Сноски
-------------------------------------------------------------------------
*(1) См.: постановление Правительства РФ от 27 декабря 2004 г. N 846 "О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации по заимствованиям Открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" // Российская газета. 2004. N 292.
*(2) См.: Александрова А.Ю. Совершенствование правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации / Дисс: канд. юрид. наук. - М., 2005. - С. 152.
*(3) Тем не менее, только практика покажет обоснованность высказанных опасений, равно как и эффективность принятых норм.
*(4) Многие экономисты напрямую связывают крах многих кредитно-сберегательных учреждений, в частности ссудно-сберегательных ассоциаций в США в 1980-е годы с неправильной политикой ссудно-сберегательных ассоциаций в определении стоимости недвижимости и выборе ипотечных технологий. По мнению многих аналитиков, именно завышенная стоимость заложенной недвижимости сыграла негативную роль в образовании неликвидной недвижимости.
*(5) Владелец признается добросовестным, если он не знал и не должен был знать о незаконности своего владения (ст. 302 ГК РФ). Например, презумпция добросовестности продавца в соответствии с п. 3 ст. 10 ГК РФ позволяет причислить владельца купленной на рынке краденой вещи к добросовестным владельцам. Владелец признается недобросовестным, если он знал или должен был знать, что его владение незаконно (ст. 303 ГК РФ). Например, покупка с рук автомобиля без передачи продавцом технического паспорта выходит за границы разумных действий покупателя с точки зрения соблюдения правил торговли на данный вид товара. Неправомерное владение возникает при покупке имущества, которое продавец не имел права отчуждать (ст. 302 ГК РФ), самовольном захвате земельного участка и самовольной постройке на нем (ст. 222 ГК РФ).
*(6) К договорам относятся договоры о передаче жилья в собственность (договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты) или в пользование (договоры социального найма, договор поднайма, обмены жилыми помещениями, управления общим имуществом в многоквартирном доме, коммерческого найма, аренды и другие договоры).
*(7) Сделками в соответствии со ст. 153 ГК РФ признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки делятся на односторонние и договоры. В качестве односторонних сделок, влекущих возникновение жилищных прав и обязанностей, выступают, например, завещание, принятие наследства, отказ от наследства.
*(8) В то же время в соответствии с п. 10 постановления Правительства РФ от 17 июля 1995 года N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" срок регистрации гражданина по месту пребывания не ограничен каким-либо сроком, что соответствует вышеназванному постановлению, в соответствии с п. 6 которого срок нахождения в том или ином месте временного пребывания должен определяться самим гражданином. Его установление государством недопустимо, поскольку означает ограничение свободы волеизъявления при выборе места пребывания. При этом по смыслу Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" определение гражданином места своего пребывания и срока нахождения в нем не обязательно связано с наличием соответствующего жилого помещения в качестве места пребывания
*(9) Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. - М.: "Статут", 2000. С. 17.
*(10) Трудно согласиться с мнением, что договор безвозмездной передачи жилья подлежит государственной регистрации на том основании, что на сделки приватизации жилья распространяются все правила ГК РФ о сделках, включая форму и государственную регистрацию. Бесспорно, что к сделкам приватизации применимы, например, общие положения об обязательствах, нормы о недействительности сделок. Но порядок передачи в собственность граждан государственного или муниципального имущества, включая заключение договора, определяется законодательством о приватизации, а положения ГК РФ о порядке приобретения и прекращения права собственности применимы при приватизации, если приватизационным законодательством не предусмотрено иное.
*(11) Требование государственной регистрации договоров безвозмездной передачи в учреждениях юстиции только на том основании, что в ст. 7 Закона о приватизации есть слово "регистрация", нарушает права граждан. Возникает необходимость получения дополнительных документов (технического описания жилого помещения) и расходов по оплате государственной регистрации сделки, срок приватизации, необходимый для государственной регистрации, удлиняется на месяц, изменяется момент возникновения права собственности на приватизированное жилье.
*(12) Речь идет главным образом о социально-экономической инфраструктуре (железнодорожный транспорт, коммунальное хозяйство, сфера образования). В других отраслях имеются лишь "точечные" участия государства в виде пакетов акций ряда фирм. В среднем по развитым странам доля государственных предприятий в создании ВВП в 1995 году не превышала 7 процентов. В развивающихся странах и странах с переходной экономикой этот показатель составлял соответственно 11 и более 40 процентов.
*(13) СЗ РФ. 1996. N 45. Ст. 5202.
*(14) Например, ранее, согласно ст. 62 ЖК РСФСР наниматель и члены его семьи были вправе забронировать занимаемое ими жилое помещение только в случаях, предусмотренных законодательством.
*(15) Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. - М.: Эксмо, 2005. С. 127.
*(16) Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. - М.: Эксмо, 2005. С. 95.
*(17) См: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. 2-е изд. - М., 1914. Т. 1. - С. 386.
*(18) См.: Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. - М.,1999. - С. 205.
*(19) См.: Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. - М., 1999. С. 199.
*(20) См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право. Т. 2. - М., 1997. - С. 214.
*(21) См.: Кожина Ю.А. Договор ипотеки жилых помещений: Дисс.... канд. юрид. наук. - Волгоград, 2002. - С. 29.
*(22) См.: Соборное уложение 1649 года // Российское законодательство Х-ХХ веков. Т. 3: Акты Земских соборов. - М., 1985. - С. 238.
*(23) См.: Победоносцев К.П. Указ. соч. - С. 596.
*(24) См.: Башмаков А.А. Основные начала залогового права. - СПб., 1891. - С. 48.
*(25) См.: Брокер Д.Л. Современные проблемы жилищного хозяйства. - М., 1961. С. 56.
*(26) См.: Народное хозяйство СССР в 1969 году: Стат. ежегодник. - М., 1970. С. 7.
*(27) См.: Дмитриев Н. Жилищный вопрос: Два мира - два подхода. - М., 1973. С. 71.
*(28) См.: Ленин В.И. Поли. собр. соч. 4-е изд. Т. 54. С. 380.
*(29) См.: Декреты Советской власти. - М., 1957. Т. 1. С. 133.
*(30) См.: Там же. С. 137.
*(31) Лыкова Э.Б. Жилищное право России: Учебное пособие. -Воронеж, 2002. С. 10.
*(32) См.: Декреты Советской власти. Т. 1. С. 135.
*(33) См.: Собрание узаконений РСФСР. 1921. N 56. Ст. 355.
*(34) См.: Там же.
*(35) См.: Там же. 1922. N 30. Ст. 349.
*(36) См.: СЗ СССР. 1937. N 69. Ст. 314.
*(37) См.: СССР и зарубежные страны после победы Великой Октябрьской социалистической революции: Стат. сб. - М., 1970. С. 180.
*(38) См.: СП СССР. 1957. N 16. Ст. 162.
*(39) См.: Материалы XXII съезда КПСС. - М., 1962. С. 390.
*(40) См.: Народное хозяйство СССР в 1970 году: Стат. ежегодник. - М., 1971. С. 68.
*(41) См.: Экономика и жизнь. 1995. N 42.
*(42) См.: Там же. 1996. N 18.
*(43) См.: САПП РФ. 1993. N 28. Ст. 2593.
*(44) См.: СЗ РФ. 2001. N2. Ст. 183.
*(45) СЗ РФ. 1996. N19. Ст. 1254.
*(46) Там же. 1995. N30. Ст. 2936.
*(47) На сегодня осуществлена предварительная проработка пилотных проектов по 4-м городам, в которых сложилась особенно трудная обстановка с ветхим жильем. Это - Астрахань, Воркута (с переселением в Сыктывкар), Кемерово и Тула.
*(48) См.: Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации. Учебное пособие. - М.: Юристъ, 2004. С. 13.
*(49) Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. - М.: Норма, 2004. С. 8.
*(50) Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 года N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" устанавливает, что государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
*(51) Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. Н.М. Коршунова. - М.: Эксмо, 2005. С. 93.
*(52) Необходимо учитывать, что именно органы по учету объектов недвижимого имущества производят обмеры в переустроенных помещениях и проверяют соответствие произведенных изменений разрешительной документации, в связи с чем целесообразно было бы участие представителей этих органов в приемочной комиссии.
*(53) Защита - это деятельность, возникающая в случае наличия конкретного (совершенного) правонарушения, либо устранение такого состояния, которое реально приведет к наступлению негативных последствий, а также направленная на восстановление нарушенного права. Когда возникает необходимость защиты, как правило, уже присутствует правонарушитель и лицо, чье право ограничено виновными действиями. Конституционный механизм защиты прав человека состоит из четырех элементов: субъектов и объектов защиты, конституционно-правовых норм (оснований защиты) и процессуальных действий (форм защиты).
*(54) Согласно Российскому энциклопедическому словарю понятие "компетенция" (от лат. competo - добиваюсь; соответствую, подхожу) имеет несколько значений: круг полномочий, предоставленных законом, уставом или иным актом конкретному органу или должностному лицу; знания, опыт в той или иной области.
*(55) Пункт 3 ст. 185 ГК РФ дает перечень доверенностей, приравненных к нотариальным, и доверенность, выданная от имени юридического лица, в этом списке не значится. Если исходить из прямого смысла ст. 185 ГК РФ, то для подписания договора ипотеки представитель юридического лица должен иметь нотариально оформленную доверенность, что представляется нелогичным.
*(56) Об этом, в частности, свидетельствует постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 29 апреля 1997 года N 3923/96, по делу Смоленского социального коммерческого банка "Ключ".
*(57) Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. - М.: Эксмо, 2005. С. 201.
*(58) В странах с нестабильной экономической ситуацией, высоким уровнем инфляции (Турция, Колумбия, Португалия, Израиль, Венгрия, Польша и др.) используются альтернативные инструменты ипотечного кредитования. Они представляют собой платежи с индексацией. Индексации может подлежать как основная сумма долга, так и сумма процентов по кредиту.
