style="max-height: 50vh;">

2.2. Классификация объектов недвижимости

style="max-height: 50vh;">
вартире как пропорциональный размеру общей площади указанной комнаты.

Установление такой структуры собственности в коммунальной квартире привело, в свою очередь, к еще большим сложностям в определении доли собственника комнаты в праве собственности на общее имущество всего дома. Правило о порядке определения такой доли носит, по мнению автора, весьма иррациональный характер и звучит следующим образом: "Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире"*(206).

Между тем вопрос об отнесении комнаты в коммунальной квартире к объектам недвижимого имущества имеет значение не только для построения классификации объектов недвижимого имущества. То или иное решение данного вопроса должно иметь значение, прежде всего, для определения объема прав владельца комнаты при распоряжении данным имуществом.

Прямым следствием вывода о том, что комната является самостоятельным объектом недвижимости, должно было бы быть установление права собственника комнаты свободно распоряжаться этим объектом, не согласовывая свои действия с собственниками других комнат в коммунальной квартире.

Будучи сторонницей признания комнаты самостоятельным объектом недвижимости, О.В. Кузнецова весьма последовательно отмечает, что "стремление учесть волю собственников других комнат, признав за ними преимущественное перед посторонними лицами право покупки отчуждаемой "соседней" комнаты, можно расценивать как препятствие законному владельцу недвижимого имущества распорядиться им по собственному усмотрению исходя из личных интересов и, как следствие, нарушение его законных прав"*(207). Однако в ЖК РФ содержится прямо противоположное правило, согласно которому при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

После этого возникает закономерный вопрос: для чего нужно было в нормах ЖК РФ отходить от основных принципов классификации недвижимого имущества, если права собственников новой группы объектов недвижимости - комнат в коммунальных квартирах ничем не отличаются от прав участников общей долевой собственности при признании квартиры неделимым объектом недвижимости?

Мы полагаем, что квартира должна рассматриваться на основании ст. 133 ГК РФ как неделимая вещь, ее раздел в натуре невозможен без изменения ее назначения как жилого помещения, пригодного для постоянного проживания. Наличие помещений общего пользования, без которых квартира теряет это свое назначение, не позволяет выделить комнату в самостоятельный объект. Любой реальный раздел квартиры на несколько квартир всегда связан с реконструкцией и созданием новых объектов недвижимости. Кроме того, признание комнаты в квартире самостоятельным объектом снова нарушает трехзвенную классификацию объектов, поскольку появляется четвертое звено.

Следует отметить также, что в гл. 18 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения" ничего не говорится о собственниках комнат в квартирах или частей квартир, в ст. 289-291 ГК РФ речь идет только о собственниках квартир. Нет никаких указаний о комнатах и в Законе о регистрации. В то же время ст. 558 ГК РФ говорит о договоре купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. Если вопрос о возможности продажи части жилого дома, которая может быть выделена в самостоятельный объект недвижимости, нами уже рассматривался и имеет положительное решение, то упоминание в этой статье о части квартиры вряд ли можно считать удачным решением законодателя. Вот почему из ГК РФ следовало бы удалить все упоминания о возможности отчуждения частей квартиры.

Если вопрос о квартирах и комнатах должен иметь однозначное решение, то вопрос о частях нежилых помещений может решаться менее жестко. В отличие от квартиры, нежилое помещение как объект должно отвечать только одному признаку - представлять собой единое пространство с замкнутым контуром. Поэтому комната может быть выделена в нежилом помещении в качестве самостоятельного объекта при наличии соответствующего волеизъявления собственника. Однако следует помнить, что в этом случае помещение в прежних границах в реестре перестанет существовать и возникнет по крайней мере два новых объекта на базе этого помещения.

Еще одной серьезной проблемой является проблема так называемых общих помещений. Эта проблема имеет решение в гражданском законодательстве лишь применительно к квартирам. В ст. 290 ГК РФ говорится о том, что "собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры".

Статья 36 ЖК РФ, конкретизируя эту норму, устанавливает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Таким образом, применительно к жилым домам, помещения делятся на собственно помещения, на которые может быть установлена собственность физического или юридического лица, и помещения, относящиеся к общему имуществу, на которые не может быть установлена собственность одного лица, и которые находятся в долевой собственности собственников помещений. Так определяется законом структура собственности в жилых домах. На практике такая структура вызывает ряд вопросов.

