§ 4. Особенности осуществления вещных и обязательственных прав на недвижимое имущество
Круг прав, объектом которых могут выступать недвижимые вещи, включает любые вещные и обязательственные права.
Недвижимость представляет собой особый объект такого основополагающего вещного права как право собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами имущества. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других субъектов гражданского права. В связи с этим ограничено, (а иногда и запрещено) такое правомочие собственника недвижимости как право распоряжения. Ограничено также в некоторых случаях правомочие пользования. Эти ограничения находят свое подтверждение в п. 3 ст. 209 ГК, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 ГК), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Природные ресурсы подчинены презумпции государственной собственности и их оборот носит разрешительный характер. Так, согласно п. 2 ст. 214 ГК земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований являются государственной собственностью. Причина внедрения публично-правовых начал в отношения по поводу природных ресурсов видится в высокой общественной значимости указанных объектов. Правовая природа этих объектов определяется такими их материальными и экономическими свойствами ограниченный объем, невосполняемость и т.д. Публичные интересы в сфере природных ресурсов закрепляются нормами земельного и экологического права
Отдельные виды объектов недвижимого имущества вообще изъяты из оборота и являются исключительной собственностью государства (недра, леса и др.). Приобретение права собственности на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременений, накладываемых на будущего собственника объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находящегося в государственной или муниципальной собственности, предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права на него за застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. Собственник недвижимого имущества платит на него налог.
Право собственности на недвижимость в некоторых случаях получает особое содержание. Так, недвижимость, приобретенная под выплату ренты, находится в законном залоге у получателя ренты (ст. 587 ГК), а в случае пожизненного содержания возможность отчуждения или обременения имущества, переданного в собственность плательщика связывается с согласием получателя ренты (ст. 604 ГК). Кроме того, в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 599 и п. 2 ст. 605 ГК) на протяжении всего действия договора ренты у получателя ренты, если он передал недвижимость в собственность бесплатно, при ненадлежащем исполнении плательщиком ренты своих обязанностей сохраняется право требовать возврата имущества.
Отдельные виды недвижимого имущества подвергаются ограничению в виде сервитутов (например, земельные участки, здания и т.д.) Следует отметить, что законодательству РФ неизвестно ограничение права собственности на земельные участки, вытекающее из так называемого "соседского права". Предложение о введении подобного права было сделано В.В. Чубаровым*(74). Суть этого права состоит в том, что собственник земельного участка не может запретить неприятное воздействие исходящих из другого (соседнего) земельного участка газов, запаха, дыма, копоти, шума и т.д., если они не влияют либо влияют несущественно на использование его участка (ст. 996 ГГУ). Если же собственник соседнего земельного участка выйдет за пределы указанных ограничений, то в этом случае возможно предъявление негаторного иска. Такая идея представляется вполне здравой, поскольку формулировка негаторного иска в законодательстве РФ дана в слишком общем виде, не содержит каких-либо изъятий и, следовательно, собственник земельного участка имеет возможность предъявить негаторный иск в случае совершения любого из указанных действий.
Основания возникновения права собственности на недвижимое имущество в целом не отличаются от оснований возникновения права собственности на движимые вещи. Вместе с тем есть основания возникновения права собственности, которые характерны только для недвижимого имущества. Например, право собственности на жилые помещения у физических лиц может возникнуть в результате приватизации этих жилых помещений гражданами, проживающими в них по договору социального найма.
У юридических лиц право собственности на недвижимое имущество может также возникать в результате приватизации. Так, согласно п. 4 ст. 32 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации права собственности на такое имущество.
Особо следует остановиться на приватизации земельных участков, которые ранее предоставлялись гражданам на праве постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения (подробный анализ этих правомочий будет дан ниже). Так, еще с советских времен сохранилось довольно значительное количество субъектов о права постоянного бессрочного пользования (в основном юридических лиц) и процесс приватизации участков, предоставленных им в безвозмездное пользование, встречает определенные трудности. Речь, прежде всего, идет о приватизации земельных участков, которые предоставлялись садоводческим товариществам. В соответствии с ранее действовавшим законодательством земельные участки предоставлялись не конкретным физическим лицам, а садоводческим товариществам или дачным кооперативам на праве постоянного бессрочного пользования. Таким образом, каких-либо документов, подтверждающих право владения тем или иным земельным участком у членов таких товариществ или кооперативов нет. Единственными документами, подтверждающими это право, являются документы членства в данном товариществе. В частности таким документом является книжка члена садоводческого товарищества или кооператива.