*(59) Равиц М., Страйк Р. Характеристика разработанного для России кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежей. - М., 1993.
*(60) Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации. - М.: Изд-во РГТЭУ. 2003.
*(61) Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. - М.: Юристъ, 2002.
*(62) Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. -СПб: Питер, 2001. С. 12.
*(63) Впервые легальное определение долгосрочного ипотечного жилищного кредита было дано в постановлении Правительства РФ N 28, в соответствии с которым жилищный кредит - это кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.
*(64) Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации. - М.: Изд-во РГТЭУ. 2003. C. 21.
*(65) Противоречие было разрешено только совместным постановлением Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8, разъяснившим, что правило о совместном залоге здания (сооружения) и земельного участка применяется только в тех случаях, когда залогодатель обладает правом собственности или правом аренды земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), являющееся предметом ипотеки. В тех же случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, на котором расположено закладываемое здание или сооружение, он вправе заключить договор ипотеки только на здание (сооружение). Такой договор будет соответствовать действующему законодательству.
*(66) Гражданское право: в 2-х т. Том II. Полутом I. Учебник / Отв.ред. проф. Суханов Е.А - 2-е изд; перераб. и доп. - М,: Издательство БЕК, 2002. С. 98.
*(67) О залоге: Сборник законодательных и нормативных документов. Вступительная статья - М.: Буквица, 1997, С. 18; Сиротина И.А. Получение кредита под залог. - М: Приор, 1996, С. 40.
*(68) Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации. - М.: Изд-во РГТЭУ. 2003. С. 24.
*(69) См.: ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
*(70) В странах с нестабильной экономической ситуацией, высоким уровнем инфляции (Турция, Колумбия, Португалия, Израиль, Венгрия, Польша и др.) используются альтернативные инструменты ипотечного кредитования. Они представляют собой платежи с индексацией. Индексации может подлежать как основная сумма долга, так и сумма процентов по кредиту.
*(71) См.: Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. - М., Статут, 2004. - С. 51.
*(72) Это означает, что до принятия нормативного акта федерального значения по какому-то вопросу субъект Российской Федерации регулирует жилищные правоотношения местными нормативными актами по этому вопросу, однако после принятия соответствующего федерального нормативного акта аналогичный правовой акт субъекта Российской Федерации должен быть отменен.
*(73) Канувший в лету ЖК РСФСР был принят еще в 1983 году и к 2005 году большая часть его норм уже не соответствовала современным жилищным правоотношениям, и лишь тормозила процесс их развития и модернизации.
*(74) Утверждена приказом Минюста России от 6 августа 2001 г.
*(75) В соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 года этот Кодекс введен в действие со дня его официального опубликования -с 30 октября 2001 года.
*(76) Поэтому у Правительства г. Москвы возникла идея создать Жилищный кодекс г. Москвы с целью систематизации уже созданных нормативных актов и устранения противоречий между ними.
*(77) Ратифицирован Президиумом Верховного Совета СССР 18 сентября 1973 года и вступил в силу 3 января 1976 года.
*(78) Статус объектов незавершенного строительства был изменен в январе 2005 года. До этого времени объекты незавершенного строительства не относились к недвижимому имуществу.
*(79) Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом.
*(80) В соответствии с частью 4 ст. 19 ЖК РФ порядок учета жилищного фонда определен постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 года N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 года N 37.
*(81) Например, в соответствии со ст. 9 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 года N 6 "Основы жилищной политики в городе Москве" граждане, имеющие на каждого члена семьи доход ниже уровня, утвержденного Московской городской Думой, и признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий в установленном порядке, имеют право на предоставление жилого помещения в фонде социального использования по договору социального найма. Постановлением Московской городской Думы от 1 декабря 1999 года N 129 установлено, что семьи, имеющие доход менее 3 тысяч рублей в месяц на каждого члена семьи, включая детей, нетрудоспособных членов семьи и иждивенцев, имеют право на предоставление жилого помещения по договору социального найма.
*(82) В соответствии с п. 4 постановления Правительства РФ от 13 октября 1997 года N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации было рекомендовано создать единую организацию технической инвентаризации субъекта Российской Федерации на базе существующих организаций технической инвентаризации, используя положительный опыт Республики Карелия, Ивановской, Орловской областей, городов Москвы, Санкт-Петербурга и других субъектов Российской Федерации.
*(83) Сейчас порядок определения дохода семьи в целях признания гражданина малоимущим определен Федеральным законом от 5 апреля 2003 года N 44-ФЗ "О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи", в соответствии со ст. 4 которого расчет среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина производится исходя из суммы доходов членов семьи или одиноко проживающего гражданина за три последних календарных месяца, предшествующих месяцу подачи заявления об оказании государственной социальной помощи.
*(84) Так, размер дохода в этих целях определяется в соответствии с Законом г. Москвы от 15 мая 2002 года N 23 "О прожиточном минимуме в городе Москве" и Постановлением Правительства Москвы от 17 августа 2004 года N 565-ПП.
*(85) См.: ст. 50 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".
