Земельный участок находится в частной собственности. Должен ли собственник, сдавая в аренду данный участок, сдавать в аренду и здание, которое находится на арендуемой земле?

Здание неразрывно связано с земельным участком. Поэтому положениями ст. 271, ст. 273, ст. 552, ст. 652 ГК РФ, п. 1 и абзаца 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ установлено общее правило, согласно которому при передаче здания в аренду либо в собственность другому лицу к последнему переходят и права на земельный участок, который занят передаваемой недвижимостью и необходим для ее использования. А на основании абзаца 5 п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Таким образом, исходя из смысла указанных норм законодательства, мы полагаем, что сдавать в аренду только земельный участок без передачи в аренду расположенного на нем здания нельзя.
Но если не вся площадь земельного участка занята зданием и необходима для его использования, собственнику земельного участка и его потенциальному арендатору, возможно, стоит рассмотреть иные варианты взаимоотношений.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В соответствии со ст. 6 ЗК РФ часть земельного участка может быть объектом земельных отношений. В Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 2 ст. 26) содержится положение о том, что если в аренду сдается часть земельного участка, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
Участники гражданского оборота, находя на основании этих норм возможной сдачу в аренду части земельного участка, нередко заключают такие договоры аренды. Некоторые федеральные арбитражные суды признают договоры аренды части земельного участка законными (смотрите например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 10.03.2006 N А52-4070/2005/1, ФАС Западно-Сибирского округа от 16.02.2004 N Ф04/732-121/А45-2004).
Однако такая позиция небесспорна по следующим причинам.
Согласно п. 1 ст. 3 ЗК РФ земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в РФ как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения). И часть земельного участка, повторим, может быть объектом таких (т.е. земельных) отношений в силу прямого указания ст. 6 ЗК РФ. Имущественные же отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). При этом ст. 128, ст. 130, ст. 131 ГК РФ не предусматривают такого вида объекта гражданских прав, как часть земельного участка. Как следует из названных норм, объектом гражданских прав может выступать только земельный участок, права на который зарегистрированы в установленном законом порядке. Этот вывод подтверждается и судебной практикой (постановление Президиума ВАС РФ от 29.05.2007 N 6623/05).
В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Таким образом, часть земельного участка, не являющаяся в гражданско-правовом смысле вещью, не может быть объектом гражданских правоотношений и сдаваться в аренду.
Согласно п. 2 ст. 6 ЗК РФ допускается (при соблюдении определенных условий) разделение земельного участка на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок. Таким образом, собственник земельного участка может в установленном порядке разделить его на два (или более) участка, один из которых будет иметь площадь, занятую зданием и необходимую для его использования, а второй (прочие) - предназначаться для сдачи в аренду, затем зарегистрировать право собственности на каждый образованный участок и уже после этого заключать договоры аренды, поскольку согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ объектом аренды может выступать только самостоятельная вещь (в данном случае - земельный участок, на который зарегистрировано право собственности).
Вывод:
Согласно действующему законодательству невозможно сдать в аренду земельный участок, не передавая в аренду расположенное на нем здание.
В том же случае, если стороны примут решение заключить договор аренды именно части земельного участка, не связанной со зданием, им стоит помнить о риске оспаривания законности такого договора.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Ефимова Ольга

Ответ проверил:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ Голованов Александр

31 июля 2008 г.


Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
















Также вам будет интересно узнать:

Реклама от Google

Счетчики:

Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная