в правоприменительной практике и отдельных подзаконных актах;

3) с точки зрения определения путей реформирования законодательства в данной сфере.

Начнем с первого аспекта. В п. 1, 2 ст. 131 ГК РФ говорится о регистрации прав на недвижимость, но о регистрации сделок говорится в п. 3-6 этой статьи. В ст. 164 ГК РФ установлена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом, а ст. 165 ГК РФ указывает, что несоблюдение требования о государственной регистрации влечет ничтожность сделки. Закон называется "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в нем постоянно говорится как о регистрации прав, так и регистрации сделок.

Учитывая эти положения, вряд ли есть основания сомневаться в том, что сделка с недвижимостью является объектом регистрации. Однако данный вопрос простой лишь на первый взгляд. Он становится весьма сложным и запутанным, как только начинает рассматриваться применительно к процедуре государственной регистрации.

Обратимся к нормам ГК РФ о регистрации сделок с недвижимым имуществом. Статья 164 ГК РФ говорит о том, что "сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации". Таким образом, в части случаев, когда сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации, ст. 164 отсылает к ст. 131, а в части порядка регистрации - к Закону о регистрации (поскольку в нем нет норм о видах сделок, подлежащих регистрации).

Следует заметить, что отсылка к ст. 131 ГК РФ отнюдь не добавляет ясности в вопросе о том, какие же сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Пункт 1 этой статьи говорит о том, что регистрации подлежат вещные права, их возникновение, переход и прекращение, дает перечень этих прав, а также указывает на то, что этот перечень может быть дополнен как самим ГК РФ, так и другими законами. Таким образом, в этой статье вообще не говорится ничего о регистрации собственно сделок. При этих обстоятельствах, если бы не было части второй данного кодекса, то можно было бы сделать вывод, что регистрации подлежат все сделки, влекущие возникновение, переход, прекращение и ограничение вещных прав на недвижимое имущество, т.е. практически все сделки с недвижимостью.

Однако анализ норм части второй ГК РФ не позволяет прийти к такому выводу. Если бы законодатель имел в виду именно такой подход, то не было бы никакого смысла в части второй при регламентации отдельных видов сделок с недвижимостью вновь возвращаться к вопросу об их регистрации, используя при этом различные формулировки. Так, в отношении сделок дарения (ст. 574), ренты (ст. 584) указывается, что соответствующие договоры подлежат государственной регистрации; в отношении договора купли-продажи жилого дома или квартиры (ст. 558) и купли-продажи предприятия (ст. 560) указывается, что соответствующий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации; общее правило о договоре купли-продажи недвижимости (исключениями из которого являются договоры в отношении квартир, жилых домов и предприятий) состоит в том, что регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество (ст. 551).

Таким образом, если бы не было части первой ГК РФ, то можно было бы сделать однозначный вывод о том, что в случаях, предусмотренных ст. 558, 560, от наличия или отсутствия регистрации зависит признание или непризнание заключенным самого договора, в случаях, указанных в ст. 574, 584 - действительность сделки, в случае же купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения сделка заключена и действительна с момента придания ей надлежащей формы, а с моментом регистрации связывается момент перехода права.

Однако ряд норм части первой ГК РФ мешает столь однозначному подходу. О содержании ст. 131 ГК РФ уже говорилось. Но кроме этой статьи, в части первой указанного кодекса существует еще одна норма, которая в общем плане определяет последствия государственной регистрации - п. 3 ст. 433 ГК РФ. Здесь говорится о том, что "договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом". Вполне логичным при такой формулировке становится вывод о том, что во всех случаях, когда закон указывает на то, что договор подлежит регистрации, этот договор считается заключенным только в момент регистрации. Однако, как мы видим, в части второй ГК РФ законодатель применительно к некоторым сделкам специально дублирует данное правило, а в отношении других - ограничивается упоминанием о том, что они подлежат регистрации.