*(86) См.: Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. 3-е издание. - М.: Норма, 2004. С. 12-13.
*(87) Например, Конституция Республики Башкортостан (ст. 51) гласит: "Граждане Республики Башкортостан имеют право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен права жилища. Республика Башкортостан ведет и поощряет жилищное строительство, создает условия для реализации права на жилище".
*(88) Например, норма ст. 47 Конституции Республики Татарстан гласит: "Граждане Республики Татарстан имеют право на жилище. Это право обеспечивается развитием государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству. Никто не может быть лишен жилища, иначе как на основаниях, установленных законом".
*(89) Фаршатов И.А. Жилищное законодательство: Практика применения, теоретические вопросы. - М.: Инфра-М, 2001. С. 49.
*(90) Скрипко В.Р. Право граждан Российской Федерации на жилище // Государство и право, 1996. N 2. С. 29-43.
*(91) Корнеев С.М. Пользование жилыми помещениями. Договор найма (аренды) жилого помещения // Учебник "Гражданское право", Т. 2. -М.: Бек, 1994. С. 149.
*(92) Корнеев С.М. Пользование жилыми помещениями. Договор найма (аренды) жилого помещения. С. 149-150.
*(93) Литовкин В.Н. Комментарий к ст. 40 Конституции РФ // Комментарий к Конституции Российской Федерации. - М: Бек, 1994. С. 127; Литовкин В.Н. Жилищное законодательство. Комментарий (комментарий к ст. 1 ЖК РСФСР). - М.: Юрид. лит., 1991. С. 8-9.
*(94) В утратившем силу с 1 марта 2005 года Законе РФ от 24 декабря 1992 года N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" о праве на жилище указывалось следующее: "Граждане Российской Федерации имеют право на жилище".
*(95) Фаршатов И.А. Жилищное законодательство: Практика применения, теоретические вопросы. - М.: Инфра-М, 2001. С. 45.
*(96) См.: Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. 3-е издание. - М.: Норма, 2004. С. 15.
*(97) См.: Там же, С. 19.
*(98) См.: статья 20 ГК РФ.
*(99) Конституционное понятие "право на жилище" не сводится к гражданско-правовому понятию "право на жилую площадь", под которым обычно подразумевается комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или другому законному основанию. Первое по содержанию значительно шире второго. В деле реализации права на жилище большое значение имеет правильное, справедливое обеспечение граждан жилищем для социального использования.
*(100) Лыкова Э.Б. Жилищное право России: Учебное пособие. - Воронеж, 2002. С. 57.
*(101) Ведомости РСФСР. 1993. N 32. Ст. 1227.
*(102) Ограничения свободы передвижения могут оправдываться ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, если они одновременно: основываются на федеральном законодательстве; служат легитимному общественному интересу; не нарушают запрет на чрезмерные действия.
*(103) Всеобщая декларация прав человека / Права человека. Международный билль о правах человека. ООН, Нью-Йорк. 1988. С. 11.
*(104) Многие экономисты напрямую связывают крах многих кредитно-сберегательных учреждений, в частности ссудно-сберегательных ассоциаций в США в 1980-е годы с неправильной политикой ссудно-сберегательных ассоциаций в определении стоимости недвижимости и выборе ипотечных технологий. По мнению многих аналитиков, именно завышенная стоимость заложенной недвижимости сыграла негативную роль в образовании неликвидной недвижимости.
*(105) Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. - М.: Эксмо, 2005. С. 112.
*(106) См.: Седугин П.И. Право на жилище в СССР. - М., 1983. С. 41-52.
*(107) Крашенинников П.В. Наем жилого помещения // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. - М., 1996. С. 350.
*(108) См., напр.: Чигир В.Ф. Советское жилищное право. - Минск, 1968. С. 22; Основы советского жилищного законодательства. - Свердловск, 1981. С. 45 и др.
*(109) См., напр.: Брауде И.Л. Некоторые вопросы системы советского права // Ученые записки ВИЮН. - М., 1955. Вып. 4. С. 21; Никитюк П.С. Жилищное право. - Кишинев, 1977. С. 19-22.
*(110) См.: Райхер В.К. Общественно-исторические типы страхования. - М., 1947. С. 189-190.
*(111) См., напр.: Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики // Гражданское право России при переходе к рынку. - М., 1995. С. 150; Никитюк П.С. Указ. соч. С. 36-40; Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. - М., 1998. С. 13 и др.
*(112) См.: Мицкевич А.В. Соотношение системы советского права с системой советского законодательства // Ученые записки ВНИИСЗ. - 1967. - Вып. 11. С. 14.
*(113) См.: Толстой Ю.К. Кодификация гражданского законодательства в СССР (1961-1965 гг.): Автореф. дис. д-ра юрид. наук. - Л., 1970. С. 10-11.
*(114) При создании вторичных комплексных образований удается избежать резкого противопоставления отрасли законодательства и права, поскольку норма (статья) акта законодательства и норма права (кроме случаев обычного права) не существуют раздельно. Норма, заложенная в статье закона, - это единство формы и содержания нормы права, т.е. это сама норма права, ибо статья закона без нормы права как ее содержания является бестелесной, бессодержательной. Норма права проявляется не абстрактно, а через статьи акта законодательства.
