главной вещи, связанная с ней общим назначением. В соответствии со ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Земельное законодательство не останавливается подробно на том, что при передаче земельного участка может являться его принадлежностью. В случае продажи сельскохозяйственных угодий принадлежностью, скорее всего, будут являться мелиоративные, иные сооружения, необходимые для обеспечения сельскохозяйственного производства.
Продажа земель сельскохозяйственного назначения имеет определенные особенности. Так, субъект Российской Федерации или муниципальное образование в случаях, предусмотренных законом, имеют преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения. Исключение составляют случаи, когда земельный участок продается на торгах. Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме соответствующий исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.
Извещение вручается под роспись или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Продавец, уведомивший органы государственной власти или местного самоуправления, наделенные правом выкупить участок по заявленной цене, может заключать договор купли-продажи с иным лицом через месяц после уведомления не только в случае, если получит отказ от публичного образования в приобретении участка, но и если не получит никакого ответа. Если публичное образование отказалось от приобретения участка до истечения месяца, договор купли-продажи можно заключить и раньше - сразу после полученного отказа.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение. Выкуп земельных участков осуществляется органами государственной власти субъекта РФ, а в случаях, предусмотренных законом субъекта РФ, - органами местного самоуправления. В соответствии с Федеральным законом от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Основанием же государственной регистрации права собственности на земельные участки Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований являются акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю. Таким образом, до разграничения государственной собственности на землю органам государственной власти или органам местного самоуправления предоставляется полномочие выкупа земель в государственную ("неразграниченную") собственность.
Договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, как и договор аренды, может быть заключен на торгах. Продажа на торгах земельного участка, находящегося в частной собственности, осуществляется с соблюдением правил, установленных гражданским и земельным законодательством.
Прежде чем выставить земельный участок на торги, продавец обязан известить о продаже органы государственной власти субъекта РФ.
В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени.
Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.
Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. В соответствии со ст. 448 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за 3 дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за 30 дней до проведения конкурса.
Каждый участник торгов вносит задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.
Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения. Также земельный участок может быть предметом договора мены. Право обмена земельного участка было впервые установлено п. 2 Указа Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России": "Граждане и юридические лица имеют право... обменивать... земельный участок".
Порядок обмена земельного участка регулируется положениями Гражданского кодекса РФ. Согласно закону к договору мены применяются положения ГК РФ, регулирующие сделки купли-продажи, если это не противоречит правилам заключения договора мены и существу мены.
При этом обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены.
Другой вид договора - дарение земельного участка. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность. Договор дарения земельного участка должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в государственном органе регистрации сделок с земельными участками, как и иные сделки с землей. Поскольку для данной сделки не установлены особые условия, дарение земельного участка не требует предварительного извещения органов государственной власти субъекта РФ, не предусматривается и право приобретения ими земельного участка в данном случае. То же самое касается и иных сделок с земельными участками, предусмотренных гражданским законодательством: наследования, ренты, пожизненного содержания с иждивением.
Договор ипотеки - залог недвижимого имущества, в первую очередь земельного участка и зданий на нем, в целях получения ипотечной ссуды. По договору ипотеки - одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" конкретизирует, что может быть предметом договора:
земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельные участки, размер которых меньше минимального размера установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земель того или иного целевого назначения и разрешенного использования;
предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;
жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Существует ряд ограничений, предусмотренных законом, в отношении имущества, которое не может быть предметом ипотеки.
Во-первых, это имущество, изъятое из оборота. Согласно ГК РФ, вещами, изъятыми из оборота, признаются такие вещи, которые не могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. К таким вещам относятся главным образом вещи, находящиеся в исключительной собственности государства (например, ресурсы континентального шельфа, объекты оборонного производства и др.).
Во-вторых, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Перечень такого имущества граждан содержится в Гражданском процессуальном кодексе.