Судебная практика в данном случае пошла по пути истолкования этих различий как критерия для применения положения п. 3 ст. 433 ГК РФ, сделав вывод о том, что отсутствие регистрации влечет незаключенность договора только в случаях, специально оговоренных в законе. Нетрудно заметить, что такой вывод находится в противоречии с содержанием п. 3 ст. 433 ГК РФ, правило которого должно применяться, если закон не содержит иного правила, т.е. иное правило должно быть четко сформулировано в законе. Поэтому представляется целесообразным привести в этом аспекте нормы частей первой и второй ГК РФ в соответствие друг с другом. Пункт 3 ст. 433 ГК РФ при этом можно было бы изложить в следующей редакции:

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации в случаях, установленных второй частью настоящего Кодекса.

Такое изменение привело бы в соответствие закон с установившейся практикой его применения. Вместе с тем закон в этой части, по мнению автора, нуждается в более глубокой переработке, о чем будет сказано ниже.

Даже поверхностный анализ гражданского законодательства в части правового значения регистрации при совершении сделок с недвижимостью оставляет впечатление сложности и противоречивости регулирования в рамках одного кодекса. В зависимости от вида сделки регистрация выступает в одних случаях условием признания договора заключенным, в других - условием действительности сделки, а в-третьих - условием возникновения права.

Следует задуматься о том, в чем смысл такой сложной градации правовых последствий регистрации различных видов сделок с недвижимостью. Сложившаяся ситуация представляется нам отнюдь не достоинством действующего законодательства, а, скорее, его существенным недостатком. Трудно найти рациональное объяснение тому, что договор купли-продажи жилой недвижимости до регистрации не заключен, а заключенность и действительность такого же договора в отношении нежилого помещения вообще не зависит от регистрации. Думается, что социальная значимость объекта недвижимости вряд ли может быть основанием для столь различного подхода к регламентации его заключения и регистрации договора по поводу этого объекта.

По мнению автора, было бы правильно в соответствии со ст. 432 ГК РФ любой договор признавать заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой форме, а с несоблюдением требования о регистрации связывать его ничтожность.

Между тем очевиден один из корней отмеченного противоречия. Он состоит в исключении новым ГК РФ требования о нотариальной форме договоров по поводу объектов недвижимости. Концепция ныне действующего кодекса состоит в том, что все (за небольшим исключением) договоры об отчуждении недвижимости должны заключаться в простой письменной форме, но обязательно должны быть зарегистрированы. Если в соответствии с ранее действовавшим законодательством договор должен был быть и нотариально удостоверен, и зарегистрирован (это было предусмотрено только в отношении жилой недвижимости - единственный вид недвижимости, который на момент принятия кодекса, находился в обороте), то теперь типична ситуация, когда единственным "третьим лицом", участвующим в процессе заключения договора, становится регистрирующий орган. Если до издания действующего ГК РФ, несмотря на отнесение регистрации к форме договора, и теория, и судебная практика исходили из того, что право собственности на жилой дом возникает из двух юридических фактов - заключения договора при нотариальном удостоверении волеизъявления сторон и государственной его регистрации, то современное гражданское законодательство, устраняя нотариат из процесса заключения сделки, объективно возлагает функцию удостоверения волеизъявления сторон на регистрирующий орган, соединяя, таким образом, момент регистрации и заключения договора.

Вопрос о целесообразности такого решения даже при существовании адекватной системы регистрации весьма спорен. Однако существующую сегодня систему регистрации прав нельзя считать в достаточной степени обеспечивающей выполнение функций, ранее выполняемых нотариатом ни по фактическому состоянию системы, ни по правовому обеспечению.

Как уже отмечалось, основной функцией нотариата при заключении договора являлось удостоверение волеизъявления сторон. Для этого на нотариуса возлагались определенные обязанности и предоставлялись соответствующие права. Если же мы обратимся к Закону о регистрации, то увидим, что у регистрирующего органа такие права и обязанности отсутствуют. Статья 9 данного закона относит к компетенции регистрирующего органа только проверку действительности поданных заявителем документов наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Пункт 4 названной статьи запрещает регистрирующему органу осуществлять какую-либо деятельность, кроме предусмотренной законом. При таких обстоятельствах следует констатировать, что в случае обращения за регистрацией минуя нотариуса, в процессе заключения договора исчезает момент удостоверения волеизъявления сторон от имени государства, что вряд ли правильно по отношению к сделкам, заключаемым с участием физических лиц. На то, что "государственная регистрация сделок приобрела взаимоисключающие черты, одни из которых свойственны государственной регистрации, другие характерны для нотариального удостоверения", указывается и в Концепции*(250).