Правой основой для этого является ст. 28 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, согласно которой садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, получившим земельные участки из государственных и муниципальных земель на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, не может быть отказано в приватизации таких земельных участков, за исключением установленных федеральными законами случаев запрета на передачу земельных участков в частную собственность. При этом приватизация садовых, огородных и дачных земельных участков может осуществляться за плату или бесплатно в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Процедура приватизации в этом случае довольно сложная. Прежде всего, необходимо провести процедуру межевания, под которой понимается определение границ и местоположения земельного участка на местности. Далее проводится постановка земельного участка на кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на этот участок. Все это влечет большие временные и денежные затраты. Для отдельных категорий граждан она просто непосильная и в связи с этим представляется правильным для пенсионеров и инвалидов сделать ее бесплатной.
Для решения этой проблемы был принят ФЗ от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", который широко известен под неформальным названием - Закон о дачной амнистии и который внес изменения в целый ряд правовых актов. Так, в п. 3 ст. 28 Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан была внесена норма, согласно которой граждане, которым предоставлены садовые, огородные или дачные земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Принятие решений (в том числе кооперативом или садоводческим товариществом) о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков в этом случае не требуется.
Особо Закон о дачной амнистии остановился на государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права (ст. 25.2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В последнем случае речь идет о ситуациях, когда в силу юридической неграмотности при предоставлении земельного участка не указывалось право, которое предоставлялось владельцу на этот земельный участок (как правило, имелось в виду право постоянного (бессрочного) пользования).
Для того, что бы зарегистрировать право собственности на такой участок, необходим следующий набор правоустанавливающих документов: акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.
При этом следует иметь в виду, что обязательным приложением к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, является кадастровый план данного земельного участка. Здесь следует иметь в виду, что подавляющее большинство граждан оформляли право собственности на приусадебные и дачные участки до 1999 г., когда вступил в силу Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Хотя государственная регистрация прав на земельные участки осуществлялась и до 1999 г., она носила упрощенный характер (в частности не было предусмотрено предоставление полноценного кадастрового плана и наделение земельного участка кадастровым номером).
Таким образом, даже тем гражданам, у которых есть право собственности на земельный участок, зафиксированное в соответствующем свидетельстве, но отсутствует кадастровый номер на него, необходимо провести землеустроительные работы, в том числе межевание (определение границ) земельного участка и затем передать эти сведения в территориальное подразделение Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость), которое внесет эти сведения в Государственный земельный кадастр и выдаст собственнику кадастровый план. После получения кадастрового плана собственник земельного участка должен обратиться в Федеральную регистрационную службу (Росрегистрацию), которое и должно выдать собственнику свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок. Об этом, в частности, говорится в новой редакции п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, согласно которому "обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, - кадастровый план данного земельного участка. Представления указанных планов не требуется, если план соответствующего объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок - кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов."
Нарекания граждан вызывала высокая стоимость процедуры оформления права собственности на недвижимость. В связи с этим пункт 1 статьи 333.33 части второй Налогового кодекса Российской Федерации был дополнен подпунктом 20.2 (вступает в силу с 1 января 2007 г.) следующего содержания:
"за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества - 100 рублей;". Следует отметить, что ранее эта сумма составляла 500 рублей. Однако следует иметь в виду, что основные расходы (и неудобства) связаны с проведением землеустроительных работ. В связи с этим региональным властям дано право устанавливать максимальные расценки на землеустроительные работы и даже рекомендуется за счет своих бюджетов финансировать эти мероприятия. Так, согласно ст. 11 ФЗ от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное) работ по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, могут устанавливаться субъектами Российской Федерации на период до 1 января 2010 года. А ст. 12 этого же закона установила, что федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в целях оформления в упрощенном порядке прав граждан на земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, вправе осуществлять организацию и финансирование мероприятий по проведению территориального землеустройства таких земельных участков. При этом рекомендательный характер указанных норм совершенно не гарантирует, что содержащиеся в них положения будут исполняться.