Первый вопрос - это выработка критериев отнесения помещений к общему имуществу. Закон в качестве такого критерия называет обслуживание таким помещением более одной квартиры. Этот критерий хорошо работает при отнесении к общему имуществу лестниц, лестничных площадок и т.п. Хотя и для помещений такого рода не все так однозначно. Нет, например, никаких сомнений в необходимости отнесения к общим помещениям дома лестницы, на которую выходят несколько квартир. Но встречаются такие ситуации, когда лестница ведет только в одну квартиру. Достаточно распространены случаи, когда на площадку выходит одна квартира, при этом никто, кроме лиц, проживающих в данной квартире, этой площадкой не пользуется. Каков же статус этих объектов в данном случае? Вряд ли их можно отнести к общему имуществу дома, поскольку отсутствует главный признак - обслуживание более одного помещения.

В то же время эти объекты не включены в состав тех помещений, которые они обслуживают. Получается, что они пребывают в неопределенном статусе, который, с одной стороны, не позволяет собственнику помещения распоряжаться ими в том же режиме, что и квартирой, а с другой стороны, не создает оснований для предъявления требования к собственникам всех помещений в доме участия в содержании этих объектов как элементов общего имущества дома.

По мнению автора, такие объекты относятся к обслуживаемому ими единственному помещению как принадлежность к главной вещи (ст. 135 ГК РФ). Именно по этому основанию на собственника помещения должна быть возложена обязанность по их содержанию. В то же время в отношении таких объектов для собственника обслуживаемого помещения упрощается вопрос о включении таких объектов в состав помещения. Если для включения общего имущества в состав квартиры или иного помещения необходимо согласие всех собственников помещений в доме (п. 3 ст. 36 ЖК РФ), то для собственника квартиры, которая является единственным обслуживаемым помещением, вопрос о присоединении лестницы или площадки будет связан исключительно с техническими согласованиями.

Но есть некоторые помещения, статус которых практически всегда вызывает проблемы. К числу таких помещений относятся помещения в подвалах и цокольных этажах, отдельные помещения технических этажей, чердачные помещения. Во всех этих помещениях, как правило, расположено оборудование, обслуживающее весь дом в целом или отдельные его части. Согласно ст. 36 ЖК РФ общим имуществом дома являются "коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)". Такая формулировка не дает возможности сделать однозначный вывод о том, является ли наличие инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования необходимым признаком для отнесения к общему имуществу не только подвалов, но и коридоров, технических этажей и чердаков. Если этот признак относится только к подвалам, то любой чердак или технический этаж должен признаваться общим имуществом дома, независимо от того, что там находится.

Однако некоторые из таких помещений уже являются собственностью отдельных лиц, сдаются государством в аренду. Поступают заявления на регистрацию права собственности на такие помещения как на вновь созданные объекты. И каждый раз в таком случае необходимо установить, что данное помещение не относится к общему имуществу. При этом очевидно, что решать этот вопрос нужно на уровне кадастрового и технического учета. Именно органы учета объектов недвижимости должны в каждом случае выделять из числа помещений те, которые относятся к общему имуществу.

Представляется, что относить объекты к общим помещениям дома только на основании их наименования - это не очень продуктивный подход. Критерий же наличия в рассматриваемом помещении инженерных коммуникаций и оборудования, обслуживающего более одного помещения, также не является вполне удачным, поскольку его применение на практике далеко не безусловно. Трудно найти подвал или чердак, в которых не проходили бы коммуникации и не было бы какого-либо общего оборудования. Между тем в большинстве случаев эти коммуникации и общее оборудование занимают лишь незначительную часть соответствующих помещений. В то же время по техническим причинам выделить в отдельные помещения те сегменты, в которых находятся коммуникации и общее оборудование, часто невозможно. Признавать же подвальное помещение площадью 500 кв. м. общим помещением только потому, что там расположен электрический щит или проходит труба парового отопления, вряд ли отвечает действительному смыслу законодательства. Однако при буквальном толковании законодательного определения общего имущества такой подход вполне возможен.