*(115) См.: Райхер В.К. Общественно-исторические типы страхования. - М.: АН СССР, 1948. С. 189.
*(116) См.: Козырь М.И. Система советского права и перспективы ее развития // Советское государство и право. - 1982. N 8. С. 63.
*(117) См.: Шевченко Я.Н. Система советского права и перспективы ее развития // Советское государство и право. - 1982. N 7. С. 106.
*(118) См.: Братусь С.Н. Система советского права и перспективы ее развития // Советское государство и право. - 1982. N 6. С. 93.
*(119) См.: Поленина С.В. Теоретические проблемы системы советского законодательства. - М.: Юр. лит., 1979. С. 32, 33.
*(120) См.: Киримова Е.А. О структурном составе системы российского права // Правовая политика и правовая жизнь. - 2002. N 2. С. 56, 57.
*(121) Двузначность термина "отрасль", возникающая при ее построении, создает неправильные представления, своего рода иллюзии, что сформированное образование становится самостоятельной отраслью права.
*(122) См.: Алексеев С.С. Структура советского права. - М.: Юр. лит., 1975. С. 188, 193, 194. К основным отраслям автор относит отрасли, выделенные на основе критериев классической системы права: предмета и метода правового регулирования - гражданское, административное, финансовое право и др. (см.: С. 161-207).
*(123) См.: Алексеев С.С. Указ. соч. С. 196.
*(124) См.: Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. - М.: Норма, 2004. С. 42-43.
*(125) Философский словарь. - М., 1988. С. 20.
*(126) Метод - (от греч. methodos - путь исследования или познания, теория, учение), совокупность приемов или операций практического или теоретического освоения действительности, подчиненных решению конкретной задачи.
*(127) См.: Дмитриев Ю.А., Исраелян В.Б. Избирательное право и процесс в Российской Федерации - Ростов-на-Дону, 2004. С. 97.
*(128) См.: Лысенко В.И. Выборы и представительные органы в новой Европе: политологический опыт и новые тенденции 80-90-х годов. - М.: Наука, 1994.
*(129) На денежный характер обязательств, обеспечиваемых ипотекой, указывает определение ипотеки, даваемое в п. 1 ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
*(130) Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации. - М.: Изд-во РГТЭУ. 2003. С. 28.
*(131) См.: пункт 9 ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1996 года N 57-ФЗ "О государственной охране".
*(132) В этом случае следователь в течение 24 часов с момента начала производства следственного действия уведомляет судью и прокурора о производстве следственного действия. К уведомлению прилагаются копии постановления о производстве следственного действия и протокола следственного действия для проверки законности решения о его производстве. Получив указанное уведомление, судья в течение 24 часов проверяет законность произведенного следственного действия и выносит постановление о его законности или незаконности. В случае если судья признает произведенное следственное действие незаконным, все доказательства, полученные в ходе такого следственного действия, признаются недопустимыми в соответствии со статьей 75 УПК РФ.
*(133) Ведомственное приложение к "Российской газете" от 28 сентября 1996 г.
*(134) Под аварией следует понимать повреждение или выход из строя системы в целом или отдельных ее частей (элементов), повлекшие причинение ущерба имуществу юридических или физических лиц. При этом к авариям не относятся повлекшие причинение вреда имуществу изменения параметров работы системы отопления, не связанные с разрушением (повреждением) элементов этой системы.
*(135) На практике предметом договора коммерческого найма жилого помещения могла быть и часть комнаты. В общежитии для одиноких граждан также предметом договора найма нередко выступает часть комнаты (койко-место) и только семьям предоставляются изолированные жилые помещения.
*(136) См.: Лыкова Э.Б. Жилищное право России: Учебное пособие. - Воронеж, 2002. - С. 61.
*(137) Дифференциацию оплаты жилья следует проводить поэтапно, не допуская развития неуправляемых сегрегационных процессов, формирования "бедных" и "богатых" районов в населенных пунктах. Рациональное использование существующего жилищного фонда является основной целью дифференциации указанных ставок, которая практически не приведет к увеличению текущих доходов собственника, однако в перспективе даст существенную экономию в виде сокращения потребности в новом строительстве (реконструкции) жилья и коммунальных сооружений.
*(138) Нет его определения и в науке, ибо на сегодняшний день самостоятельные авторские работы, посвященные этому явлению в праве, отсутствуют. А это означает, что на формальное, нормативное его определение опереться нельзя.
*(139) Нельзя утверждать, что закрепление того или иного теоретического понятия в тексте нормативного акта способно служить неопровержимым доказательством глубокой теоретической обоснованности закрепленного понятия или свидетельством окончательного разрешения спора. Но поскольку право объективное - это итог длительного исторического и культурного развития человечества, то нельзя не считаться с заключенными в нем легальными понятиями. Они - важнейшее и, пожалуй, первоначальное средство аргументации в юридической науке.
