style="max-height: 50vh;">

§ 1.1. Правовая природа понятий "капитальный ремонт", "реконструкция", "переустройство", "перепланировка"

style="max-height: 50vh;">
§ 1.1. Правовая природа понятий "капитальный ремонт", "реконструкция", "переустройство", "перепланировка"

В последнее время проблемы осуществления капитального ремонта, реконструкции, переустройства и перепланировки объектов недвижимости стали очень актуальными, что объясняется не только стремлением людей улучшить свои условия проживания, сделать их более комфортными, но и необходимостью обеспечения надежности и безопасности зданий, сооружений, сохранения культурного наследия. В любом здании, как бы хорошо оно ни было в свое время построено, несущие конструкции со временем утрачивают свои свойства частично или полностью. На смену старым приходят новые материалы и конструктивные решения.
В виду этого в последние года Правительством Российской Федерации принят ряд федеральных целевых программ, направленных на улучшение жилищных условий, а также на сохранение архитектуры городов. Так, к примеру, одной из основных задач Федеральной целевой программы "Сохранение и развитие архитектуры исторических городов (2002-2010 годы)", утвержденной постановлением Правительства РФ от 26.11.2001 г. N 815, является комплексная реконструкция и возрождение центров городов как мест наибольшей концентрации объектов архитектурного наследия.*(1)
Однако, несмотря на несомненную значимость и распространенность названных видов деятельности, юридические лица и граждане зачастую недостаточно четко представляют себе, в чем заключается суть и особенности проведения капитального ремонта, реконструкции, переустройства и перепланировки, в связи с чем, на практике нередко возникают конфликтные ситуации, в частности, и судебные споры. В виду этого, необходимо четко представлять, в чем заключается сущность вышеназванных строительных работ, и какова их правовая природа.
Исходя из положений п. 2 ст. 740 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. от 30.12.2008 г., далее - ГК РФ), реконструкция предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта осуществляется на основании договора строительного подряда. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений. Здесь же указано, что, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила § 2 главы 37 ГК РФ о договоре бытового подряда. Если строительные работы осуществляются для государственных и муниципальных нужд, то в данном случае применяются нормы § 5 главы 37 ГК РФ о подрядных работах для государственных нужд. Часто, прежде чем приступить к непосредственному осуществлению строительных работ, необходимо выполнить подготовительную работу: разработать проектно-техническую документацию и провести изыскательские работы, основания проведения которых, урегулированы § 4 все той же главы 37 ГК РФ. Все вышеперечисленные договоры являются отдельными видами договора подряда, согласно которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Таким образом, строительные работы по реконструкции, капитальному ремонту, переустройству и перепланировке объектов недвижимости выполняются на основании договора подряда (на основании его отдельных видов). Тот факт, что договор является обязательным основанием для проведения реконструкции, капитального ремонта, переустройства и перепланировки объектов недвижимости подтверждается и материалами судебной практики.
Так, например, общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с администрации города стоимости работ по реконструкции здания, выполненных до заключения договора с другим подрядчиком. Как видно из материалов дела, администрацией города было издано распоряжение о проведении реконструкции ветхого строения с последующей передачей здания в аренду обществу для размещения в нем банка. Производителем работ указано общество при условии заключения договора строительного подряда, проект которого общество должно было представить в месячный срок. Возражая против иска, администрация сослалась на то, что проект договора не был представлен истцом в течение года. В связи с этим администрация отменила названное распоряжение и приняла решение о размещении в упомянутом здании магазина и передаче его другому подрядчику - будущему владельцу. Арбитражный суд в удовлетворении искового требования отказал в виду того, что в соответствии со ст. 740 ГК РФ основанием для возникновения правоотношения по строительному подряду является договор, который в данном случае не заключался, поэтому истец не вправе был начинать реконструкцию здания только на основании административного акта. Поскольку новое назначение здания исключало возможность использования выполненных истцом работ, администрация обоснованно отказалась принять и оплатить их (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2000 г. N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда").
Непосредственный порядок осуществления реконструкции, капитального ремонта, перепланировки, переустройства объектов недвижимости урегулирован специальными нормативными актами, и, в первую очередь, Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 190-ФЗ (в ред. от 30.12.2008 г., далее - ГрК РФ) и Жилищным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 188-ФЗ (в ред. от 23.07.2008 г., далее - ЖК РФ).