Выходом из создавшегося положения, по нашему мнению, могло бы быть восстановление правила об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью с участием физических лиц. Если же такое решение будет по тем или иным причинам неприемлемым, то необходимо наделить должностных лиц регистрирующих органов правами и обязанностями, связанными с удостоверением волеизъявления участников договора.

Автор в целом согласен с позицией С.В. Мальцевой, которая считает, что "следует критически оценивать отмену обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимым имуществом". Она полагает, что "этот подход идет вразрез с континентальной правовой традицией использования в области оборота недвижимости отнюдь не административных, каковым является регистрация, а гражданско-правовых инструментов и негосударственных институтов, каковым является нотариат. Оба эти института выполняют различные функции: нотариус удостоверяет сделку, государственный регистратор - регистрирует право или сделку. Они могут успешно функционировать, только взаимно дополняя друг друга"*(251).

На непоследовательность норм о регистрации в части регистрации сделок совершенно справедливо обращают внимание авторы Концепции, которые считают, что "в целях устранения нелогичности норм законодательных актов, предусматривающих или исключающих государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, исключения их противоречивости, а в некоторых случаях - избыточности совмещения регистрации прав на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним, дублирование полномочий нотариусов и регистраторов, а также в целях обеспечения действительности обязательственных правоотношений по сделке независимо от факта регистрации сделки целесообразно отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом"*(252). О необходимости отменить государственную регистрацию сделок пишут и многие другие авторы*(253).

С этим предложением можно было бы полностью согласиться, но только с одной оговоркой, касающейся таких сделок отчуждения, которые непосредственно не влекут перехода прав на недвижимость. Речь здесь прежде всего идет о сделках, заключенных под отлагательным условием, которое, например, связывает переход права на объект недвижимости с полной выплатой покупной цены. По мнению автора, такие, и только такие сделки должны подлежать самостоятельной регистрации в качестве обременения вещного права продавца на объект. Необходимость регистрации этих сделок вызывается требованием защиты прав как приобретателя, так и третьих лиц, поскольку запись о данной сделке в реестре будет препятствовать недобросовестному продавцу в заключении иных сделок по поводу объекта и предупреждать споры, которые неизбежно будут возникать в этом случае.

Однако пока в закон не внесены необходимые изменения, следует определить порядок применения действующего закона о регистрации вещных прав и сделок, на основании которых эти права возникают.

Во-первых, возникает вопрос и соотношении регистрации права и порождающей его сделки. В соответствии со ст. 153 ГК РФ "сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение, или прекращение гражданских прав и обязанностей", а п. 1 ст. 8 ГК РФ называет договоры и иные сделки в качестве одного из оснований возникновения гражданских прав. С одной стороны, сделка - одно из оснований возникновения права на недвижимость, подлежащего регистрации, с другой стороны, она, в определенных случаях, сама должна быть зарегистрирована, поскольку без регистрации является ничтожной (или незаключенной), а значит, не может породить соответствующего права.

Означает ли это, что во всех случаях совершения подлежащих регистрации сделок, влекущих установление, изменение, или прекращение прав на недвижимость, должна быть сначала зарегистрирована данная сделка, а затем - право, возникшее на ее основании? Необходимо ли, с точки зрения технологии регистрации, вести отдельный реестр сделок и отдельный реестр прав?

Такой вывод, по нашему мнению, был бы неверным.

Введение отдельной регистрации сделок, порождающих вещные права и самих этих прав, привело бы к искусственному расчленению единого по сути юридического факта. Нельзя зарегистрировать сделку, влекущую возникновение права на объект, и не зарегистрировать само это право. Не может существовать и абстрактное волеизъявление на регистрацию такой сделки при отсутствии желания зарегистрировать те гражданские права, которые порождает эта сделка, поскольку цель установления, изменения и прекращения гражданских прав является необходимым элементом любой сделки.

Поэтому в том случае, когда речь идет о сделке, которая непосредственно влечет установление, изменение или прекращение вещных прав, момент регистрации этой сделки должен совпадать с моментом регистрации соответствующего права. В таком случае основным объектом регистрации должно считаться соответствующее право (оно является целью, а сделка - средством), сделка же регистрируется как основание возникновения этого права.

