§ 3. Признаки и виды недвижимого имущества


Признаки.

Понятие недвижимого имущества изучалось как современными, так и дореволюционными юристами. Имеется и обширная судебная практика. Между тем, мы не может говорить об отсутствии спорных и неясных вопросов в правовом регулировании его режима.

Из определения недвижимости в ст. 130 ГК следует, что речь идет о вещах, то есть материальных, физически осязаемых объектах, имеющих экономическую форму товара*(36). Недвижимость является особой разновидностью вещей. Ее специфика заключается в том, что это всегда индивидуально определенная вещь. Даже стандартные коттеджи, здания, сооружения являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку. Об этом в частности свидетельствуют положения договора купли-продажи недвижимости (ст. 555 ГК), согласно которым цена является существенным условием данного договора и к нему неприменимы положения п. 3 ст. 424 ГК, согласно которому в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги.

Помимо понятия недвижимости в юридическом смысле существует понятие недвижимости в физическом и экономическом смысле. Так, в физическом смысле недвижимость представляет собой отдельный расположенный в пространстве объект, обладающий определенной полезностью. Тогда как в экономическом плане недвижимость представляет собой объект, который требует потока инвестиций, направленных на сохранение и развитие объекта, а также обладает свойством приносить своему владельцу доход*(37).

Говоря о правовом режиме недвижимости, следует остановиться на раскрытии содержания данного термина. Необходимо отметить, что легального определения указанного понятия не существует. Вместе с тем его можно встретить в работах юристов. Так, С.С. Алексеев определяет его как "итоговое правовое состояние объекта, являющееся комплексным результатом деятельности всех управомоченных лиц (физических, юридических, государства) по его использованию. Это как бы часть правопорядка, состояние упорядоченности общественных отношений на конкретном объекте"*(38). По мнению В.И. Сенчищева правовой режим - это совокупность всех позитивных предписаний, содержащихся в императивных и диспозитивных нормах, и основанных на них или не противоречащих им) субъективно правовых притязаний, существующих и действительных с точки зрения права и в соответствующих случаях определяющих права, обязанности, дозволения, запреты и предписания абсолютно всех лиц (или в отношении абсолютно всех лиц) по поводу того предмета (явления), в отношении которого они установлены*(39).

Нельзя не обратить внимания на наукообразность и сложность таких определений, что делает практически невозможным выявление истинной сущности правового режима вообще и правового режима недвижимости в частности. Представляется, что правовой режим - это всегда система определенных правовых норм (правил), отражающих специфику того или иного объекта права. Правовой режим недвижимого имущества - это совокупность императивных правовых норм, содержащих специальные правила, отражающих специфику участия недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях. Эта специфика заключается в наличии целого ряда законодательно установленных ограничений, запретов и процедур Особый правовой режим закреплен в различных законодательных актах, образующих определенную систему. Помимо установленных в ГК общих правил, которые распространяются на все виды недвижимого имущества, можно выделить установленные в других правовых актах специальные правила, которые распространяются только на отдельные виды недвижимых вещей.

Согласно ст. 130 ГК все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:

1. Объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты)

2. Объекты, которые прочно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению.

3. Объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости*(40).

Перечень объектов, указанных в ст. 130 ГК, которые являются недвижимыми, чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество (так называемая недвижимость по закону). В качестве примера можно привести предприятия (ст. 132 ГК) Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство.

Следует отметить, что в указанной статье ГК помимо термина "недвижимые вещи" также используется термин "недвижимое имущество". Представляется, что в данном случае речь идет об ошибке законодателя. Как известно, имущество это более широкое понятие по сравнению с вещами, поскольку включает в себя помимо вещей также и имущественные права. Указанное обстоятельство дает основание некоторым юристам утверждать, что "под понятием недвижимости, употребляемым в ст. 130 ГК, необходимо понимать недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные права на данные вещи" Объясняется это следующим образом. Использование вещей лицами, не являющимися собственниками, возможно только путем предоставления им собственником соответствующих вещных прав. И потому объектами гражданских прав на пользование чужими вещами являются не вещи как таковые, а лишь права на их использование*(41).