Однако в п. 1 ст. 52 ГрК РФ указано, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется ГрК РФ, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Таким образом, в зависимости от особенностей объектов недвижимости, подлежащих ремонту и реконструкции, порядка их проведения, отдельные аспекты осуществления этих видов деятельности регулируются и иными федеральными законами (например, Федеральным законом от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (в ред. от 23.07.2008 г.), Федеральным законом от 21.07 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 23 07.2008 г.) и др.), а также подзаконными нормативными актами, в частности различными СНиПами и техническими регламентами.
Важным моментом является то обстоятельство, что реконструкция объектов капитального строительства и капитальный ремонт таких объектов регулируются на федеральном уровне. До принятия ГрК РФ предусматривалась возможность принятия территориальных и региональных строительных нормативов.*(2) Однако следует отметить, что в отношении объектов недвижимости, являющихся объектами культурного наследия, федеральные органы власти устанавливают лишь общие принципы сохранения, т.е. ремонтно-реставрационных работ, направленных на обеспечение физической сохранности указанных объектов (п. 8 ст. 9, п. 1 ст. 40 Федерального закона от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ), а конкретный порядок проведения таких работ может быть определен, как региональными органами власти, так и органами местного самоуправления, на территории которых находится тот или иной объект культурного наследия (ст.ст. 9.2, 9.3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ).
Относительно порядка осуществления перепланировки и переустройства жилых помещений, следует обратить внимание на положения п. 10 ст. 12 ЖК РФ, согласно которому определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений относится к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации.
Однако, положения подп. 7, 9.1 п. 1 ст. 14 ЖК РФ уполномочивают органы местного самоуправления на согласование переустройства и перепланировки жилых помещений, а также на определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений.
Из сказанного следует, что порядок переустройства и перепланировки жилых помещений регулируется как нормами федерального законодательства, так и нормативными актами органов местного самоуправления, в пределах предоставленных им полномочий. В настоящее время зачастую возникают судебные споры, связанные с действием региональных, муниципальных нормативных актов, регулирующих вопросы переустройства и перепланировки, принятых до вступления в силу ЖК РФ.
Так, например, неоднократно предметом судебного рассмотрения в судах различных инстанции выступало постановление правительства Москвы от 08.02.2005 г. N 73-ПП "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Москвы" (в ред. от 25.09.2007 г.). Как установлено определением Верховного Суда РФ от 06.02.2008 г. N 5-Г07-12, данный региональный правовой акт имеет целевую направленность, а именно принят по вопросам использования и сохранности жилищного фонда, соответствия жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям федерального законодательства при переустройстве (перепланировке) жилых помещений, виды и основания которых регламентированы ЖК РФ.
Учитывая, что указанное постановление разработано в соответствии с жилищным законодательством и определяет правила эксплуатации, обеспечения, сохранности и содержания жилищного фонда Верховный Суд РФ оставил без изменения решение Московского городского суда от 08.11.2007 г., которым отказано в удовлетворении заявления о признании недействующими отдельных положений постановления правительства Москвы от 08.02.2005 г. N 73-ПП.
Все изложенное имеет существенное значение в практической деятельности, поскольку знание того, какие органы власти уполномочены издавать нормативные акты, касающиеся порядка проведения капитального ремонта, реконструкции, перепланировки и переустройства объектов недвижимости, позволит избежать возможностей бюрократического произвола со стороны региональных органов власти и органов местного самоуправления.
Таким образом, правовым основанием для осуществления работ по капитальному ремонту, реконструкции, перепланировке, переустройству объектов недвижимости выступают гражданско-правовые нормы о договоре подряда (§ 1 - 5 главы 37 ГК РФ) (за исключением, когда переустройство и перепланировка осуществляются гражданами - самостоятельно), а содержание этих понятий имеет техническое наполнение, урегулированное специальными нормативными актами.
В виду того, что договор строительного подряда занимает основное место в сфере регулирования работ по реконструкции, капитальному ремонту, переустройству и перепланировке, данному виду договора подряда посвящен § 1.2. Особенности других видов договора подряда будут изложены в последующих главах при рассмотрении особенностей тех или иных видов строительных работ.
Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
-
Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
-
Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
-
Индустрия гостеприимства в России
-
Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
-
Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
-
Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
-
Как купить жилье: советы юриста
-
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
-
Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
-
Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
-
Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
-
Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
-
Справочник собственника и арендатора.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Имущественный налоговый вычет.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
-
Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2022 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!