По мнению автора, помещение может быть признано общим имуществом дома, если оно само обслуживает несколько помещений в этом доме (лестницы, лестничные площадки, колясочные), либо не имеет и не может иметь другого назначения, кроме места расположения коммуникаций или оборудования, относящегося к общему имуществу дома. К таким помещениям могут относиться специальные помещения: электрощитовые, водомерные узлы, котельные и т.п. В том же случае, когда соответствующие коммуникации и оборудование находятся в помещениях, которые могут иметь самостоятельное использование, не влекущее невозможность нормального функционирования коммуникаций и оборудования, то такие помещения не следует относить к общим, они могут иметь статус самостоятельных объектов недвижимости - помещений. Что же касается расположенных в этих помещениях коммуникаций и оборудования, то в связи с их нахождением в помещении для его владельца может быть установлен сервитут, заключающийся в праве доступа к этим объектам в интересах собственников остальных помещений в доме. Содержание этого сервитута может быть различным, в зависимости от характера расположенного в помещении имущества.

Второй вопрос состоит в том, каким образом должны учитываться помещения, относящиеся к общему имуществу, в частности, должны ли им присваиваться кадастровые номера. Нам представляется, что на данный вопрос следовало бы ответить отрицательно, либо предусмотреть особый порядок кадастрового учета этих помещений.

Как уже указывалось, специфика этих помещений состоит в том, что они не могут находиться в собственности одного лица. В силу прямого указания закона они находятся в общей долевой собственности собственников всех помещений. Следовательно, право общей долевой собственности на эти помещения возникает автоматически вместе с правом собственности на основные помещения и от государственной регистрации не зависит.

Вот почему мы считаем возможным установить порядок, в соответствии с которым лицу должно быть отказано в кадастровом учете объекта, относящегося к общему имуществу, либо такому помещению должен быть присвоен специальный кадастровый номер, содержащий указание на то, что данный объект относится к общему имуществу*(208). В связи с этим заслуживает внимания предложение И.Д. Кузьминой, которая считает, что "в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует сформулировать правило, предусматривающее, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в здании одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество"*(209).

Говоря об общих помещениях, авторы Концепции считают необходимым особенно "подчеркнуть, что все общее имущество, включая и помещения общего пользования, не должно рассматриваться в качестве самостоятельных вещей, поскольку полностью лишено оборотоспособности. Следовательно, невозможно установление в отношении такого общего имущества сервитутов, невозможно такое положение, при котором некоторые элементы (помещения) принадлежат на праве общей собственности лишь некоторым (не всем) собственникам помещений в здании"*(210).

Однако, как представляется, в определенных случаях внесение в ЕГРП сведений об общем имуществе дома, прежде всего об общих помещениях, будет необходимо. В соответствии с п. 4 ст. 36 ГК РФ "по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц". В качестве основания пользования таким имуществом может выступать договор аренды или безвозмездного пользования. Такие договоры, если они заключены на срок год и более, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Регистрация же обременения, каковым является аренда, возможна лишь после регистрации вещного права на объект (п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона о регистрации). Таким образом, участники долевой собственности на общее имущество дома не смогут сдать в аренду принадлежащее им общее имущество до тех пор, пока не зарегистрируют на него свое право общей долевой собственности.

Слишком категоричным представляется суждение авторов Концепции о том, что невозможно такое положение, при котором некоторые элементы (помещения) принадлежат на праве общей собственности лишь некоторым (не всем) собственникам помещений в здании. Действительно, закон не предусматривает такой возможности. Однако в многоквартирных домах объективно существуют такие помещения, которые обслуживают только некоторые квартиры и, практически, не имеют отношения к собственникам других помещений. К таким помещениям относятся лестничные площадки, лестницы, колясочные. При подходе, декларируемом действующим законодательством и поддерживаемом авторами Концепции, для решения вопросов использования или преобразования этих помещений необходимо согласие всех собственников помещений в доме, что делает решение этих вопросов весьма затруднительным. Вот почему, на взгляд автора, необходимо прислушаться к предложению Т.В. Глинщиковой, которая считает, что "следует закрепить правило, согласно которому общее имущество в кондоминиуме находится в долевой собственности тех домовладельцев, для обслуживания помещений которых оно предназначено"*(211).

Есть и еще одна сторона проблемы общих помещений в жилых домах - проблема момента возникновения у собственников квартир права общей долевой собственности на общие помещения. Данная проблема связана с тем, что право собственности на жилые помещения у граждан и юридических лиц стало возникать с начала 90-х гг. по различным основаниям (как у членов жилищных кооперативов, в результате приватизации, в порядке долевого участия в строительстве жилья), а норма ст. 290 ГК РФ стала действовать с 1 января 1995 г. Такое положение дает основания для высказывания различных точек зрения на момент возникновения права общей долевой собственности. При этом в судебной практике встречалась позиция, в соответствии с которой при переходе прав на квартиры в порядке приватизации у граждан возникало право на квартиру как некое пространство, а право на общие помещения и иное общее имущество оставалось у государства.