С таким мнением вряд ли можно согласиться. Во-первых, использовать чужую вещь могут не только носители вещных, но и обязательственных прав. Во-вторых, формулировка статьи 130 ГК, говорящая о таком признаке недвижимости как неразрывная связь с землей, прямо указывает на то, что речь идет о вещах, поскольку имущественные права не могут быть связаны с землей.

Как правильно отмечено в литературе, недвижимые по природе вещи в соответствии с указанной статьей можно условно разделить на два вида: а) природные ресурсы (земельные участки, недра, обособленные водные объекты, которые являются недвижимыми в силу своих естественных свойств) и объекты, которые отнесены законом к недвижимости в силу их прочной связи с землей*(42). Примерный перечень последних дан в указанной статье ГК (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), в которой также дается критерий, отнесения их к недвижимому имуществу (прочная связь с землей).

Законодательству Российской Федерации неизвестна характерная для законодательства некоторых стран конструкция недвижимости по назначению, к которой относятся движимые по своей природе вещи, помещенные на земельном участке или строении и обеспечивающие его обслуживание или эксплуатацию, (например, сельскохозяйственные орудия, предназначенные для обработки земли). Такое положение вещей представляется вполне правильным, поскольку в противном случае пришлось бы регистрировать право собственности и другие вещные права на все комбайны, трактора и т.д.

В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей. В свое время Г.Ф. Шершеневич отмечал: "Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимости. Но основание по различиям не только историческое. Земля вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам"*(43).

При этом традиционно наличие прочной связи с землей является отличительным признаком недвижимого имущества. Это - признак, известный еще римскому праву. Г.Ф. Шершеневич писал "теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под именем недвижимости понимается прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи*(44). Аналогичные взгляды высказывал и Л.А. Кассо, который писал, что "вещь, не подлежащая перемещению с одного места на другое - это недвижимость; недвижимостью является, таким образом, прежде всего земля и, кроме того, все, что с нею постоянно и неразрывно связано*(45).

Между тем, применение этого признака на практике в настоящее время может вызвать значительные трудности. Следует иметь в виду, что многие здания и сооружения в принципе могут перемещаться с одного участка на другой, сохраняя при этом свою целостность и назначение (однако как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы только в том случае, если неразрывная физическая связь с землей возникнет заново). Например, деревянные дома (срубы) в сельской местности довольно часто переносят с одного места на другое в разобранном виде. При этом нужно отметить, что современные технологии позволяют переместить с места на место любые здания или сооружения без причинения серьезного ущерба. Так, наиболее известным случаем является перемещение здания газеты "Известия" почти на 50 метров. Кроме того, здания и сооружения не обязательно рассматриваются как строительные объекты. Существуют так называемые сборные дома, которые могут не иметь прочной связи с фундаментом. Как правильно отметил Н.А. Сыроедов, разрушение или перенос (при наличии современных технических средств) имущества на другой земельный участок означает, что юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом*(46).

Таким образом, физическая связанность объекта с землей понимается как условие использования недвижимого имущества по назначению. При этом следует иметь в виду, что связь с землей может осуществляться как непосредственно, так и опосредованно (через водную поверхность). В частности известно, что в настоящее время жилые дома и другие объекты недвижимости начали строить на водной поверхности.

В юридической литературе высказывалась точка зрения, по которой более важное значение имеет момент отделения недвижимости от земли, поскольку именно с этого момента она перестает быть недвижимостью; перемещение объектов недвижимости с последующим их закреплением на другом земельном участке и использование по назначению не всегда, но все же возможно, хотя и требует значительных расходов*(47). Высказывалась также точка зрения, согласно которой отнесение зданий и сооружений к недвижимым вещам по их природе должно определяться не невозможностью их перемещения без ущерба их назначению, а тем, что функционально они могут служить своему назначению при условии их соединения с каким-либо участком*(48). Представляется, что этот признак также надо учитывать, однако учитывать как дополнительный по отношению к главному - физической связи с землей.

Вместе с тем Г.Ф. Шершеневич указывал на то, что решить вопрос о наличии прочной связи с землей не всегда можно решить в полной мере. Так, он писал: "Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть принципиально решен с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности"*(49).