*(140) См.: Лыкова Э.Б. Жилищное право России: Учебное пособие. - Воронеж, 2002. С. 50.
*(141) Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. - М.: Эксмо, 2005. С. 269.
*(142) Такой же общий характер носила норма ст. 4 Закона от 24 декабря 1992 года "Об основах федеральный жилищной политики", предусматривавшая, что лица, не выполняющие обязанности по использованию жилищного фонда, несут уголовную, административную и иную ответственность в соответствии с законодательством. С введением в силу ЖК РФ этот Закон был признан утратившим силу.
*(143) Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. - М.: Эксмо, 2005. С. 98-99.
*(144) Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. Н.М. Коршунова. - М.: Эксмо, 2005. С. 92.
*(145) Например, в соответствии с п. 1.3, 1.4. Порядка оформления разрешений на переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах в г. Москве, утвержденного распоряжением Мэра Москвы от 31 июля 1996 года N 166/1-РМ "Об упорядочении проведения переоборудования и перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах г. Москвы" рассмотрение вопросов, связанных с переоборудованием и перепланировкой жилых и нежилых помещений в жилых домах, возлагается на межведомственные комиссии районов.
*(146) Инструкция от 16 октября 2000 года N 289/235/290 "О порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам" утвержденную приказом Минюста России, Госстроя России и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг.
*(147) Статья 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ, 1997, N 30, ст. 3594 (с изменениями от 30.12.2004).
*(148) Информационное письмо от 28 января 2005 года N 90 "Обзор практики рассмотрения Арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке"// Правовая система ГАРАНТ.
*(149) Инструкцию о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденную приказом Минюста России, Госстроя России и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 года N 289/235/290.
*(150) Комментарии независимых аналитиков. www.BPN.ru.
*(151) "Ипотека в России и снижение процентных ставок по кредитам" , www.NEWSru.com, 16 Февраля 2005 09:04
*(152) http://www.cbr.ru/
*(153) Комментарии независимых аналитиков. Комментарий независимого аналитика Андрея Бекетова. www.BPN.ru.
*(154) Международный опыт жилищного ипотечного кредитования (фонд "Институт экономики города" для Центра стратегических разработок) март, 2003 года.
*(155) Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. - М.: Эксмо, 2005. С. 93.
*(156) Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. Н.М. Коршунова. - М.: Эксмо, 2005. С. 84.
*(157) Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. - М.: Эксмо, 2005. С. 215.
*(158) Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. - М.: Эксмо, 2005. С. 217.
*(159) Санитарные правила и нормы установлены СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 "Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий", утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ 19 октября 2001 года, а Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы - СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям", утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 года.
*(160) См.: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. - М., 1996. С. 26-27.
*(161) См.: Богданов Е.В. Жилище и рынок. - Минск, 1992. С. 85.
*(162) См.: Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. - М., 1991. С. 201-202.
*(163) Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. Н.М. Коршунова. - М.: Эксмо, 2005. С. 84.
*(164) Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. Н.М. Коршунова. - М.: Эксмо, 2005. С. 87-88.
*(165) См.: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
*(166) Общая собственность регулируется не только Гражданским, но и Семейным кодексом РФ. Определенные ограничения прав собственности содержатся в Таможенном кодексе РФ, Налоговом кодексе РФ, Кодексе РФ об административных правонарушениях и Уголовном кодексе РФ. Земельным, водным, лесным законодательством устанавливаются положения о праве собственности на специальные объекты.
*(167) Владелец признается добросовестным, если он не знал и не должен был знать, о незаконности своего владения (ст. 302 ГК РФ). Например, презумпция добросовестности продавца в соответствии с п. 3 ст. 10 ГК РФ позволяет причислить владельца купленной на рынке краденой вещи к добросовестным владельцам. Владелец признается недобросовестным, если он знал или должен был знать, что его владение незаконно (ст. 303 ГК РФ). Например, покупка с рук автомобиля без передачи продавцом технического паспорта выходит за границы разумных действий покупателя с точки зрения соблюдения правил торговли на данный вид товара. Неправомерное владение возникает при покупке имущества, которое продавец не имел права отчуждать (ст. 302 ГК РФ), самовольном захвате земельного участка и самовольной постройке на нем (ст. 222 ГК РФ).
*(168) При разрешении споров в суде, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, суды должны исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
*(169) См.: пункт 9.3. Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя России от 4августа 1998 года N 37).
*(170) См.: Там же, С. 19.
*(171) Как только член-пайщик выплачивает полностью свой паевой взнос, квартира переходит в его собственность вместе с долей в общем имуществе дома. От того, к какому виду собственности относится квартира ЖСК зависит, какие применяются нормы права.
*(172) Например, в статье 47 Конституции Республики Татарстан говорится: "Граждане Республики Татарстан имеют право на жилище. Это право обеспечивается развитием государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству. Никто не может быть лишен жилища, иначе как на основаниях, установленных законом".
*(173) Пробел в законодательстве - это отсутствие конкретной нормы, необходимой для регламентации отношения, входящего в сферу правового регулирования.