Такая концепция представляется в корне неправильной. В ст. 290 ГК РФ законодатель определил структуру собственности в любом жилом доме независимо от времени и оснований возникновения прав на квартиры. Если принять за истину предлагаемую альтернативную точку зрения, то это означало бы, что в двух одинаковых домах в зависимости от основания возникновения прав собственников квартир были бы совершенно разные отношения по поводу общего имущества - в домах ЖСК или в доме, построенном за счет долевого участия, общее имущество принадлежало бы на праве общей долевой собственности собственникам квартир, а в доме, где квартиры были приватизированы, собственником общих помещений оставалось бы государство. Причем для собственников этих домов ситуация была бы неизменной независимо от перехода прав на квартиры к другим лицам. Здесь вполне очевидна ненормальность такой ситуации и необходимость унификации структуры собственности во всех домах.

Не согласился с этой концепцией и Верховный Суд РФ, который не нашел убедительными доводы ответчика о том, что согласование реконструкции чердаков и мансард с собственниками квартир не требуется, в частности потому, что при заключении договора приватизации собственники квартир не приобрели долю в праве собственности на общее имущество, которое даже при наличии в доме приватизированных квартир осталось в собственности государства.

Суд указал, что с введением в действие части первой ГК РФ ст. 289, имеющая название "Квартира как объект права собственности", определила, что данный объект помимо непосредственно жилого помещения неизбежно включает в себя и долю в праве на общее имущество дома, перечисленное в ст. 290 ГК РФ. При этом норма п. 1 ст. 290 ГК РФ не содержит каких-либо ограничений применительно к основаниям возникновения права собственности на квартиры в многоквартирном доме и поэтому должна применяться во всех случаях, когда квартиры в таком доме принадлежат на праве собственности разным лицам, вне зависимости от того, в силу каких юридических фактов упомянутые лица стали собственниками квартир*(212).

Не сделал никаких изъятий из правила об общем имуществе многоквартирного дома и новый Жилищный кодекс. С учетом этого обстоятельства данную дискуссию следовало бы считать закрытой.

Но все, что говорилось до этого об общих помещениях, относилось только к жилым домам. Что же касается зданий нежилого назначения, то для них эта проблема в законодательстве вообще никак не решена, хотя для нежилого фонда она является не менее актуальной. Возникновение офисных центров, в которых правами собственности на отдельные помещения обладают различные лица, сделало проблему общих помещений одной из наиболее актуальных проблем коммерческой недвижимости. В.В. Чубаров справедливо отмечает, что "отсутствие в ГК норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем"*(213).

Означает ли отсутствие в гражданском законодательстве решения проблемы общих помещений в зданиях нежилого назначения то, что к этим зданиям должен применяться какой-то иной принцип, чем зафиксированный в ст. 290 ГК РФ? Именно так считает М.Г. Пискунова. По ее мнению, "собственники нежилых помещений в отличие от собственников квартир не являются участниками долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома или нежилого здания в силу закона"*(214). В то же время И.Н. Плотникова склоняется к "необходимости применения аналогии к режиму общей собственности в административном здании, где нежилые помещения принадлежат не менее чем двум владельцам режима общей собственности, определенного статьей 290 ГК РФ"*(215).

Мы полагаем, что нет оснований для такого категоричного вывода, который делает М.Г. Пискунова, и этот принцип ст. 290 ГК РФ должен применяться к нежилым зданиям на основании п. 1 ст. 6 ГК РФ с использованием аналогии закона. Действительно, весьма трудно в здании, где имеются различные собственники помещений, предположить какой-либо другой принцип в отношении общего имущества. Кроме того, весьма распространены случаи, когда в одном здании расположены как жилые, так и нежилые помещения.

Но есть и другие варианты. В частности, ряд жилых в прошлом домов после приобретения юридическими лицами квартир затем фактически изменили свой статус, поскольку все квартиры в них в установленном порядке были переведены в нежилой фонд. Сложно представить, чтобы после изменения назначения помещений изменилась бы структура собственности в здании и прежние владельцы квартир, превратив их в нежилые помещения, утратили бы право на общие помещения.