Необходимо дифференцировать объекты недвижимости и такие прочно связанные с землей объекты как, например, скамейка, которая недвижимостью не является, даже если ее перемещение невозможно без причинения несоразмерного ущерба назначению. Также, одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно. Речь в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом или зданием, установленных на поверхности земли на блоках и т.д. В постановлении ВАС РФ от 12.10.1999 N 2061/99 был проанализирован спор между ГУП и ООО о том, является ли переданный ГУП обществу по договору мены промышленный холодильник недвижимостью или нет. В зависимости от того, признавался ли холодильник недвижимостью, одновременно решался вопрос о том, был ли нарушен порядок совершения сделок с ним (при признании холодильника недвижимостью необходимо было получать согласие собственника). При рассмотрении дела было отмечено, что ответчиком было представлено руководство по эксплуатации холодильной камеры, где приведены техническое описание конструкции и технические характеристики холодильников, аналогичных спорному, свидетельствующие о том, что холодильник может быть демонтирован и перевезен на другое место. Однако Президиум пришел к выводу, что имеющиеся в деле данные о характере работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанного с землей.

В практике также фиксировались случаи, когда одни подразделения регистрационной службы регистрировали право собственности на резервуары для хранения нефтепродуктов, стоящие на фундаменте, как на недвижимое имущество, а другие нет. При этом основополагающим фактором для принятия решения было то обстоятельство, были ли указаны эти объекты в качестве недвижимости в органах технической инвентаризации. Последние же подходили к решению этого вопроса совершенно произвольно. Как правильно, было отмечено А.Н. Сыроедовым "Нельзя ту или иную вещь, исходя из данного в ст. 130 ГК определения, по своему усмотрению относить к недвижимости. Режим недвижимости должен распространяться только на те вещи, которые таковыми названы в законе"*(50).

Специфическими признаками недвижимых вещей являются наличие индивидуальных признаков, незаменимость, а также нахождение в одном и том же месте.

Говоря о таком признаке недвижимого имущества как связанность с землей, необходимо особо остановиться на таком объекте как подземные коммуникации (в первую очередь линии метрополитена). В данном конкретном случае несомненно имеется связь с землей, однако не с верхним (почвенным) строем, а с более глубинными слоями земли. Федеральное законодательство не регулирует правовой статус таких объектов, однако на уровне субъектов Федерации соответствующие правовые акты имеются. Так, постановлением Правительства Москвы от 13.06.2000 N 447 (в ред. от 28.01.2003) "О выполнении программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы на период до 2000 г. и мерах по дальнейшему совершенствованию системы регистрации (вместе с планом мероприятий по развитию системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы на период до 2002 года", была утверждена Временная инструкция по составлению и оформлению плана подземных инженерных коммуникаций как объекта недвижимого имущества, права на который подлежат государственной регистрации"). В п. 6 указанного Постановления было прямо определено, что подземные инженерные коммуникации рассматриваются как объект недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации.

Кроме того, следует упомянуть о линейных (протяженных) объектах, связанных не с конкретным земельным участком, а с рядом земельных участков на территории одного или нескольких государств - транснациональные линии электропередач, трубопроводы, метрополитены, автомагистрали, железные дороги и т.п. Представляется, что правовой статус таких объектов должен быть определен в федеральном законодательстве.

По признаку связанности с землей можно также выделить такие особые объекты недвижимости как шахты, карьеры, торфоразработки, буровые и эксплуатационные скважины, колодцы и сети наземных коммуникаций, железные и шоссейные дороги, придорожные сооружения (мосты, туннели, и т.д.), объекты гидротехнического и водного транспорта (плотины, шлюзы, причалы и т.д.), объекты водоснабжения (колодцы, колонки и т.д.). Однако исчерпывающий перечень таких объектов дать вряд ли возможно.

Помимо основополагающего физического критерия - неразрывной связи с землей отдельные юристы выделяют дополнительные признаки для недвижимости.

