Финансирование
В процессе приобретения недвижимости граждане нередко прибегают к использованию заемных средств (кредитов банков). Далее рассмотрим основные моменты, которые необходимо знать и иметь ввиду при оформлении кредита под залог недвижимости.
Ипотека - это долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества на покупку жилья.
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит (далее - ипотечный кредит) - это кредит или заем, предоставленный на срок 6 месяцев и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.
Преимущества ипотечного кредитования:
возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;
получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменится в случае повышения стоимости квартиры;
возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;
возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;
выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год);
получение налоговой льготы на весь срок ипотеки с суммы в пределах 1 млн руб., а также с суммы, выплачиваемой по процентам, на срок выплаты кредита (подп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ).
Основные условия предоставления ипотечного кредита:
Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.
Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30-35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья. В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия:
сумма предоставляемого кредита;
срок, на который предоставляется кредит;
размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом;
очередность погашения кредита и процентов по нему;
основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.
Срок кредита - от 6 месяцев до 27 лет, чаще от трех лет.
Сумма кредита - до 95% от стоимости приобретаемого жилья.
Процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях - от 11% годовых, в валюте - от 9% (определяется индивидуально).
Предмет залога - квартира, которая становится собственностью заемщика.
Первоначальный денежный взнос (оплата заемщиком из собственных средств) - от 5 до 40% от стоимости покупаемой квартиры.
Ежемесячное погашение кредита должно быть равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного долга и не превышают 30-50% среднего ежемесячного дохода заемщика.
При определении размера кредита в качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виде процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и т.д. за последние 2 года.
Заемщик должен представить документы, позволяющие оценить его кредитоспособность (справки о доходах, составе семьи, документы об образовании, трудовом стаже, копии паспорта и т.д.).
Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:
предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;
оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтингом заемщика. Кредитор проверяет информацию, представленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);
подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;
оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;
5) заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.
Обеспечение кредита может быть оформлено:
а) договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;
6) трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
в) договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи;
проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи;
страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.
В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.
В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.
В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.
Список документов, необходимых для получения ипотечного кредита (общий список):
копия паспорта заемщика/созаемщика/поручителя (все страницы, включая пустые);
копия Свидетельства о временной регистрации по месту пребывания заемщика/созаемщика/поручителя (при наличии);
копия договора коммерческого найма квартиры (при наличии);
копия финансово-лицевого счета по месту постоянной регистрации заемщика/созаемщика/поручителя;
копия документов об образовании (аттестаты, дипломы, сертификаты и пр.) заемщика/созаемщика/поручителя.
Документы, подтверждающие семейное положение заемщика/созаемщика/поручителя:
копия свидетельства о браке и/или копия свидетельства о расторжении брака;
копия свидетельства о рождении детей (либо копии паспортов детей заемщика/созаемщика/ поручителя - при наличии).
Документы, подтверждающие состояние здоровья заемщика/созаемщика/поручителя:
военный билет и/или водительское удостоверение заемщика/созаемщика/поручителя.
Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе заемщика/созаемщика/поручителя:
копия трудовой книжки заемщика/созаемщика/поручителя, заверенная печатью компании-работодателя на каждой странице копии;
справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (выдается бухгалтерией работодателя по форме N 2-НДФЛ, утвержденной ФНС России);
краткая информация о роде деятельности компании и должностных обязанностях заемщика/созаемщика/поручителя (в произвольной форме), резюме;
копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период с отметкой налоговой инспекции (при наличии);
копия трудового контракта (при наличии);
при наличии дополнительных доходов от других организаций: трудовой контракт и справку с места дополнительной работы обо всех произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (по форме N 3-НДФЛ, утвержденной Минфином России).
Документы по компании, в которой заемщик владеет акциями/ паями/долями в уставном капитале:
копии учредительных документов (устав, договор, свидетельство о регистрации), заверенные печатью компании;
копия свидетельства из налоговой инспекции о внесении записи в Единый государственный реестр регистрации юридических лиц, заверенная печатью компании;
копии бухгалтерских балансов (копии с отметкой налоговой инспекции, заверенные организацией) за последний квартальный и годовой отчетные периоды;
копии отчетов о прибылях и убытках (копии с отметкой налоговой инспекции, заверенные организацией) за последний квартальный и годовой отчетные периоды;
выписка из банка о движении денежных средств по дебету и кредиту (расчетный, валютный счета) с оборотами по месяцам за период 12 месяцев на дату, отстающую от даты подачи заявления на получение ипотечного кредита на срок не более одного календарного месяца;
справка из банка с отметкой банка о сальдо счета, наличии/отсутствии ссудной задолженности и наличии/отсутствии претензий к счету (картотека N 2);
копии документов, подтверждающих кредитную историю и текущие обязательства компании (копии кредитных договоров, справка о состоянии ссудной задолженности, письма/уведомления от кредитора);
копия договора аренды офисных, складских, производственных помещений;
копии договоров (3-5 шт.) с основными покупателями/ поставщиками/контрагентами;
копии лицензий, сертификатов, патентов с печатью и подписью компании.