Однако следует с сожалением признать, что в практике арбитражных судов высказывается прямо противоположная позиция. Так, ФАС Северо-Западного округа, отменяя решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в частности указал: "В связи с отсутствием в законодательстве таких норм относительно нежилых помещений суд счел возможным в соответствии со статьей 6 ГК РФ применить аналогию закона и на основании статей 289, 290 ГК РФ и статьи 3 Закона о приватизации жилищного фонда в РСФСР признал, что ТОО "Стиль" как собственник нежилого помещения, расположенного в здании, принадлежащем ОАО "Услуга", обладает правом на долю в праве собственности на общее имущество, став совладельцем инженерного оборудования и мест общего пользования. Этот вывод суда является ошибочным, поскольку указанное судом имущество общим не является, а применение аналогии закона в данном случае недопустимо".

Аргументируя данную позицию, ФАС Северо-Западного округа указал, что в данном случае отсутствует такое условие применения аналогии закона, как непротиворечие соответствующим отношениям схожего законодательства (ст. 6 ГК РФ). Суд указал, что, "различаясь и по субъекту, и по объекту, правовые режимы права собственности на жилые и на нежилые помещения не могут устанавливаться одними и теми же нормами закона". По мнению суда, "системы коммуникаций, места общего пользования в здании принадлежат ответчику, который предоставляет истцу услуги по их обслуживанию на основании договора о техническом обслуживании"*(216).

Таким образом, из данного решения неизбежно следует вывод, что в нежилом фонде собственником дома (несущих конструкций, инженерного оборудования, общих помещений) может быть одно лицо, а собственниками конкретных нежилых помещений - иные лица. Данный вывод является весьма спорным, поскольку приводит к ситуации, когда при последовательном или одновременном отчуждении всех помещений в здании собственность на само здание сохраняется за прежним владельцем. При этом даже в том случае, когда все помещения будут приобретены одним лицом, данное положение сохранится - в доме будет собственник помещений как пространства между стенами и собственник здания (за исключением пространства помещений). Очевидно, что для того, чтобы стать собственником здания, собственнику помещений нужно будет приобрести в дополнение к помещениям все остальное - стены, иные несущие конструкции, инженерное оборудование, общие помещения и прочее, т.е. фактически повторно купить объект, либо согласиться на возмездное предоставление ему этих объектов в пользование "собственником здания", т.е. практически арендовать здание, в котором у него есть право собственности на все помещения.

Такая конструкция сама по себе выглядит достаточно странно. Весьма сомнительной представляется и аргументация, предложенная судом, который в качестве основного довода против применения аналогии указывает на принципиальную разницу между отношениями, которые складываются по поводу жилых и нежилых помещений. Однако в чем состоит эта принципиальная разница, суд не указывает, отмечая лишь то, что эти отношения отличаются "и по субъекту, и по объекту". Между тем и это утверждение в первой его части представляется неверным, так как собственниками как жилых, так и нежилых помещений могут быть и физические, и юридические лица. Как уже указывалось, оба вида объектов могут одновременно находиться в одном здании, причем периодически переходить от физических лиц к юридическим и наоборот. Следовательно, из различий остается только различие по объекту. Однако, если бы не было этого различия, то не было бы различия в отношениях, и вопрос о применении аналогии не возникал бы.

Таким образом, по мнению автора, имеются все основания для применения по аналогии законодательства о структуре собственности в многоквартирных жилых домах и к нежилым помещениям, независимо от того, находятся они в жилом доме или нет.

В то же время применение ст. 289, 290 ГК РФ по аналогии является для нежилых помещений лишь временным выходом из ситуации. Очевидной становится необходимость четкого решения этого вопроса в ГК РФ.

В тесной связи с рассмотренной проблемой находится вопрос о соотношении таких объектов, как здание и помещение. Мы уже говорили о том, что не может существовать помещение, состоящее из помещений. Если несколько помещений объединяются в одно, то с момента возникновения объединенного помещения они перестают существовать в реестре. Это выражается в том, что они исключаются из кадастрового учета и права на них прекращаются в ЕГРП одновременно с регистрацией права на новое помещение. То же самое происходит при разделении одного помещения на несколько. В этом случае прекращает существовать в реестре бывшее единое помещение. Это правило неукоснительно соблюдается для помещений нежилого назначения. Что же касается многоквартирных жилых домов, то и здесь действует то же правило с поправкой на то, что в состав жилых помещений - квартир, могут входить комнаты как самостоятельные объекты недвижимости. Но и здесь не может быть квартиры, состоящей из двух квартир, или комнаты, состоящей из двух комнат.