Иногда выделяют такой признак недвижимости как ее высокая стоимость. Недвижимость действительно обычно обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

В то же время высокую стоимость недвижимости нельзя рассматривать в качестве ее универсального признака. Во-первых, не всякая недвижимость является дорогостоящей (все зависит от конкретных обстоятельств). Во-вторых, есть и движимые вещи, которые стоят достаточно дорого, например, картины, драгоценности и т.д.

В научной литературе также подвергается сомнению общепринятый взгляд на то, что причиной особого положения недвижимости является ее прямая непосредственная ценность*(51). Однако обосновывается это весьма своеобразно, и, в частности тем, что уже в античности имущество, выраженное в земельном владении, составляло заметно меньшую часть сравнительно с движимостью, с денежным богатством, которое становилось господствующей формой в состояниях богатых и богатейших людей. Но тогда же усиленно подчеркивалось отличие видимого имущества от невидимого, в первую очередь - денег*(52).

С подобной точкой зрения сложно согласиться. Если в древние времена при относительно небольшой численности населения и избытке свободной земли такая точка зрения имела право на существование, то в настоящее время при ограниченности ресурсов и переизбытке населения недвижимость в большинстве случаев действительно является дорогостоящим товаром.

Одним из наиболее дискуссионных вопросов при определении понятия недвижимости является вопрос о том, достаточно ли для признания вещи недвижимой признаков, указанных в ст. 130 ГК и, в частности, ее прочной связанности с землей либо необходим факт государственной регистрации прав на нее. Суммируя все высказанные точки зрения, можно выделить две основополагающие. Первую наиболее четко формулирует О.М. Козырь, которая указывает на то, что недвижимое имущество, упомянутое в ст. 130 ГК - это понятие юридическое, а не фактическое. Обосновывает она это тем, что недвижимостью может признаваться "лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация"*(53). Такая позиция подчеркивает значение недвижимости как объекта гражданского оборота. Для того, чтобы недвижимость участвовала в гражданском обороте необходимо, чтобы возникло право собственности. В свою очередь для этого необходима государственная регистрация права собственности.

Похожие взгляды высказывает и В.В. Чубаров, который пишет, что "вещь в понимании ст. 128 ГК и недвижимость в понимании ст. 130 ГК - в конечном итоге понятия юридические"*(54). Свою позицию он обосновывает тем, что после признания в ГК объектов незавершенного строительства недвижимостью соответствующие изменения одновременно были внесены в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который предусмотрел процедуру государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства как на недвижимую вещь*(55).

Иную позицию высказывает В.В. Витрянский. По его мнению, для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Обосновывает свою позицию он тем, что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком недвижимости*(56). Его взгляды разделяет Б.М. Гонгало, который пишет, что "недвижимая вещь - понятие фактическое, а не юридическое"*(57). В связи с этим он предлагает пересмотреть распространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенного жилого лома, реально существующих зданий, сооружений и т.п. до момента государственной регистрации этих объектов. То обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно влечь вывода о том, что, они не считаются недвижимостью*(58).

Представляется, что последняя точка зрения имеет большее право на существование. Мы, все-таки, должны исходить из тех признаков недвижимости, которые даны в законодательстве (хотя как будет показано ниже сами признаки недвижимости должны быть уточнены). Нигде законодатель не называет наличие государственной регистрации прав на вещь в качестве признака недвижимости. Можно только ставить вопрос об изменении действующего законодательства и о введении в качестве дополнительного признака недвижимости наличие государственной регистрации вещных прав на нее. Однако до введения подобных изменений мы должны руководствоваться только критериями ст. 130 ГК.

Таким образом, самовольно построенное строение, на которое не зарегистрировано вещное право, не перестает быть недвижимостью согласно критериям указанной статьи. Другое дело, что мы должны различать само понятие "недвижимости" и оборот недвижимости. Последний без государственной регистрации вещных прав на недвижимость просто невозможен.

Ряд авторов выдвигают весьма своеобразные воззрения на критерии деления вещей на движимые и недвижимые. Так, А.В. Черных предлагает иной критерий деления имущества на движимое и недвижимое, а именно "несоразмерность ущерба, причиненного назначению имущества или его собственнику (субъекту залогового права), и возникшего именно при изъятии имущества из привычной среды использования, а не при простом перемещении"*(59).