В-третьих, не может быть предметом ипотеки имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Договор об ипотеке может быть самостоятельным (т.е. отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство), или условия о залоге могут быть включены в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство (например, положение об обеспечении своевременного возврата жилищного кредита залогом жилого помещения).
К существенным условиям договора об ипотеке относятся: предмет договора, его оценка, обеспечиваемое обязательство, размер и срок исполнения обязательства.
Оценка предмета договора осуществляется по соглашению сторон, при этом стороны могут самостоятельно договориться о цене предмета либо поручить это третьей стороне.
Предмет залога недвижимости оценивается по согласованию сторон и указывается в договоре в денежном выражении.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. При залоге предприятия состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе инвентаризации данного имущества. В этом случае к договору об ипотеке в обязательном порядке прилагаются:
акт инвентаризации;
бухгалтерский баланс;
заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию.
Оценка земельного участка при его ипотеке не может быть установлена ниже его нормативной цены, под которой понимается показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (ч. 1 ст. 25 Закона "О плате за землю"). Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.
В большинстве случаев ипотека является дополнительным соглашением сторон в обеспечение основного обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, основанного на купле-продаже, аренде и т.д.
Как и залог движимого имущества, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству, полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (это корреспондирует ст. 337 ГК РФ).
Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 3 Закона об ипотеке).
Законом предъявляется ряд требований к обеспечиваемому обязательству. Так, оно должно быть названо в договоре с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Обеспечиваемое обязательство помимо прочего определяется сторонами либо в твердой сумме требований, либо такая сумма подлежит определению в будущем. В последнем случае в договоре об ипотеке указываются порядок и другие необходимые условия ее определения. В том случае, когда в договоре об ипотеке указывается общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, связанных с возмещением:
судебных издержек и расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
расходов по реализации заложенного имущества;
необходимых дополнительных расходов залогодержателя на содержание, охрану заложенного имущества либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам.
Так же как и другие гражданско-правовые договоры, договор ипотеки заключается в соответствии с общими правилами гражданского законодательства. Договор ипотеки заключается между двумя лицами, являющимися его сторонами - залогодателем и залогодержателем. При этом ипотека может обеспечивать исполнение основного обязательства лица, не являющегося стороной по договору ипотеки. В этом случае в договоре участвуют три лица, одним из которых является должник по основному обязательству и в отношении которого залогодатель выступает в качестве поручителя.
Договор ипотеки совершается в письменной форме. Закон не предъявляет дополнительных требований к его форме, поэтому он может быть совершен как путем составления единого документа, собственноручно подписанного сторонами, так и допускается использование факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи. Однако, поскольку договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации, представляется невозможным заключение договора иным способом, кроме как в простой письменной форме.
Согласно Закону об ипотеке договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации, в случае нарушения данного требования договор признается ничтожным. Вступление в силу такого договора закон связывает также с моментом государственной регистрации. Не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке договор, в котором отсутствуют существенные условия, установленные законом.
Договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Однако согласно ст. 163 ГК РФ по соглашению сторон сделка может быть совершена в нотариально удостоверенной форме. По своему желанию стороны договора ипотеки, прежде чем зарегистрировать сам договор и ипотеку (залог недвижимого имущества), могут обратиться в нотариальную контору для совершения договора в нотариально удостоверенной форме. При этом права и обязанности у сторон по договору возникнут только после государственной регистрации.
Правоотношения по поводу ипотеки могут быть прекращены по следующим основаниям:
1) по общим основаниям, предусмотренными нормами гл. 26 ГК РФ о прекращении любых обязательств;
2) по специальным основаниям прекращения залога, которые установлены ст. 352, 354 и 356 ГК РФ;
3) по специальным основаниям прекращения ипотеки, предусмотренным настоящим Законом.
В связи с тем что ипотека является зависимым обязательством, она прекращается с прекращением основного обязательства. Здесь прежде всего имеет значение не характер основания, вызвавшего прекращение основного обязательства, а сам факт его прекращения, т.е. что оно состоялось.