Несколько иное соотношение между зданием и находящимися в нем помещениями. Здание может существовать как единый объект недвижимости без разделения на помещения. Если у такого здания один собственник, то независимо от назначения здания (жилое или нежилое) оно может рассматриваться как единый объект. Здание может рассматриваться как единый объект и тогда, когда на него установлена долевая собственность, независимо от того, определен порядок пользования зданием или нет.

Авторы Концепции определяют соотношение между зданием и помещениями в нем следующим образом: "Признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами означает одновременное отрицание здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения"*(217). Им возражает С.А. Степанов: "Не ставя под сомнение первую часть приведенного предложения, - пишет он, - представляется недостаточно аргументированной вторая его часть - о юридическом исчезновении здания как объекта гражданских прав, поскольку первоначальной недвижимой вещью выступала не просто вещь, а составная вещь с более сложным системным уровнем и типом элементно-структурных отношений"*(218).

Автору ближе позиция С.А. Степанова. Действительно, применительно к ЕГРП не может быть одновременно зарегистрировано право собственности на здание и на помещение в нем. Однако исчезновение здания из реестра, которое в таких случаях происходит в форме прекращения права на него, не должно означать прекращения его юридического существования. О том, к каким последствиям приводит такая логика, автор уже высказывался выше.

Что произойдет, если собственник здания захочет произвести отчуждение одного из помещений, либо участники долевой собственности придут к соглашению о реальном разделе здания, в результате которого у них в собственности окажутся отдельные помещения? С точки зрения объективной реальности со зданием ничего не произойдет - как оно находилось на земельном участке и имело определенные внешние границы, так и будет продолжать существовать там же и в том же виде. Но можно ли в этом случае говорить о здании как об объекте собственности? Можно ли определить, в чьей собственности находится здание, если помещения в нем принадлежат разным лицам?

Представляется, что на эти вопросы можно ответить только отрицательно. Законодательство о недвижимости построено таким образом, что фиксация вещных прав на помещения в здании должна сопровождаться прекращением прав на здание как на единый объект собственности. С появлением права собственности на помещения право собственности на здание описывается по схеме ст. 289-290 ГК РФ, здание превращается в объект, где существует право собственности отдельных лиц на отдельные помещения и право общей долевой собственности этих лиц на общее имущество дома. Таким образом, хотя здание, безусловно, продолжает существовать как объект недвижимости, оно перестает быть объектом права собственности.

В ЕГРП это отражается следующим образом. Запись, содержащая описание здания как объекта недвижимости сохраняется (подразд. I разд. II), - эта запись аннулируется только при физическом прекращении существования здания. Прекращается запись о праве собственности на здание (подразд. II разд. II). Делаются записи, содержащие описание помещений в здании (подразд. I разд. III), и записи о праве собственности на все помещения в здании (подразд. II разд. III).

При этом следует иметь в виду, что отчуждение даже одного помещения собственником здания обязательно должно влечь оформление прав на все помещения в здании, в том числе и на те, которые остались в собственности прежнего собственника здания. Не может быть такой ситуации, когда будет выделено только одно помещение, подлежащее отчуждению, поскольку собственность на здание не может описываться по формуле "собственник всего здания, кроме одного помещения". Возможны только две формулы: либо "собственник всего здания", либо "собственник помещения (помещений)".

Нетрудно догадаться, что данная ситуация должна быть обратимой: любой собственник всех помещений в здании может по своему желанию прекратить свое право собственности на все помещения, "обменяв" это право на право собственности на все здание.

Рассмотренная конструкция носит весьма абстрактный характер, поскольку изменения происходят в отношениях собственности на объект, но отражаются как изменение объекта, которого в реальности не происходит. Однако, для того чтобы правильно ориентироваться при совершении различных операций с недвижимым имуществом, с этими противоречиями необходимо примириться и руководствоваться предлагаемыми правилами.





Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
-
Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
-
Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
-
Индустрия гостеприимства в России
-
Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
-
Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
-
Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
-
Как купить жилье: советы юриста
-
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
-
Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
-
Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
-
Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
-
Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
-
Справочник собственника и арендатора.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Имущественный налоговый вычет.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
-
Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2022 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!