Наконец, своеобразную позицию высказывает О.Г. Ломидзе, который считает, что даже если строительство недвижимого имущества (например) здания фактически завершено, до момента государственной регистрации такое здание не является единым объектом права собственности, равно как и любого другого гражданского права. До момента государственной регистрации строительные материалы, использованные при строительстве здания, существуют как отдельные объекты права собственности*(60). Таким образом, если имущество не является недвижимым, оно является движимым. Из этого следует, что здание может быть продано как совокупность строительных материалов по правилам оборота движимого имущества.

Однако следует учитывать то обстоятельство, что строительных материалов как вещи в данном случае уже не существуют, поскольку они были преобразованы. Как уже было отмечено, объект незавершенного строительства относится к недвижимости. Таким образом, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация прав на вещь не признак, а последствие ее отнесения к недвижимости. Если право на недвижимость подлежит государственной регистрации, то неправильно утверждать, что она (недвижимость как таковая) возникает с момента государственной регистрации. Следует также иметь в виду, что законодатель косвенно подтвердил, что регистрация не является признаком недвижимого имущества, поскольку права на недвижимое имущество, возникшие до даты вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются действующими.

В.А. Лапач выделяет такой признак вещей как дискретность. В частности он пишет, что "пространственное обособление объектов представляет собой лишь частный, хотя и наиболее распространенный случай деятельности, характеризующей по преимуществу вещи*(61). Этот признак в полной мере относится к недвижимости, поскольку только возможность выделения недвижимой вещи из массы однородных вещей может повлечь возникновение вещных и обязательственных прав на нее.

Представляется, что, высказывая подобные взгляды, авторы неоправданно выделяют отдельные характеристики недвижимого имущества. Такое явление как недвижимость надо рассматривать как многоуровневое явление, включающее как физические, так и юридические признаки.

Таким образом, основополагающим признаком недвижимого имущества является связь с землей, которая может иметь различные проявления. Так, это может быть непосредственный, физический контакт, прерывание которого влечет серьезный ущерб для объекта недвижимости (здания, сооружения, леса и т.д.). При этом следует учитывать новые технологии, позволяющие перемещение большинства зданий и сооружений без какого то ни было ущерба их назначению. Однако в этом случае следует учитывать огромные затраты на подобного рода операции.

Связь с землей может также быть физической, но опосредованной (через водную поверхность, через другие объекты недвижимости (здания и сооружения, построенные на воде, жилые и нежилые помещения).

Для отдельных объектов недвижимости связь с землей является только юридической, но не физической (морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания). Эта связь заключается в том, что указанные объекты, будучи по своей природе движимыми, регистрируются в определенных земельных участках. Так, согласно п. 2 Правил регистрации судов и прав на них регистрация морских судов осуществляется в торговых портах, перечень которых приведен в приложении N 1 к указанным Правилам. В качестве дополнительного признака указанных объектов как недвижимости можно выделить публичность оборота, которая объединяет недвижимые по своей природе вещи и воздушные, речные, морские суда, космические объекты в единую классификационную группу.

Виды недвижимого имущества.

Существуют различные классификации недвижимого имущества. Например, объекты недвижимости различаются по своему происхождению: созданные природой без участия труда человека и являющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут. Так, к объектам естественного происхождения относятся участки земли, участки недр и обособленные водные объекты. Соответственно к объектам искусственного происхождения относятся здания и сооружения и т.д.

К недвижимому имуществу относится также имущество, которое по своей физической природе является движимым. Такое имущество называют недвижимым в силу закона. К нему в частности относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Как писал в свое время Д.И. Мейер: "Нет, однако же, необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имущества имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно - это все равно, и если законодатель найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространять и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу и наоборот*(62).

Перечень вещей, которые признаются недвижимыми в силу закона, является исчерпывающим. Это обусловлено тем, что их естественные свойства не позволяют применить к ним общий критерий непосредственной связанности с землей. Следует отметить, что законодательство Российской Федерации не знает упоминавшейся выше категории "недвижимости в силу назначения", которая характерна для ряда стран Европы. К такой недвижимости относятся сельскохозяйственные орудия, скот и т.д.