Информация об активах заемщика/созаемщика/поручителя:
копии документов, свидетельствующие о наличии в собственности недвижимого имущества (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор передачи в собственность, договор мены и пр.);
копии документов, подтверждающих наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, гараж, земельные участки, яхта и пр.);
документы, удостоверяющие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и пр.), - выписки со счета за последние 6 месяцев, копии сберкнижек и пр.;
документы, свидетельствующие о наличии в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг).
Документы, подтверждающие текущие обязательства заемщика/созаемщика/поручителя: копии кредитных договоров (договоров займа, купли-продажи с рассрочкой платежа) с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита.
Документы, подтверждающие кредитную историю заемщика: копии кредитных договоров с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и копиями финансовых документов, подтверждающих факт исполнения обязательств (справка кредитора).
Любой ипотечный банк сейчас предлагает несколько различных кредитных программ. Например, клиенты могут получить заем на покупку квартиры в новостройке или на вторичном рынке, выбрать ипотечную программу на земельный участок, строительство дома или готовый к заселению коттедж (таунхаус).
Перейдем к рассмотрению непосредственно условий договора ипотеки. Под ипотекой следует понимать не только получение кредита в банке на покупку жилья, но и одновременно залоговые правоотношения.
В договор об ипотеке стороны включают следующие условия:
предмет ипотеки;
цена передаваемого в ипотеку помещения;
существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);
размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);
срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);
указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);
требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и др.
Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.
В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.
Договор о залоге (ипотеке) должен совершаться в письменной форме. Договор о залоге, обеспечивающем обязательства, возникающие из основного договора, подлежащего нотариальному удостоверению либо нотариально удостоверенному по соглашению сторон, должен быть также удостоверен в органе, удостоверившем основной договор. Фактически это означает, что если кредитный договор с банком был нотариально удостоверен, то сам договор об ипотеке также должен быть нотариально заверен.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Поскольку предметом ипотеки является недвижимое имущество, право на которое подлежит государственной регистрации, в договоре следует указывать наименование объекта (если оно имеется), вид объекта недвижимости (здание, помещение, земельный участок и т.д.), площадь и местонахождение, в точном соответствии с данными свидетельства о государственной регистрации права на предмет ипотеки. Если предметом ипотеки являются отдельные помещения, для его идентификации достаточным будет приведение в договоре каждого помещения с указанием его номера, площади и иных реквизитов. Указывается адрес нахождения недвижимого имущества, позволяющий идентифицировать только данное помещение, например г. Москва Карповская улица, дом 23 помещение N 12.
В договоре следует указать право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (собственность, аренда), и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Учитывая, что форма свидетельства о государственной регистрации права содержит также номер и дату записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в договоре необходимо привести эти данные.
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. В случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.
По общему правилу предмет ипотеки оценивается по соглашению сторон, причем стороны могут оценить как рыночную, так и иную стоимость объекта оценки, которая указывается в договоре в денежном выражении. Довольно часто стороны указывают в договоре об ипотеке несколько разных оценок предмета ипотеки (оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку, оценку органов технической инвентаризации и др.). Судебная практика исходит из того, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. В случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, Законом устанавливается дополнительное требование - осуществляется оценка именно рыночной стоимости этого имущества.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Существенным при заключении договора об ипотеке является приведение в нем всех основных условий договора займа или кредитного договора, в обеспечение которых заключается договор об ипотеке. Это обусловлено тем, что сам договор об ипотеке имеет акцессорный (дополнительный) характер по отношению к основному обязательству. В договоре об ипотеке следует указывать не только реквизиты договора: номер, дату и место его заключения, стороны договора, но и положения, определяющие порядок выдачи и возврата займа или кредита, сумму договора, проценты по договору и т.д. Так, если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Представляется разумным по возможности полностью перенести данные положения из договора займа или кредитного договора в договор об ипотеке, не меняя формулировок и порядка изложения.
Подведем итоги
1. Ипотека - долгосрочная ссуда (кредит, заем) под залог недвижимого имущества (приобретаемого или уже имеющегося) на покупку жилья.
2. Погашение ссуды производится равными ежемесячными платежами, в состав платежа включаются проценты за пользование ссудой.
3. Процедура получения ипотечного кредита стандартна, требуется представление необходимого списка документов о заемщике, в том числе подтверждающих его платежеспособность.
4. В случае если заемщик не в состоянии вернуть ссуду, взыскание обращается на заложенное имущество.
5. Следует провести оценку закладываемого имущества (несколько способов оценки).
6. Должны быть соблюдены необходимые реквизиты и существенные условия договора залога (ипотеки), письменная форма; следует обязательно указать в договоре реквизиты основного, кредитного договора (договора займа).