С точки зрения ведения реестра данное положение означает необходимость внесения в реестр вещных прав записи о регистрации соответствующего права и отражение породившей его сделки в качестве основания его возникновения. Именно такой подход, по нашему мнению, устанавливают Правила ведения ЕГРП (далее - Правила), которые предусматривают внесение записи о сделке в графу "Документы-основания". Пункт 19 Правил указывает, что в графе "Документы-основания" перечисляются основные реквизиты тех правоустанавливающих документов, на основании которых принято решение о государственной регистрации прав. Именно к таким документам относятся, безусловно, и документы, отражающие содержание соответствующих сделок. При этом внесение записи о сделке в данную графу для любой сделки означает и ее регистрацию. Независимо от того, подлежит такая сделка по закону регистрации или нет, внесение какой-либо иной записи о ней в реестр не требуется. Напротив, отражение сделок отчуждения, непосредственно влекущих переход права собственности, в реестре обременений было бы абсолютно неправильным. Между тем с 1998 по 2003 г., в Правилах ведения ЕГРП*(254) запись о сделке находилась только в разделе "обременения".

Однако это не помешало Минюсту России дать разъяснения о том, что запись о сделке следует производить в разделе "обременения" во всех случаях, когда сама сделка подлежит регистрации. При этом не были сделаны исключения для тех сделок, которые непосредственно влекут возникновение вещного права. Данная практика фактически искажала действительное положение дел, поскольку одновременно с зарегистрированным вещным правом помещала в реестр в качестве обременения сделку, на основании которой это право возникло. Запись о прекращении такого "обременения" вносилась в реестр только после перехода вещного права к новому правообладателю*(255). При такой ситуации в выписках из ЕГРП и свидетельствах о регистрации данная сделка должна указываться в графе "Обременения", однако это не происходило, так как абсурдность такого указания была вполне очевидна.

К сожалению, вместо того чтобы принцип организации структуры реестра перенести на порядок проведения регистрации прав и сделок, в Правила были внесены изменения, в результате которых подразд. II стал называться "Запись о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, о сделках об отчуждении объекта недвижимого имущества, и в этом подразделе появился подразд. II-2 - "Запись о сделке об отчуждении"*(256).

Но, внимательно ознакомившись со структурой ЕГРП, мы увидим, что в подразд. III имеется специальная форма (подразд. III-IV Приложение 6) - "Запись о сделке". Для каких же сделок предусмотрена данная форма?

Чтобы разобраться с этим вопросом следует иметь в виду, что, как уже упоминалось, не все сделки по поводу недвижимого имущества непосредственно влекут возникновение, изменение или прекращение вещных прав. Например, сделки, заключенные под отлагательным условием, не влекут перехода права в момент их заключения и регистрации, этот момент связывается с наступлением в будущем события, которое может наступить, а может и не наступить. Однако очевидно, что в силу ст. 164, 165 ГК РФ и такие сделки в случаях, установленных законом, подлежат государственной регистрации, а не будучи зарегистрированными, являются ничтожными, не порождая у сторон прав и обязанностей. В данном случае создается ситуация, в которой момент заключения и регистрации сделки и момент, когда возникают основания для регистрации права, не совпадают.

С точки зрения процесса регистрации это означает, что сначала будет зарегистрирована сделка, а затем при подтверждении наступления предусмотренного в ней условия - установление, изменение или прекращение права.

Применительно к сделке, порождающей непосредственно право, мы пришли к выводу, что ее место - в разделе "Основания" в реестре. Очевидно, что для рассматриваемого теперь вида сделок данный раздел не подходит, поскольку они могут стать основанием возникновения вещного права, а могут и не стать, в зависимости от наступления или ненаступления предусмотренного в них условия.

Любая сделка, которая в будущем должна повлечь переход права от нынешнего его обладателя к другой стороне сделки (сделка с отлагательным условием, договор аренды с правом выкупа и пр.), выступает как обременение (ограничение) права нынешнего собственника. На период существования этой сделки собственник ограничен в праве распоряжения объектом, объект может быть им отчужден, но лишь с переходом его обязательств по сделке к приобретателю объекта.