Земли общего пользования в садоводческих товариществах и кооперативах, которые в настоящее время получили название земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения как юридического лица бесплатно (п. 2 ст. 28 новой редакции Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан). К таким землям относятся земли занимаемые дорогами, служебными помещениями и т.д.
Одним из таких специфических оснований возникновения права собственности на недвижимое имущество является признание его бесхозяйным, (то есть таким имуществом, собственник которого неизвестен или его вообще нет, либо собственник отказался от права собственности (п. 1 ст. 225 ГК)). Такое имущество принимается на учет органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество. По истечении года со дня постановки вещи на учет орган по управлению муниципальным имуществом может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности (ст. 235 ГК). При этом речь идет о таком объекте недвижимости, который был ранее зарегистрирован в установленном порядке, но собственник которого отсутствует либо неизвестен. Так, в качестве бесхозяйной недвижимой вещи можно рассматривать строение, последним собственником которого было физическое лицо, у которого не было наследников и которое не было признано выморочным. Самовольно возведенное строение не может быть признано бесхозяйным. К такому строению должны применяться правила ст. 222 ГК, а не 225.
Право собственности на недвижимое имущество может возникнуть в результате приобретательной давности. Если лицо, которое приобрело объект недвижимости, добросовестно считало себя законным приобретателем, однако при регистрации обнаружило незаконность приобретения, то в этом случае приобретательная давность может быть применена. Если незаконный владелец существенно реконструировал этот объект недвижимости, то такой объект не может считаться приобретенным и соответственно должны применяться правила ст. 222 ГК о самовольной постройке.
Условиями приобретательной давности является открытость, непрерывность и добросовестность владения. В последнем случае речь идет о том, что незаконный приобретатель недвижимого имущества не знал и не мог знать о незаконности отчуждения вещи. Как это установлено ст. 134 ГК, для приобретения собственности требуется добросовестно и непрерывно владеть имуществом как своим в течение определенного срока (для недвижимости этот срок составляет 15 лет). Добросовестность означает, что владелец, извинительно заблуждаясь в фактических обстоятельствах, с достаточными причинами полагает, что то основание, по которому к нему попала вещь, дает ему право собственности на нее*(75). Проблемы, возникающие с применением приобретательной давности, связаны с непониманием того, что владелец в силу приобретательной давности - незаконный владелец, ведь законный владелец, как правило, получает вещь по договору от собственника и, следовательно, знает, что собственником вещи является другое лицо. Поэтому, например, ни арендатор, ни хранитель не могут приобрести недвижимое имущество по приобретательной давности.
Особенно важными являются те случаи, в которых организация - правопреемник госпредприятия продолжает владеть неприватизированным объектом недвижимости, полученным еще в советское время от государства, на основании акта госоргана (частный вариант этой ситуации - наличие во владении объекта, не включенного в уставный капитал при акционировании и приватизации). Возникает все больше споров, в центре которых находится вопрос о принадлежности таких объектов. Весьма часто владельцы ссылаются на то, что они уже приобрели спорное имущество в силу приобретательной давности. Однако ст. 234 ГК здесь вряд ли может быть применена. Добросовестное владение имуществом как своим означает, что в момент приобретения приобретатель не знал и не мог знать действительного собственника. Но в данном случае приобретателям всегда был известен собственник - государство. Более того, такой титул, как право оперативного управления, являясь производным от собственности, сам собой означает известность действительного собственника. Можно это обстоятельство сформулировать шире - право оперативного управления дает законное (титульное) владение, а законное владение исключает приобретение по давности
При применении приобретательной давности речь не может идти о юридической ошибке, поскольку в данном случае нет добросовестности (незнание закона не освобождает от ответственности). Добросовестность может возникнуть только в результате фактической ошибки. Так, в результате ошибки землемера кто-то владел большим земельным участком, чем это было предусмотрено правоустанавливющими документами. При этом сам собственник не знал о том, что владеет не принадлежащей ему землей. По истечении 15 лет незаконный владелец земельного участка может быть признан его собственником в силу приобретательной давности.