*(174) Хропанюк В.Н. Теория государства и права: Учебное пособие для высших учебных заведений / Под ред. проф. В.Г. Стрекозова.- М: ИПП "Отечество", 1993. С. 163.
*(175) См.: Кириенко А.А. Современное российское законодательство об ипотеке жилых помещений // Право и жизнь. 2006. N 101 (11). - С. 174-175.
*(176) До сих пор жилищная проблема стоит перед 61% российских семей. Общая потребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн.кв.м., и, чтобы удовлетворить ее, жилищный фонд надо увеличить на 46,1%. При этом лишь 12,4% семей в состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств.
*(177) См.: Александрова А.Ю. Правовое регулирование ипотечного кредитования в России на современном этапе / Правовые, экономические и социальные проблемы интеллектуальной собственности. Сборник трудов аспирантов РГИИС в двух частях. - М.: РГИИС, 2004. - С. 17-18.
*(178) Хропанюк В.Н. Теория государства и права: Учебное пособие для высших учебных заведений / Под ред. проф. В.Г. Стрекозова.- М: ИПП "Отечество", 1993. С. 163.
*(179) Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. - М.: Эксмо, 2005. С. 110.
*(180) Историческая справка: В 1994-995 годах резкий рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги позволил преодолеть его отставание от темпов инфляции, при этом доля затрат, покрываемая населением, в эксплуатационных издержках предприятий отрасли возросла с 2-3 процентов до 20-40 процентов. В результате этого объем недофинансирования услуг, оказываемых предприятиями жилищно-коммунального хозяйства, по сравнению с 1993 годом снизился, но тем не менее составил более 50 трлн. рублей. Поскольку темпы роста затрат на жилищно-коммунальные услуги опережали темпы инфляции, доля бюджетных дотаций на содержание жилищного фонда и на покрытие разницы в ценах на тепловую энергию в муниципальных бюджетах не уменьшилась. Положение усугублялось тем, что в 1995 году реальные доходы населения снизились на 13 процентов, в связи с чем рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги оказался для него особенно болезненным. Сложившаяся ситуация потребовала увеличения конечного срока перехода предприятий жилищно-коммунального хозяйства на самоокупаемость с 5 до 10 лет. Органы местного самоуправления должны устанавливать тарифы на жилищно-коммунальные услуги для населения, исходя из оценки реальных доходов граждан и затрат, необходимых для поддержания работоспособности систем инженерного жизнеобеспечения населенного пункта.
*(181) В Великобритании ипотечная процентная ставка, взимаемая строительными компаниями, практически всегда была подконтрольна английскому правительству и являлась одним из основных вопросов, как всей государственной политики, так и политики в области жилищного строительства.
*(182) Согласно статистике 17,3 процента российских домохозяйств располагает только одной комнатой, доля трехкомнатного жилья составляет около 40 процентов. Следствием этого является низкая обеспеченность общей площадью - менее 19 кв.м на человека. Таким образом, дефицит жилья имеет значительные размеры, которые еще более возрастают, если принять во внимание потребности в жилье вынужденных переселенцев, лиц без определенного места жительства, а также возвратившихся в Россию военнослужащих и членов их семей.
*(183) Снижение жилищного строительства за последнее пятилетие по объему почти в 1,5 раза с 41,8 млн. кв.м общей площади до 30,7 млн. кв.м в 1998 году, а также качество строящихся квартир не позволяют обеспечить все домохозяйства отдельными жилищами, а членов домохозяйств - отдельными комнатами (что составляет необходимый минимум обеспечения населения жилищами на современном этапе, не говоря пока о выходе полностью на современный международный норматив). Дефицит жилья остается весьма значительным.
*(184) В самих регионах имеет место значительная дифференциация в степени благоустройства занимаемого жилья между областным центром, городом областного подчинения и сельской местностью, что иллюстрируется, например, данными по Тверской области.
*(185) Так, только из-за изношенности тепло- и водопроводов теряется до 13 процентов энергоресурсов, до 30 процентов воды. Техническая отсталость, неэкономичность, низкое качество обслуживания в жилищно-коммунальном хозяйстве дополняются незаинтересованностью самого населения в экономичном потреблении тепла, воды, электроэнергии, аккуратном содержании жилищного фонда, мест общего пользования.
*(186) На практике под служебные жилые помещения выделяются свободные жилые помещения, расположенные, как правило, на первом этаже. При организации семейного детского дома лицам, назначенным родителями-воспитателями, для совместного проживания с переданными им на воспитание детьми предоставляется служебный жилой дом или служебная многокомнатная квартира.
*(187) Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. - М.: Эксмо, 2005. С. 156.
*(188) Так, в городе Москве создание маневренного, а также резервного фонда предусмотрено Законом города Москвы от 9 сентября 1998 года N 21-73 "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения", Законом города Москвы от 31 марта 1999 года N 11 "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве".
*(189) В городе Москве весь жилищный фонд был передан по договорам на обслуживание эксплуатационным предприятиям, отобранным на конкурсной основе.