Причем в реестре обременений должны регистрироваться все сделки, непосредственно не влекущие переход права. При наступлении же условия, с которым связан переход права, сведения об этой сделке, а также о документе, подтверждающем наступление условия, должны одновременно с регистрацией права заноситься в графу "Документы - основания". При этом подлежит регистрации прекращение ранее зарегистрированного обременения.

Следующий вопрос, который нуждается в предварительном рассмотрении независимо от вида сделки отчуждения - вопрос о соотношении сделки, перехода права и передачи имущества.

Анализ практики регистрирующих органов ряда субъектов Федерации показал, что это соотношение понималось ими следующим образом. Сделка отчуждения представляет собой основание для перехода права и подлежит самостоятельной и предварительной регистрации, переход же права регистрируется на основании документа, подтверждающего фактическую передачу объекта от прежнего правообладателя к приобретателю. Такое видение создает базу для "двойной" регистрации - сначала сделки, а затем права. Вопрос о соотношении сделки, отчуждения и передачи имущества нами уже рассматривался с приведением судебной практики*(257). Из проведенного анализа можно сделать вывод о несоответствии закону такой практики.

Следует отметить, что Минюст России, установив порядок регистрации купли-продажи жилых помещений, не связал момент регистрации передачи права с моментом фактической передачи объекта. В то же время Минюст России исходил из того, что по желанию участников сделки договор купли-продажи жилого помещения может быть зарегистрирован как одновременно с переходом права, так и с разрывом во времени. Пункт 13 ранее упомянутой инструкции гласит: "Если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть предоставлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи".

По мнению автора, данный подход вряд ли можно признать соответствующим действующему законодательству. Как уже отмечалось, договор купли-продажи, если в самом договоре не содержатся отлагательные условия, всегда непосредственно направлен на переход права собственности продавца к покупателю. Поэтому за указанным исключением нельзя зарегистрировать договор, не зарегистрировав одновременно переход права собственности. Установление порядка, при котором стороны, не указав об этом в договоре, могут отнести регистрацию перехода права на более поздний срок, означает фактически возможность дополнения договора отлагательным условием в устной форме, что противоречит требованию о письменной форме договора купли-продажи недвижимости.

На практике разрыв между регистрацией договора и перехода права используется для обеспечения расчетов по договору: переход права не регистрируется до тех пор, пока покупатель не внес деньги за объект. Таким образом, между сторонами фактически заключается договор с отлагательным условием в виде полной оплаты обусловленной договором суммы. Но если такой порядок отражен договором, то это и есть договор с отлагательным условием, который может и должен быть зарегистрирован как обременение прав продавца. Но если это самим договором не предусмотрено, то у покупателя возникает право требовать одновременную регистрацию и договора, и перехода права. При отказе от их добровольного исполнения продавцом требования покупателя должны быть удовлетворены судом в порядке п. 3 ст. 165 ГК РФ.

Предлагая отменить регистрацию сделок, авторы Концепции одновременно вносят предложение "ввести государственную регистрацию исполнения сделок с недвижимым имуществом, поскольку именно исполнение консенсуальных сделок (а не их заключение) является основанием для возникновения, прекращения ограничения или обременения права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество"*(258). К аналогичному выводу приходит К.И. Скловский, который пишет, что "предметом регистрации является традиция - действия сторон по передаче имущества, направленные на перенос собственности"*(259).

Данное предложение в целом возражений не вызывает. Его реализация приблизит действующую систему регистрации к германскому праву, где в качестве основания регистрации выступает вещно-правовой договор, в котором отсутствуют какие-либо положения, кроме фиксации факта передачи недвижимости. В то же время нужно иметь в виду, что реализация этого предложения потребует существенного пересмотра как гражданско-правовых норм, так и норм, устанавливающих порядок государственной регистрации прав на недвижимость.

Говоря об объектах регистрации, нельзя не остановиться на вопросе о документах, устанавливающих права на недвижимость, Понятие правоустанавливающего документа рассмотрено в разделе 2.7. Сейчас же необходимо решить вопрос о том, являются ли документы объектами регистрации.

Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130, действовавший до февраля 1996 г. в качестве единственного акта федерального уровня, посвященного регистрации, связанной с недвижимостью, назывался "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость"*(260). Это название прямо ориентировано на то, что регистрации подлежат не права, а документы об этих правах. Статья 233 ГК РСФСР 1964 г. говорила об обязательной регистрации договора купли-продажи жилого дома, и на практике эта регистрация осуществлялась именно как регистрация соответствующего документа.

Гражданский кодекс РФ 1994 г. говорит о государственной регистрации прав, государственной регистрации сделок и (в части второй) о государственной регистрации отдельных договоров.

Отвечая на вопрос о том, является ли договор как документ самостоятельным объектом регистрации, необходимо рассмотреть такие понятия, как сделка и форма сделки.

Если сделка - это действие, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, то форма сделки - это установленный законом способ совершения этих действий. При этом для всех сделок с недвижимостью письменная форма является обязательной, несоблюдение этой формы влечет ничтожность сделки. Таким образом, сделка по поводу объекта недвижимости не может существовать иначе, как в форме письменного документа. Поэтому и регистрация сделки, и, следовательно, регистрация возникшего на ее основании права без соответствующего письменного документа невозможна.

Но это не означает, что документ является объектом регистрации. Применительно к деятельности регистрирующего органа в данном случае, по нашему мнению, также применимо принятие формы, как внешнего выражения деятельности по регистрации прав на недвижимое имущество. В силу вышеизложенных обстоятельств в отношении прав, возникающих из сделок, деятельность регистрирующего органа не может происходить иначе как в форме определенных манипуляций по поводу документов, содержащих сведения об этих сделках и правах. Именно эти документы принимаются, анализируются, сведения из этих документов заносятся в реестр, на документах фиксируется факт регистрации. Поэтому с точки зрения формы можно сказать, что деятельность регистрирующего органа представляет собой регистрацию документов. Но при этом необходимо помнить, что содержание и сущность этой деятельности определяется законом как регистрация, в первую очередь, прав на недвижимость. Если, как уже говорилось, сделка является средством установления, изменения или прекращения прав, то документ, ее оформляющий, в свою очередь, выступает как средство по отношению к самой сделке. Поэтому такой документ нельзя, по нашему мнению, признать самостоятельным объектом регистрации.

То же самое можно сказать и об иных документах, содержащих сведения о правах на недвижимость (например, свидетельство о праве на наследство, решение суда и др.). Регистрирующий орган (и в этом его отличие от суда) может получать сведения о подлежащих регистрации правах только из определенных документов, которые по форме и содержанию должны соответствовать закону. Проверка этого соответствия лежит на регистрирующем органе. Результатом же этой проверки является решение по поводу прав, отраженных в документе. Поэтому объектом регистрации выступает право, а не документ. В этом смысле признание документа в качестве самостоятельного объекта регистрации могло бы привести к лишению регистрации ее правового содержания.

Суммируя вышеизложенное, сформулируем ряд выводов, исходных для понимания объекта регистрации прав на недвижимое имущество.

1. Основным (первичным) объектом регистрации является право собственности.

2. Регистрации подлежат его возникновение, изменение и прекращение.

3. Регистрация обременений (ограничений) права собственности является частным случаем регистрации изменения этого права.

4. Регистрация иных (вторичных) вещных прав представляет собой частный случай регистрации обременений (ограничений) права собственности. Вместе с тем регистрации подлежит возникновение, изменение и прекращение, а также обременение (ограничение) самих вторичных вещных прав.

5. Сделки подлежат регистрации в качестве оснований возникновения, изменения или прекращения вещных прав, либо оснований возникновения, изменения или прекращения обременений (ограничений) этих прав. Сделка отчуждения с отлагательным условием сама подлежит регистрации как обременение соответствующего вещного права.

6. Документы, оформляющие сделки, а также документы, содержащие сведения о других юридических фактах, влекущих возникновение, изменение или прекращение вещных прав, не являются объектом регистрации, а выступают как единственное средство получения регистрирующим органом информации об этих сделках и юридических фактах.





Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
-
Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
-
Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
-
Индустрия гостеприимства в России
-
Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
-
Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
-
Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
-
Как купить жилье: советы юриста
-
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
-
Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
-
Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
-
Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
-
Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
-
Справочник собственника и арендатора.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Имущественный налоговый вычет.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
-
Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2022 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!