Срок владения по приобретательной давности для недвижимого имущества установлен в 15 лет. В этот срок входит как срок владения самим незаконным владельцем, так и его правопредшественниками. Согласно п. 3 ст. 234 ГК лицо, ссылающееся на давность владения имуществом, может ко времени своего владения присоединить все то время, в течение которого данным имуществом владело лицо, чьим правопреемником оно является в частности в результате наследования и реорганизации юридического лица. Отсчет срока начинается с момента завладения имуществом.
Владелец вещи должен относиться к ней как к своей собственной. В частности действиями, свидетельствующими об этом, являются такие действия как ремонт недвижимого имущества, ее страхование и т.д. Доказательство владения недвижимым имуществом включает как непосредственное господство над вещью (для жилого дома - это проживание в доме, для нежилого здания - его охрана), так и сделки, связанные с передачей недвижимого имущества во временное владение другим лицам.
После приобретения в установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит такая обязанность, как уплата налога на недвижимость.
Особо следует остановиться на таком способе приобретения права собственности на недвижимое имущество как выплата паевого взноса за квартиру, дачу, гараж иное помещение членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива (п. 4 ст. 218 ГК). Специфика данного способа заключается в том, что первоначальный собственник помещения никак не проявляет свою волю и соответственно не заключается договор об отчуждении, не предусматривается передача помещения или регистрация права собственности на него. Не связано это право и с его государственной регистрацией. Таким образом, право собственности члена кооператива возникает автоматически в силу самого факта выплаты пая. Соответственно переход права собственности на жилое помещение к члену кооператива влечет прекращение обязательства кооператива возвращать паевой взнос, выплаченный членом кооператива.
Возникает вопрос о том, кто будет собственником многоквартирного дома, построенного ЖСК, в том случае, когда все члены кооператива полностью выплатили пай. Поскольку собственниками жилых помещений, а также нежилых помещений (на праве общей долевой собственности) являются сами члены кооператива, то у кооператива как юридического лица на само здание больше права собственности нет.
По-другому будет складываться ситуация, когда только отдельные члены кооператива досрочно выплатят пай. В таких случаях возникает общая долевая собственность кооператива и члена (членов), выплативших пай. В связи с этим правомочия по владению, пользованию и распоряжению многоквартирным домом, в котором живут члены кооператива, должны осуществляться с согласия всех сособственников. Из этого следует, что сдача нежилых помещений в данном доме в аренду может осуществляться только с разрешения членов кооператива, выплативших пай.
Прекращение права собственности на недвижимое имущество также обладает определенными особенностями. В частности, прекращение права собственности на него формализовано и требует государственной регистрации. Следует отметить, что конструкция прекращения права собственности на "брошенные вещи" применяется только к движимым вещам. В отношении недвижимости действует другое правило: до момента регистрации в качестве собственника нового субъекта право собственности предшествующего не считается прекращенным.
В силу особой важности и социальной значимости недвижимого имущества закон допускает его принудительное изъятие у собственника в публичных интересах. Хотя государство как участник гражданского оборота не имеет никаких преимуществ, однако особое положение государства как представителя общественных интересов выделяет целую группу сделок, в которые вступление контрагентов по существу им навязывается.
Наиболее рельефно это проявляется в отношении отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится (ст. 239 ГК). Согласно указанной статье в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.
Речь идет о ситуациях, когда земельный участок изымается для прокладки дорог, строительства объектов общегосударственного значения. В таких случаях для собственника объекта недвижимости предусмотрены следующие гарантии. Во-первых, выкуп либо продажа с торгов имущества возможны только по решению суда. Во-вторых, обязательным условием является доказанность в суде невозможности использования изымаемого участка без прекращения прав собственника находящейся на участке недвижимости. В-третьих, законодательством может быть предусмотрена альтернатива изъятию - перенос зданий или сооружений на новый участок за счет средств того, в чьих интересах производится изъятие либо строительство за его счет новых аналогичных сооружений.