*(190) Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. - М.: Эксмо, 2005. С. 267.
*(191) Под аварией следует понимать повреждение или выход из строя системы в целом или отдельных ее частей (элементов), повлекшие причинение ущерба имуществу юридических или физических лиц. При этом к авариям не относятся повлекшие причинение вреда имуществу изменения параметров работы системы отопления, не связанные с разрушением (повреждением) элементов этой системы.
*(192) В 2002 году при ежемесячном страховом взносе 20руб. страховая стоимость равнялась 300 тыс. руб.
*(193) Действие раздела VIII ЖК РФ распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами (Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса российской Федерации").
*(194) Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации. - М.: Изд-во РГТЭУ. 2003. C. 25.
*(195) К такому субъекту соответственно применяются специальные нормы, установленные Законом РФ от 2 декабря 1990 года N 395-1 "О банках и банковской деятельности", а также подзаконными нормативными актами ЦБ РФ.
*(196) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. Отв. ред. Садиков О.Н. - М: Юринформцентр, 1995, с. 347.
*(197) Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х ч. Часть 2). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. - М.: Статут (серия "Классика российской цивилистики"), 1997, с. 198.
*(198) См.: Постановление Совета Министров РФ N 1347 "О первоочередных мерах по обеспечению деятельности государственных научных центров Российской Федерации" от 25 декабря 1993 года - "Российская газета" от 10 января 1994 года.
*(199) Более подробно о полномочиях собственника можно ознакомиться: Власова М.В. Право собственности в России: возникновение, юридическое содержание, пути развития. - М.: МЗ-Пресс, 2002.
*(200) Семейный кодекс РФ N 223-ФЗ от 08.12.1995. - М.: Фонд "Правовая культура", 1996 С.112.
*(201) Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации.- М.: Изд-во РГТЭУ. 2003. С. 27.
*(202) Ранее формулировка была следующая: "Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство (ст. 53 ЖК РСФСР).
*(203) Лыкова Э.Б. Жилищное право России: Учебное пособие. - Воронеж, 2002. С. 64.
*(204) Так, в договоре социального найма в качестве наймодателя выступают в основном жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭУ, РЭУ, ДМУРЭП и др.), а также государственные учреждения, организации или создаваемые ими в качестве юридических лиц жилищно-эксплуатационные организации.
*(205) Сейчас, например, в Московской области, для того чтобы заниматься всем спектром деятельности, риэлтерской фирме нужно получить около десяти лицензий и заплатить десятки тысяч долларов. Это одна из причин того, почему так дороги услуги этих фирм.
*(206) СЗ РФ, 1994, N 23, ст. 2566; 1995, N 10, ст. 894; 1997, N 42, ст. 4788.
*(207) Примерный устав товарищества собственников жилья для г. Москвы утвержден распоряжением премьера Правительства Москвы от 5 января 1997 года N 9-РП "Об утверждении Примерного устава товарищества собственников жилья для г. Москвы" (см. приложение N 2 к настоящему комментарию).
*(208) Многие экономисты напрямую связывают крах многих кредитно-сберегательных учреждений, в частности ссудно-сберегательных ассоциаций в США в 1980-е годы с неправильной политикой ссудно-сберегательных ассоциаций в определении стоимости недвижимости и выборе ипотечных технологий. По мнению многих аналитиков, именно завышенная стоимость заложенной недвижимости сыграла негативную роль в образовании неликвидной недвижимости.
*(209) В Великобритании ипотечная процентная ставка, взимаемая строительными компаниями, практически всегда была подконтрольна английскому правительству и являлась одним из основных вопросов, как всей государственной политики, так и политики в области жилищного строительства.
*(210) Однако Земельный кодекс РФ на момент его принятия в 2000 году содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле 2003 году Правительство РФ внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект "О переводе земель из одной категории в другую".
*(211) по данным Ассоциации российских банков (АРБ).
*(212) В Париже, для сравнения, количество выдаваемых в год ипотечных кредитов составляет около 100 тыс.
*(213) Примером тому может служить тот факт, что институт ипотеки в постсоветской России уже пережил ряд спадов, но так и не увидел периода бурного расцвета. В последний раз результаты, которых достиг ипотечный рынок к 1998 году, были перечеркнуты дефолтом.
*(214) Штат работников отдела по распоряжению имуществом Департамента жилья и городского развития совместно с подрядчиками предпринимает необходимые меры для содержания этого имущества и его продажи на рынке.
*(215) Так, в 1989 г. доля кредитов, застрахованных от невозврата FNA, составила 26% общего числа выданных ипотечных кредитов; доля кредитов, гарантированных AV - 10%; застрахованных частными компаниями - 16%. При этом доля кредитов, незастрахованных от риска невозврата, составила 46%.
*(216) Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М., 1996. С. 74.
*(217) Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. - М., 2003. С. 214.
*(218) Вечканов Г.С., Вечканова Г.Р. Словарь рыночной экономики. - СПб., 1995. С. 48.
*(219) Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. - М.: Эксмо, 2005.