Особенностью, отнесенных законом к недвижимости воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, является то, что они в отличие от традиционной недвижимости могут определяться как индивидуальными, так и родовыми признаками. Это зависит от того, заключают ли стороны договор в отношении одной или нескольких индивидуальных вещей или в отношении нескольких одинаковых вещей (например, это может быть договор в отношении судов одного типа, которые могут определяться в договоре родовыми признаками). Следует отметить, что законодатель говорит о связи с землей вообще, а не с конкретным земельным участком. Поэтому к недвижимости отнесены указанные объекты, которые не имеют материальной, физической связи с конкретным земельным участком, однако у них есть опосредованная связь с землей вообще.

При этом высказывалась такая точка зрения, что связь с землей может быть не только физическая, но и "духовная", когда вышеуказанные объекты, признаваемые недвижимым имуществом, не смогут использоваться и эксплуатироваться, если такая связь будет отсутствовать*(63) (очевидно правильнее использовать вместо термина "духовная" термин "юридическая"). В этом случае ущерб возникает не при их перемещении, а при отрыве от привычной среды обитания, в результате чего невозможна их эксплуатация.

Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя оно по своей физической сути является движимым) разными юристами объясняется различными причинами. В частности, существует мнение, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости. При этом регистрирующие органы не только регистрируют права на них, но и осуществляют контроль за этими объектами.

В литературе высказывалось мнение, что отличительной чертой такого имущества является его индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией объектов (воздушных, морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов) и прав на них*(64).

Высказывалось также мнение, что на указанные объекты распространен правовой режим недвижимости в силу необходимости их государственной регистрации, цель которой состоит не столько в подтверждении прав на них, сколько в удостоверении их соответствия технико-эксплуатационным требованиям с точки зрения безопасности использования*(65). Действительно, институт государственной регистрации, как институт публичной власти, являющийся средством легализации объектов недвижимости и оснований совершения операций с ними, регулируемый нормами административного и гражданского права, призван выполнять помимо легализующих учетно-контрольные функции*(66). Отнесение к недвижимому имуществу данных вещей объясняют также и тем, что они являются "движущимися участками территории", находящимися под юрисдикцией Российской Федерации*(67).

Наконец, высказывалась точка зрения, согласно которой "речь идет о предоставлении правового статуса недвижимости объектам, которые обладают большой двигательной силой. Делается это в целях создания гарантий безопасности для общества в целом и его отдельных граждан в связи с использованием данных объектов. Управление данными объектами или, во всяком случае, контроль за управлением ими проводится непосредственно с земли, что свидетельствует об их связи с землей*(68).

Как уже было отмечено выше, отнесение указанных объектов к недвижимости обусловлено тем, что у них присутствует такой признак как связь с землей, хотя этот признак проявляется не непосредственно, а опосредованно. В частности, речь идет о том, что все морские суда и суда внутреннего плавания имеют порт приписки, а воздушные суда приписаны к определенному аэропорту и таким образом они связаны с землей. Однако в данном случае речь идет не о физической, а о юридической связи с определенными земельными участками. В качестве дополнительного признака можно выделить публичность оборота, которая объединяет недвижимые по своей природе вещи и воздушные, речные, морские суда, космические объекты в единую классификационную группу.

Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди "традиционной" недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам. При осуществлении сделок с недвижимостью собственник вправе распорядиться как любой из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Недвижимые вещи могут быть как делимыми, так и неделимыми в физическом и юридическом смысле. Это зависит от физических параметров данной вещи, а также от наличия соответствующих норм и правил. Так, жилой дом может быть признан неделимой вещью в силу физической невозможности его разделить, а земельный участок
Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
-
Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
-
Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
-
Индустрия гостеприимства в России
-
Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
-
Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
-
Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
-
Как купить жилье: советы юриста
-
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
-
Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
-
Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
-
Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
-
Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
-
Справочник собственника и арендатора.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Имущественный налоговый вычет.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
-
Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2019 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!