Смысл этой нормы состоит не в дополнительном ограничении прав собственности, а в создании механизма выкупа этого имущества с предоставлением собственнику справедливой компенсации.
О гарантиях прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд говорится также в ст. 63 ЗК РФ. Согласно указанной статье изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:
1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;
2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;
3) возмещения в соответствии со статьей 62 ЗК в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.
Таким образом, выбор способа компенсации за изъятый земельный участок принадлежит указанным лицам*(76).
Принятое решение об изъятии земельного участка для государственных или общественных нужд ограничивает права собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов на осуществление деятельности по застройке земельного участка и проведению других мероприятий, существенно повышающих стоимость земельного участка. Эти ограничения не означают абсолютный запрет на осуществление такого рода деятельности. Речь идет о том, что расходы по строительству и повышению стоимости земельного участка, не подлежат возмещению.
Поскольку жилые помещения являются разновидностью недвижимого имущества, то вышеуказанный порядок изъятия относится и к ним. Вместе с тем ввиду особой социальной значимости жилых помещений порядок их изъятия для государственных или муниципальных нужд устанавливается также нормами Жилищного кодекса РФ (ст. 32).
Как уже отмечалось об этом основании прекращения права собственности говорится также в ГК РФ (ст. 239) и ЗК РФ (ст. 49). Различие заключается в том, что в указанных статьях ГК и ЗК говорится о прекращении права собственности на недвижимое имущество вообще, а в ст. 32 ЖК - о такой разновидности недвижимого имущества как жилые помещения. Кроме того, следует отметить, что указанные правовые акты в отличие от ЖК не дают детальной регламентации процедуры изъятия.
Необходимо отметить, что ч. 3 ст. 35 Конституции РФ установлено, что "принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения". Ст. 49 ранее действовавшего ЖК РСФСР было предусмотрено предоставление собственнику в этих случаях равноценного жилого помещения (т.е. выделение жилья в натуре либо иной компенсации (речь шла о денежной компенсации). К сожалению, эти принципы, в частности о решении данного вопроса путем выделения другого (равноценного) жилья, не нашли отражения в ст. 32 ЖК РФ, что существенно ограничивает жилищные права граждан. Так, законодатель ограничился только тем, что установил, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (п. 8 ст. 32 ЖК РФ).
Изъятие земельного участка в таких случаях осуществляется для определенных целей, несовместимых с нахождением жилого помещения на этом участке (строительство дорог, прокладка линий электропередач, строительство новых зданий и т.д.). Другими словами, речь идет о потребностях Российской Федерации в целом, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, удовлетворение которых возможно только путем изъятия земель. Таким образом, речь идет об изъятии земельного участка только в публичных интересах. Вышеуказанные примеры позволяют понять, что представляют собой "государственные или муниципальные нужды". Важно, однако, подчеркнуть, что понятие это оценочное. Невозможно дать исчерпывающий и конкретизированный перечень таких нужд.
Вопрос о том, есть ли необходимость изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, всякий раз должен решаться с учетом конкретных обстоятельств, а в случае спора - судом. Следует отметить, что на практике понятие государственных нужд иногда трактуется слишком широко. Так, в получившем широкую известность конфликте по поводу сноса жилых домов в Южном Бутове, земельные участки изымались и дома сносились, чтобы построить другие дома, причем подавляющее большинство новых жилых помещений предполагалось продать по коммерческим расценках. В данном случае трудно говорить о действительно государственных нуждах.
При изъятии жилых помещений для государственных или муниципальных нужд имеются в виду все разновидности жилых помещений, предусмотренных ст. 16 ЖК (жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартиры, комнаты). При этом сразу надо сделать оговорку о том, что речь не идет о самовольно возводимых жилых помещениях, поскольку в данном случае право собственности на жилое помещение просто не возникает.
